Article 1 quater, §3 AR nr. 20Tva - Article 1 quater, §3 AR nr. 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject bestaande uit 10 appartementen te realiseren <…>.

3. De site is eigendom van de naamloze vennootschap naar Belgisch recht <…>, zustervennootschap van de aanvrager. De onderhandse aankoopovereenkomst werd getekend op <…> november 2019 en de authentieke aankoopakte werd verleden op <…> oktober 2020.

4. Teneinde het project te kunnen realiseren, werd er een recht van opstal verleend door <…> aan de aanvrager (authentieke akte <…> oktober 2020). In die zin treedt de aanvrager op als bouwheer/verkoper van de op te richten opstallen.

5. De twee woningen die respectievelijk op de percelen <…> stonden, werden volledig gesloopt in de zomer van 2020. De facturatie voor deze werken door de firma <…> werd gericht aan de aanvrager en is gedateerd op <…>/08/2020. De sloopvergunning werd op <…> februari 2020 afgeleverd aan dhr. <…>, door de aanvrager omschreven als CEO van de aanvrager (en van <…>).

6. De aanvrager wenst zekerheid te verkrijgen over het feit dat de levering van de appartementen op de site kan geschieden tegen het btw-tarief van 6 % en dit in toepassing van artikel 1quater, §3 KB nr. 20.

7. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

8. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende gebouw dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, wordt de vraag behandeld vanuit de hypothese dat de verkrijger aan deze voorwaarde zal voldoen. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Hieromtrent wordt weerom verondersteld dat de aanvrager deze formaliteiten effectief zal voldoen.

9. De aanvrager gaat in zijn motivering dieper in op de identiteit tussen de partij die afbreekt en zij die heropbouwt. Een bijzonderheid hierbij is het gegeven dat er is afgebroken in de periode tussen het tekenen van de onderhandse aankoopovereenkomst door <…> (<…>/11/2019) - een overeenkomst die aan verschillende opschortende voorwaarden was onderworpen - en het verlijden van de authentieke aankoopakte (<…>/10/2020). Ook is er pas op <…> oktober 2020 een formeel spoor van een opstalrecht ten gunste van de aanvrager, zijnde de authentieke opstalakte tussen <…> als opstalgever en de aanvrager als opstalhouder. De vraag kan dan ook gesteld worden in opdracht en voor rekening van wie precies de twee bestaande woonhuizen werden afgebroken in de zomer van 2020.

10. Het zou niet onlogisch zijn om te stellen dat dit gebeurde in opdracht en voor rekening van de toenmalige verkoper, die op dat ogenblik tenslotte nog steeds eigenaar was van de woningen. Uit de bijzondere bepalingen van de onderhandse aankoopovereenkomst (artikel 13) blijkt echter dat het de bedoeling van de partijen was om de koper hoe dan ook de sloopwerken te laten starten in mei 2020. Uit dezelfde bepalingen blijkt tevens duidelijk dat de sloop zal worden verricht met het oog op de realisatie van een appartementsgebouw (door de aanvrager). Verder werd de sloopvergunning aangevraagd door en op <…> februari 2020 ook effectief verleend aan <…>, de CEO van de koper-opstalgever (en tevens van de latere opstalhouder). De facturatie voor de afbraakwerken door een derde aannemer werd tenslotte op <…> augustus 2020 gericht aan de aanvrager. Dit laatste kan op zich ook als eigenaardig bestempeld worden vermits deze op dat ogenblik nog geen opstalhouder was. Met wat goede wil zou er sprake kunnen zijn geweest van een stilzwijgend opstalrecht tussen de zustervennootschappen, hoewel hier nadien niets van vermeld wordt in de latere authentieke opstalakte.

11. Hoe dan ook kunnen we de aanvrager volgen in de zin dat er voldoende feitelijke elementen naar voor worden gebracht op basis waarvan we kunnen aannemen dat het niet de initiële verkoper was die we moeten aanmerken als bouwheer van de afbraakwerken. Of het dan verder de koper/opstalgever dan wel de opstalhouder is die de twee woningen heeft laten afbreken is verder minder belangrijk vermits de twee zustervennootschappen als verbonden partijen kunnen aanzien worden (cf. Circulaire 2021/C/18 dd. 25/02/2021, punt 5.1. en FAQ 02/06/2021, punten 3.5. en 3.6.). Er is met andere woorden identiteit tussen de partij die afbreekt en de partij die wederopbouwt, al dan niet fictief mits toepassing van de tolerantie.

12. Inzake het significante karakter van de afgebroken gebouwen (twee woningen met bijgebouwen) kunnen we op basis van de meegestuurde foto’s vaststellen dat deze te beschouwen waren als een ‘gebouw’ voor de toepassing van de btw en dat de afgebroken gebouwen een significante omvang hadden, ook in verhouding tot het nieuw opgerichte gebouw (10 appartementen).

13. Het nieuwe vastgoedproject spreidt zich uit over twee verschillende kadastrale percelen die voorheen beide bebouwd waren.

14. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 17 augustus 2021 dat:

15. het voorgenomen bouwproject <…> an sich in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig artikel 1 quater, §3 van KB nr. 20 met betrekking tot de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijgers van de respectievelijke woonkavels;

16. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van de in artikel 1 quater, §3, lid 2, §4, §5 en §8 van KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woonkavel geeft, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten;

17. deze regeling inzake het verlaagd tarief van 6 procent hoe dan ook tijdelijk is en maar van toepassing is wanneer de op de levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022; en

18. deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die leveringen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor, over de periode sinds 01/01/2021, nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1 W. Btw op datum van deze beslissing.