Article 1 quater, §3 AR nr. 20TVA - Article 1 quater, §3 AR nr. 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject, aangeduid met de naam ‘de <…>’, te realiseren <…> (hierna ‘site’). De site omvat in totaal dertien aaneengesloten kadastrale percelen (cf. kadastrale legger en kadastraal plan opgenomen als bijlagen 1a en 1b bij de aanvraag).

3. De site is eigendom van de besloten vennootschap naar Belgisch recht <…>.

4. De naamloze vennootschap naar Belgisch recht <…>, zal, nadat zij het opstalrecht verworven heeft, de bestaande bebouwing op deze percelen integraal afbreken, om vervolgens over te gaan tot de heropbouw met het oog op de verkoop van de nieuw opgerichte bebouwing.

5. Het project bestaat uit drie kleinschalige appartementsgebouwen die met elkaar verbonden zijn middels een gemeenschappelijke kelder die parkeerplaatsen, fietsenstallingen, bergingen en technische lokalen voor nutsvoorzieningen zal omvatten en van waaruit de drie appartementsgebouwen bereikbaar zullen zijn via gemeenschappelijke circulatieruimtes. De enige inrit van de gemeenschappelijke kelder/garage komt uit in de <…> straat.

6. De huidige totaal af te breken (bestaande) bebouwing bedraagt circa <…> m² (cf. bijlage 4 van de aanvraag). Het nieuwe project zal een totale ondergrondse oppervlakte hebben van circa <…> m² (parkeer- en keldergarage) en een totale gelijkvloerse bebouwde oppervlakte van circa <…[x2]> m² (cf. bijlage 9 van de aanvraag).

7. De aanvrager en in het bijzonder de vennootschap <…> wenst zekerheid te verkrijgen over het feit dat de levering van al de appartementen van het project ‘<…>’ kan geschieden tegen het btw-tarief van 6% en dit in toepassing van artikel 1quater, §3 KB nr. 20.

8. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

9. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende goed dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, behandelen we de vraag in de hypothese dat de verkrijger effectief aan deze voorwaarde zal voldoen. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Ook hieromtrent veronderstellen we dat de partijen deze formaliteiten effectief zullen voldoen.

10. De voorwaarde dat dezelfde belastingplichtige de afbraak en heropbouw moet uitvoeren, is vervuld aangezien <…> als opstalhouder enerzijds de oude gebouwen volledig zal afbreken en <…> de appartementen zal heropbouwen en verkopen. De grondaandelen zullen door <…> worden verkocht.

11. Voorts is de aanvrager van mening dat de af te breken gebouwen te beschouwen zijn als een ‘gebouw’ voor de toepassing van de btw en dat de af te breken gebouwen een significante omvang hebben, ook in verhouding tot de nieuw op te richten volumes. Gezien de opgegeven oppervlaktes van de af te breken gebouwen (cf. supra) kunnen we deze stelling effectief bijtreden.

12. Specifiek is hier echter het gegeven dat het nieuwe project zich uitstrekt over dertien bestaande kadastrale percelen. Van deze dertien zijn er momenteel acht bebouwd en vijf onbebouwd. Deze laatste zijn vaak achterliggende percelen van de af te breken rijwoningen langs de <…>. Bij dergelijke combinatie van bebouwde en onbebouwde percelen dienen we de zogenaamde 50% toets uit te voeren. Punt 3.3. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 bepaalt hieromtrent dat de administratie het standpunt inneemt dat indien het nieuwe gebouw voor ten minste 50% gelegen is op de vroeger bebouwde kadastrale percelen, het ganse gebouw in aanmerking komt voor het verlaagd btw-tarief ad 6%. Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met de grondoppervlakte van het gebouw en het criterium wordt bekeken voor het volledige gebouw.

13. In casu moet bekeken worden wat als ‘het volledige gebouw’ kan worden aanzien. Het project bestaat immers uit drie verschillende bouwvolumes. De vraag is dan ook of deze toets wordt uitgevoerd op het niveau van gans het project dan wel per (bovengronds) bouwvolume (cf. ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ dd. 06.06.2021, faq’s 2.6. en 2.7.).

14. De aanvrager argumenteert dat het project in zijn geheel wel degelijk als één gebouw moet worden aanzien. Hierbij wordt hoofdzakelijk gesteund op de gemeenschappelijke ondergrondse kelder met parkeerplaatsen, fietsenstallingen, bergingen en technische ruimtes voor nutsvoorzieningen van waaruit de drie bovengrondse gebouwen per trap en lift bereikbaar zijn. De ondergrondse ruimte is volgens de aanvrager zo geconcipieerd dat men via de ondergrondse kelder vanuit elk van de gebouwen naar de andere kan gaan. Er is bovendien slechts één in/uitrit voor autoverkeer, met name via de <…> straat. We volgen dan ook de visie van de aanvrager dat gans het project als ‘het gebouw’ moet worden aanzien.

15. Uit de cijfers in de exceltabel die de aanvrager in bijlage 9 van de aanvraag opneemt blijkt dat bij een aftoetsing in globo het project voor meer dan 50% gelegen is op vroeger bebouwde percelen (zijnde <…> m² van de totale grondoppervlakte op het gelijkvloers ad <…> m²).

16. We kunnen dus besluiten dat gans het project zich voor meer dan 50% op vroeger ‘bebouwde percelen’ bevindt, percelen waarop telkens ‘een af te breken gebouw met een significante omvang’ staat, ook in verhouding tot de op te richten appartementen. In die zin voldoet de voorgelegde situatie aan de voorwaarden zoals omschreven in de punten 3.2. en 3.3. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021.

17. Inzake de oppervlakte van de nieuw te bouwen appartementen wordt er door de aanvrager geen informatie aangeleverd. De oppervlakte dient per woonkavel onder de grens van 200m² te blijven (cf. artikel 1 quater, §3, lid 2, 1°, a) van KB nr. 20). Op zich hoeft het ontbreken van enige verklaring hieromtrent geen beletsel te zijn voor onderhavige ruling vermits hoe dan ook enkel de effectief uitgevoerde werken bepalend zullen zijn. De oppervlakte van de appartementen blijft een feitelijk element dat ondanks deze beslissing nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere controle.

18. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door <…> aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022. Ook is deze voorafgaande beslissing slechts geldig voor die leveringen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor, over de periode sinds 01/01/2021, nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1 W. Btw op datum van deze beslissing.

19. Tenslotte merken we op dat de commerciële kavels in het project uitgesloten zijn van de gevraagde regeling. Voor de parkeerplaatsen kan het verlaagd tarief mogelijks van toepassing zijn in de mate deze mee worden verkocht samen met een appartement.