Article 1 quater, § 3 AR n^o 20TVA - Article 1 quater, § 3 AR n^o 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject, project ‘<…>’, te realiseren in <…>.

3. Deze percelen zijn eigendom van <…>, op basis van een authentieke aankoopakte dd. <…> 2020. <…> is de moedervennootschap van de aanvrager.

4. Vóór het verlijden van deze authentieke aankoopakte zijn er reeds verschillende handelingen door <…> verricht. Op <…> 2016 kreeg <…> een verkoop-aankoopbelofte in handen met betrekking tot de hierboven vermelde percelen. De aanvrager verklaart dat op dat ogenblik de uitrustingsgoederen en gebouwen die toebehoorden aan de voormalige <…>fabriek nog op de percelen aanwezig waren. Het betrof concreet op perceel <…> een garage, op perceel <…> silo’s, transportbanden, bassins en een loods en op perceel <…> een garage (dit laatste perceel is beperkt tot deze constructie en volgde de omtrek van dit gebouw, dit perceel is volledig ingesloten door perceel <…>).

5. Op <…> 2018 en nog vóór het lichten van de optie werd er door de verkopers aan <…> een volmacht gegeven om ‘alle aanvragen van vergunningen te kunnen doen, en dienaangaande alle documenten te kunnen ondertekenen, om de goederen bouwrijp te maken (zoals het indienen van een verkavelingsvergunning, onderhandelingen met de stad <…>, en dergelijke meer)’.

6. Een sloop- en kapvergunning werd aangevraagd door <…> op <…> 2018 en deze werd afgeleverd op <…> 2018, voor het afbreken van de bestaande bebouwing en het kappen van alle bomen. Deze werken werden volgens de aanvrager uitgevoerd in opdracht en voor rekening van <…> door <…> Grond- en afbraakwerken & containers in verschillende fases in 2019 en 2020. De voorgelegde facturen dateren van <…> 2019, <…> 2020 en <…> 2020. Deze facturen omvatten zowel afbraakwerken als reeds in 2019 uitgevoerde staalnames inzake asbestvervuiling.

7. De omgevingsvergunning voor het verkavelen van de drie percelen in <…> loten wordt aangevraagd door <…> op <…> 2019 en afgeleverd door het college van Burgemeester en Schepenen van de stad <…> op <…> 2020.

8. Zoals gezegd wordt de effectieve aankoop door <…> gerealiseerd door het verlijden van de authentieke verkoopakte op <…> 2020. In deze akte wordt vermeld dat de koper op heden in het genot treedt, maar tevens wordt uitdrukkelijk vermeld (cf. pagina 5 onderaan) dat vóór deze datum de koper reeds de nodige maatregelen mocht nemen om het perceel bouwrijp te maken op basis van de onderhandse volmacht dd. <…> 2018.

9. Op dezelfde dag van de aankoop wordt tevens door <…> de vennootschap <…>, aanvrager van deze ruling, opgericht bij notariële akte.

10. Het vestigen van een kredietopening en hypothecaire volmacht door de aanvrager, mits goedkeuring van de grondeigenaar, op de voormelde percelen, vindt plaats bij notariële akte op <…> 2020. In deze akte wordt het volgende vermeld: ‘De Kredietnemer (<…>) heeft de intentie om, in samenwerking met de grondeigenaar (<…>), op voormelde goederen een project te realiseren (verkaveling bestaande uit <…> loten en bouw van eengezinswoningen, cf. omgevingsvergunning de dato <…> 2020 voor het verkavelen van grond in functie van het creëren van <…> loten bestemd voor halfopen- en gesloten bebouwing met aanleg van nieuwe wegenis en infrastructuur). Voorafgaandelijk aan deze akte heeft de Eigenaar van het (de) onroerend(e) goed(eren) mondeling een recht van opstal toegekend op de voormelde goederen aan de Kredietnemer (“Houder van het/de onroerende zakelijke recht(en)”), met een minimumduur gelijk aan de duurtijd van het project’.

11. <…> en de aanvrager, <…> hebben bij e-mail dd. <…> 2021 opdracht gegeven aan de notaris tot het opstellen van de verkavelingsakte om te kunnen starten met hun verkoop. Hoewel niet expliciet verwoord door de aanvrager veronderstellen we dat <…> zal optreden als verkoper van het grondaandeel (vrijgesteld van btw) en de aanvrager als verkoper van de constructies (onderworpen aan btw).

12. De aanvrager wenst zekerheid te verkrijgen over het feit dat de levering van de woningen op de site, zijnde het project <…>, kan geschieden tegen het btw-tarief van 6 % en dit in toepassing van artikel 1quater, §3 KB nr. 20.

13. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

14. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende gebouw dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, stelt hij zijn vraag in de hypothese dat de verkrijger aan deze voorwaarde zal voldoen. Voor kopers die niet in aanmerking komen verklaart de aanvrager zelf dat er met aanrekening van 21% btw zal worden gefactureerd. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Hieromtrent verklaart de aanvrager dat hij deze formaliteiten effectief zal voldoen.

15. De aanvrager gaat verder in zijn motivering dieper in op het significante karakter van de afgebroken gebouwen, het gegeven dat het vastgoedproject zich uitspreidt over verschillende kadastrale percelen en tenslotte op de identiteit tussen de partij die afbreekt en zij die heropbouwt.

