Taux réduitTVA - Taux réduit - Démolition d'un bâtiment et reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation - Livraison d’un bien immeuble

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que la vente sur plan d’appartements neufs par la SRL X, dans le cadre de la promotion immobilière du bloc B/C du site dit C, pourra bénéficier du taux de TVA réduit temporaire de 6%.

II. Description des faits

2. Le demandeur est la SRL X. Son siège est établi à X. Les activités reprises à la BCE relèvent du code Nacebel 41.101 « promotion immobilière résidentielle ». La SRL X a pour objet la promotion immobilière au sens large et, notamment, la promotion immobilière du site dit C situé à J.

3. Le site C est une zone dont le périmètre a été classé site à réaménager (SAR) par arrêté ministériel de la région Wallonne en 20XX.

4. Dans le cadre de cette promotion, la société réalise notamment des travaux de démolition de bâtiments suivis de la construction d’un bloc d’appartements destinés à la vente.

5. Les appartements nouvellement construits sont destinés à être vendus sous régime de la TVA et sont principalement destinés aux particuliers.

Historique des principaux actes concernant le permis de démolition et de construction du bloc « B/C » du site C

6. La situation actuelle est la suivante : au niveau de l’état d’avancement, la phase de démolition est terminée, la phase de terrassement a été effectuée et la phase de construction est en cours. Il reste une partie d’un bâtiment d’habitations sur le site à démolir en fin de chantier. Suivant le calendrier indicatif, la construction devrait être terminée pour 2023 au plus tard.

Parcelles cadastrales

7. Il s’agit de 2 parcelles non bâties et de 2 parcelles bâties.

8. Le rapport d’auteur de projet et le formulaire statistique joints à la demande initiale de permis donne une vue et une description des bâtiments à démolir. Il s’agit d’une batterie de garages et d’anciens bâtiments industriels. Le nombre de bâtiment à démolir est de 12 et la surface totale des bâtiments à démolir est de +- 6000 m².

Caractéristiques du nouveau bloc B/C

9. Le nouveau bloc B/C consiste en la construction d’un bloc d’appartements sur 4 niveaux, rez-de-chaussée compris, et comprenant 1 sous-sol pour les caves et les parkings. Le nouveau bloc comportera 3 surfaces commerciales et 23 appartements. La promotion s’inscrit dans l’aménagement d’un quartier résidentiel et les appartements sont destinés à des fins d’habitation. Chaque appartement disposera d’un balcon et d’un parking sécurisé au sous-sol ou/et d’un emplacement de parking extérieur. Dans le cadre du projet, les aménagements extérieurs du bloc d’appartements seront compris dans le prix de vente. Les appartements ne disposeront pas d’un accès piscine, d’un mini-golf, d’un sauna ou d’une installation similaire.

Unicité du bloc B/C

10. Dans le cadre de sa commercialisation, le bloc B/C est appelé bâtiment B, C et D pour faciliter la communication. Chaque bâtiment précité disposera de son entrée.

11. Ceci étant, le bloc B/C a la même fondation et est équipé d’un sous-sol commun. Ce sous-sol est prévu pour l’ensemble du bloc en vue d’accueillir des places de stationnement et des caves. Il y a un seul accès au sous-sol pour l’ensemble du bloc B/C et le sous-sol contient également des équipements communs et collectifs.

Surface au sol du nouveau bloc B/C après démolition

12. La surface du nouveau bâtiment se retrouve à 56,10% sur les parcelles cadastrales anciennement bâties.

Commercialisation

13. Le projet bloc B/C est réalisé sous la garantie de la loi Breyne et permet à la société X de procéder à la vente sur plan des appartements neufs. Conformément à la loi Breyne, la société X aura le droit de facturer aux acquéreurs le prix de vente suivant l’état d’avancement de la construction.

14. La phase de publicité des appartements a été lancée via des brochures promotionnelles et le site web. Des promesses d’achat ont été réceptionnées par le demandeur. Toutefois, aucun compromis n’a actuellement été signé. Plusieurs candidats acquéreurs ont manifesté leur souhait d’acheter un appartement neuf à la stricte condition que le taux de TVA réduit 6% puisse s’appliquer. En pratique, aucun acte ne sera signé avec les candidats acquéreurs qui conditionnent leur achat à l’application du taux réduit de TVA avant la décision anticipée.

15. Dans ce contexte, aucun effet fiscal ne s’est produit dans le présent dossier en ce qui concerne la problématique en cause.

III. Décision

16. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Disposition légale concernée

17. L’article 1er quater de l’arrêté royal n° 20 précise :

§ 1er. (…)

§ 2. (…)

§ 3. Le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d'habitation et le sol y attenant, ainsi qu'aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, lorsque la taxe due sur ces opérations est devenue exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.

Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes :

1° l'opération visée à l'alinéa 1er est relative à un bâtiment d'habitation qui après la livraison :

a) soit au moment de la première utilisation ou de la première occupation est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par l'acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m² ;

b) soit est donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou est donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale par l'acquéreur ;

2° le fournisseur :

a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code, ou, en cas d'une vente sur plan, avant le moment où intervient le fait générateur de la taxe conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l'acquéreur du bâtiment, mentionne que le bâtiment que le fournisseur a fait démolir et reconstruire et qui fait l'objet d'une opération visée à l'alinéa 1er, est destiné soit à être utilisé, soit comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur-personne physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m², soit à être donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou à être donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale, et est accompagnée d'une copie :

● du permis d'urbanisme ;

● du (des) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation ;

● du compromis ou de l'acte authentique portant sur l'opération visée à l'alinéa 1er ;

b) produit à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée au a) ;

3° les factures émises par le fournisseur de biens et les doubles qu'il conserve ainsi que les conventions ou actes authentiques relatifs aux opérations visées à l'alinéa 1er, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l'acquéreur sur la déclaration visée au 2, 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux.

Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique de l'acquéreur-personne physique :

● des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier ;

● d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première mise en service ou de la première occupation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a).

Le taux réduit n'est pas applicable à la partie du prix relative aux piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

§ 4. (…)

§ 5. (…)

§ 6. (…)

§ 7. (…)

§ 8. (…)

Portée de la décision

18. Il convient de préciser que la présente décision ne se prononce pas sur le respect des conditions prévues par l’article 1er quater, § 3, alinéa 2, 1°, 2° et 3°, de l’arrêté royal n° 20. Ces dispositions concernent principalement des conditions relatives aux acheteurs des logements (habitation unique, domiciliation sans délai) - sur lesquels le SDA ne dispose pas d’information -, à la superficie du logement (inférieure à 200 m²) et aux formalités à accomplir par le fournisseur.

19. Elle se limite donc à l’examen des conditions de fond visées à l’article 1er quater, § 3, alinéa 1er, de l’arrêté royal n° 20.

Démolition et reconstruction par le même assujetti

20. La mesure temporaire prévue à l’article 1er quater, § 3, de l’AR n° 20 s'applique donc aux livraisons de bâtiments d'habitation et du sol y attenant par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation.

21. La mesure ne concerne, en principe, que les projets qui sont menés, depuis la démolition du bâtiment jusqu'à la livraison de l'habitation, par le même assujetti (maître d'ouvrage/vendeur) (v. point 5.1. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

22. En l’espèce, en 2017, le propriétaire de l’ensemble du site C a renoncé à son droit d’accession en faveur de X. En 2019, X a obtenu un permis d’urbanisme portant sur la démolition de bâtiments existants et la construction d’un immeuble à appartements (bloc B/C). Les travaux de démolition/reconstruction ont été confiés à la société S par X. La condition que l’opération immobilière soit entièrement réalisée par le même assujetti est donc bien respectée.

Notion de bâtiment et consistance significative

23. Une des conditions de la mesure temporaire est qu’un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

24. L’exposé des motifs précise également qu'il doit s'agir d'un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas, et de la même manière que ce qui était déjà effectué dans le cadre de la mesure existante pour la démolition et la reconstruction dans les 32 zones urbaines. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait (v. point 3.2. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

25. En l’espèce, le projet consiste à démolir une douzaine de bâtiments industriels et de garages d’une surface de +- 6000 m² pour reconstruire 23 appartements, 3 surfaces commerciales et 27 emplacements de parking en sous-sol. La démolition concerne donc bien des bâtiments qui ont une consistance significative en eux-mêmes mais aussi par rapport aux 23 logements reconstruits.

Reconstruction sur la même parcelle cadastrale

26. Une des conditions de la mesure temporaire est que l'assujetti doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

27. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé (v. point 3.2. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

28. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

29. Par ailleurs, si les habitations nouvellement construites sont situées sur une nouvelle parcelle faisant partie d'une ancienne parcelle bâtie sur laquelle se situait le bâtiment démoli ou si l’ancienne parcelle bâtie fait l’objet d’une division après l’opération de démolition/reconstruction, la vente des nouvelles habitations pourra en principe, s'effectuer en appliquant le taux réduit de la TVA de 6% (v. point 3.4. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

30. En l’espèce, le projet immobilier comprend trois blocs contigus. Chaque bâtiment dispose d’une entrée. Ce bloc B/C a la même fondation et est équipé d’un sous-sol commun en vue d’accueillir 27 emplacements de parking et des caves. Une seule rampe d’accès permet d’y accéder pour l’ensemble du bloc B/C. Le sous-sol contient également des équipements communs et collectifs. Dans un tel cas, l’administration considère que les trois blocs ne forment qu’un seul bâtiment (v. Cas pratiques d’application du taux réduit de la TVA temporaire pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison (Version 25.05.2021), point 2.7.).

31. Le demandeur a déclaré que la superficie au sol du nouveau bâtiment se trouvera donc à raison de 56,10% sur les parcelles cadastrales anciennement bâties.

32. Cette condition de reconstruction sur la même parcelle que le bâtiment démoli est donc remplie.

Démolition totale du bâtiment

33. Une des conditions de la mesure temporaire est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

34. En l’espèce, des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, photos), il ressort que le projet consiste bien à démolir des garages et des bâtiments industriels.

35. La démolition des bâtiments sera totale, même si une partie d’un bâtiment d’habitation sera démolie en fin de chantier. La condition est donc satisfaite.

Exclusion du taux réduit

36. Le taux réduit de la TVA ne s'applique pas à la partie du prix de la livraison relative aux piscines, saunas, terrains de minigolf, courts de tennis et installations similaires. La partie du prix qui concerne l'aménagement de sentiers, parcs, jardins et clôtures, qui sont vendus avec le sol attenant, soumis à la TVA, et le coût de la livraison avec installation et montage d'une cuisine (armoires et appareils encastrés) dont le coût est inclus dans la base d'imposition de la livraison, bénéficient du taux réduit de la TVA (v. point 5.3. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

37. Compte tenu des informations fournies, les opérations envisagées ne sont pas visées par cette exclusion.

38. En revanche, il est manifeste que la livraison des 3 surfaces commerciales n’est pas visée par l’article 1er quater de l’arrêté royal n° 3.