Démolition et reconstruction, bien immeuble, travail immobilierTVA - Article 1quater, § 3 AR n^o 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject, project ‘<…>’, te realiseren <…> (hierna ‘site’). De site behelst <…> m² en is het zuidelijk deel van het kadastraal perceel met referentie <…>. De aanvrager voegt bij zijn aanvraag een kadastraal plan met aanduiding van het hier vermeld perceel (bijlage 2 van de aanvraag).

3. De site is eigendom van de naamloze vennootschap <…>. Teneinde het project te kunnen realiseren verleent deze grondeigenaar een opstalrecht aan de aanvrager (cf. bijlage 1 van de aanvraag, ontwerp van splitsings- en opstalakte). In deze akte verleent de grondeigenaar een recht van opstal aan de aanvrager met het doel om het project te realiseren en de aanvrager toe te laten om de bestaande gebouwen af te breken, de nieuwe gebouwen op te richten en te verkopen. De aanvrager treedt bijgevolg op als bouwheer/aannemer/verkoper van de op te richten opstallen.

4. Concreet betreft het project zowel de sloop van het bestaande gebouw als de realisatie van twee meergezinswoningen:

- de realisatie van een meergezinswoning met <…> wooneenheden (de bewoonbare oppervlakte van de appartementen varieert tussen minimum <…> m² en maximum <…> m²); en

- de realisatie van een meergezinswoning met commercieel gedeelte en <…> wooneenheden (de bewoonbare oppervlakte van deze appartementen varieert eveneens tussen <…> m² en max. <…> m²).

5. De aanvrager voorziet om de appartementen (en grondaandelen) samen met de grondeigenaar <…> te kunnen verkopen op plan vanaf oktober 2021.

6. De aanvrager wenst zekerheid te verkrijgen over het feit dat de levering van de appartementen op de site, zijnde het project ‘<…>’, kan geschieden tegen het btw-tarief van 6 % en dit in toepassing van artikel 1quater, § 3 KB nr. 20.

7. Het eerste lid van § 3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

8. In het tweede lid van § 3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende gebouw dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). De aanvrager verklaart dat de appartementen ‘zullen worden verkocht aan natuurlijke personen, met de bedoeling dat deze er zelf zullen wonen als enige en eigen woning’. Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, zal de beslissing op dit punt voorwaardelijk zijn. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Hierover spreekt de aanvrager niet. Ook op dit punt zal de beslissing voorwaardelijk zijn.

9. De aanvrager gaat in zijn motivering wel dieper in op enerzijds de kadastrale situering van het project en anderzijds het significante karakter van het af te breken gebouw, mede in verhouding tot de nieuw op te richten opstallen.

10. Zoals hierboven vermeld zal het project worden opgericht op (een deel van) een kadastraal perceel met als referentie <…>. Van dit kadastraal perceel met een totale oppervlakte ad <…> m² wordt het zuidelijk deel ad <…> m² afgesplitst voor de realisatie van het voorgenomen project. Het is op dit af te splitsen zuidelijk deel dat het (enige nog) af te breken gebouw zich situeert. Inzake kadastrale situering stelt er zich in principe dan ook geen probleem.

11. Vermeldenswaard is wel het gegeven dat de creatie van het perceel <…> nog van een relatief recente datum is, minstens dateert van de periode dat de huidige grondeigenaar, <…> reeds eigenaar was. Dit perceel is zelf een samenvoeging van de vroegere kadastrale percelen <…>. De grondeigenaar verwierf deze percelen op respectievelijk <…> 2002 (<…>) en <…> 2006 (<…>). Uit een kadastraal uittreksel met de toestand dd. 1 januari 2008 blijkt echter dat deze vier percelen, minstens sinds die datum, werden samengevoegd tot één kadastraal perceel, zijnde <…>. De aanvrager kadert deze samenvoeging in een destijds uit te voeren bodemsaneringsoperatie. Gezien de toch al verstreken periode van circa dertien jaar sinds deze samenvoeging, menen we dat we, in het kader van de toepassing van de regeling inzake artikel 1 quater KB nr. 20, perceel <…> als referentieperceel mogen hanteren. Dit betekent dat het project zich op (een deel van) één bebouwd kadastraal perceel bevindt. In die zin is de toets zoals voorzien in punt 3.3. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25 februari 2021 niet aan de orde (ook al situeert het nog af te breken gebouw zich louter op het historisch kadastraal perceel <…>).

12. De volgende vraag is dan of we in de voorgelegde situatie kunnen spreken over de afbraak van een gebouw conform de criteria zoals voorzien in punt 3.2. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25 februari 2021. Het bestaande, te slopen, industrieel gebouw heeft een zogenaamde ‘footprint’ van <ca. 1000> m² en bestaat uit twee bouwlagen (gelijkvloers en verdieping) met een totaal bouwvolume van ca. <…> m³ (cf. bijlagen 3 en 4 van de aanvraag). Een deel van het gebouw is leegstaand. De overige gebouwdelen werden/worden gebruikt als kantoorruimte of als <…>ruimte door de naburige <…>zaak. We kunnen spreken over een gebouw met een significante omvang, ook in verhouding tot de op te richten woningen (cf. supra, twee bouwvolumes met een totaal van 65 wooneenheden en met een ‘footprint’ van respectievelijk <ca. 800> en <ca. 800> m²).

13. Inzake de oppervlakte van de nieuw te bouwen wooneenheden, verklaart de aanvrager dat die onder de grens van 200m² blijven (cf. artikel 1 quater, § 3, lid 2, 1°, a) van KB nr. 20). Het spreekt voor zich dat de effectief uitgevoerde werken bepalend zullen zijn en de partijen bijvoorbeeld door samenvoeging van kavels alsnog de grens kunnen overschrijden en aldus niet aan de vereiste voorwaarde voldoen. Hoe dan ook blijft de oppervlakte een feitelijk element dat ondanks deze beslissing nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere controle.

14. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 7 september 2021 dat:

15. het voorgenomen bouwproject ‘<…>’ te <…> an sich in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig artikel 1 quater, § 3 van KB nr. 20 met betrekking tot de levering van de constructies/opstallen door de aanvrager aan de verkrijgers van de respectievelijke appartementen;

16. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van de in artikel 1 quater, § 3, lid 2, § 4, § 5 en § 8 van KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woonkavel geeft, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten;

17. deze regeling inzake het verlaagd tarief van 6 procent hoe dan ook tijdelijk is en maar van toepassing is wanneer de op de levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022; en

18. deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die leveringen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor, over de periode sinds 01/01/2021, nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W. Btw op datum van deze beslissing.