Significant karakter

16. Aangaande de voorwaarde dat de oude gebouwen significant dienen te zijn tegenover de nieuwe gebouwen, verwijst de aanvrager naar de zogenaamde ‘footprint’ of de ingenomen grondoppervlakte van de oude en de nieuwe gebouwen.

17. De oude gebouwen betroffen diverse gebouwen (garages) en industriële constructies (silo’s, vaste transportbanden en betonnen bassins) van een voormalige <…>fabriek. Op basis van artikel 1 §9, 1° Wbtw wordt als een gebouw beschouwd, ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. De betonnen bassins die in de grond zijn ingegraven in het kader van de vroegere activiteit van de <…>fabriek, de silo’s en vaste transportbanden kunnen derhalve als gebouwen worden beschouwd conform artikel 1 §9, 1° Wbtw.

18. In totaal hadden de oude gebouwen een ingenomen grondoppervlakte van <…> m².

19. De nieuwe verkaveling van de percelen in <…> loten met eengezinswoningen zal een totale ingenomen grondoppervlakte van <x4> m² hebben.

20. Op basis van deze cijfers kunnen we de aanvrager volgen dat het geheel van oude gebouwen over de drie percelen heen als significant te beschouwen is. Dit geldt tevens wanneer we de vroegere bebouwing bekijken op het niveau van ieder perceel afzonderlijk. Tenslotte merken we op dat dit in beide pistes significant blijft, ook in verhouding tot de op te richten woningen (cf. Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021, punt 3.2.).

Meerdere kadastrale percelen

21. De aanvrager roept vervolgens punt 3.3. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 in vermits de projectsite een samenvoeging van drie onderscheiden kadastrale percelen is. Vermits ieder van deze drie percelen echter (significant) bebouwd was (cf. supra), is de in punt 3.3. naar voor gebrachte problematiek (samenvoeging van bebouwde en onbebouwde percelen) echter niet aan de orde. Het element van de samenvoeging vormt geen beletsel.

Identiteit tussen partij die afbreekt en partij die opbouwt

22. De voorwaarde dat dezelfde belastingplichtige de afbraak en de heropbouw moet uitvoeren, is in het voorgelegde project een aandachtspunt vermits de aanvrager verklaart dat er in opdracht van <…> (grondeigenaar) is afgebroken en door de aanvrager, <…> (houder van een zakelijk recht), zal worden opgericht.

23. Indien er zich vóór 1 januari 2021 reeds een oorzaak van opeisbaarheid van btw geheven van de kosten van afbraak van een gebouw heeft voorgedaan neemt de administratie aan dat de voorwaarde inzake ‘dezelfde belastingplichtige’ is voldaan indien er eenheid van project is en de grondeigenaar en de houder van het zakelijk recht/promotor verbonden partijen zijn (cf. punt 5.1. Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021).

24. In casu heeft er zich alvast vóór 1 januari 2021 een oorzaak van opeisbaarheid van btw geheven van de kosten van afbraak voorgedaan daar de afbraakwerken werden gedaan door de firma <…> voor rekening van <…> in 2019 en 2020 (cf. voorgelegde facturatie). Het gegeven dat <…> op dat ogenblik nog geen juridisch eigenaar was, is hierbij geen beletsel gezien uit de contractuele afspraken met de vorige eigenaar blijkt dat <…> de werken wel degelijk voor eigen risico en rekening uitvoerde.

25. Inzake de verbondenheid is het van belang dat <…> werd opgericht door <…> en deze laatste volgens de aanvrager tevens de enige aandeelhouder is van <…>. <…> is met andere woorden een 100% dochter van <…> en aldus verbonden in de zin van artikel 1:20 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. Deze verbondenheid in combinatie met het gegeven dat we gezien de feitelijke omstandigheden kunnen spreken over een eenheid van project maakt dat de aanvrager zich terecht kan beroepen op de administratieve toegeving verwoord in punt 5.1. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021. Het feit dat <…> de door haar gedragen afbraakkosten nadien alsnog heeft doorgerekend aan de aanvrager doet hieraan geen afbreuk.

Oppervlaktegrens

26. Inzake de oppervlakte van de nieuw te bouwen woningen, verklaart de aanvrager dat die onder de grens van 200m² blijven (cf. artikel 1 quater, §3, lid 2, 1°, a) van KB nr. 20). Concreet spreekt de aanvrager over woningen met een bewoonbare oppervlakte die varieert tussen <…> m² en <…> m². Het spreekt voor zich dat de effectief uitgevoerde werken bepalend zullen zijn en de partijen bijvoorbeeld door samenvoeging van kavels alsnog de grens kunnen overschrijden en aldus niet aan de vereiste voorwaarde voldoen. Hoe dan ook blijft de oppervlakte een feitelijk element dat ondanks deze beslissing nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere controle.

Bijgebouwen

27. De aanvrager stelt ook de vraag of het verlaagd tarief van toepassing is op garages/carports. Concrete plannen worden hierbij niet voorgelegd. We kunnen dus enkel verwijzen naar de regels zoals onder meer verwoord in punt 3.6. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021. De principes zoals deze gelden voor garages kunnen tevens toegepast worden voor carports.

Werking in de tijd

28. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.

29. Deze voorafgaande beslissing is ook slechts geldig voor die leveringen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor, over de periode sinds 01/01/2021, nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1 W. Btw op datum van deze beslissing.