Article 1 quater, §3 AR nr. 20TVA - Article 1 quater, §3 AR nr. 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject, project <…>, te realiseren op <…> (hierna ‘site’). De site omvat oorspronkelijk bebouwde kadastrale percelen met respectievelijk de nummers <…>. De site omvat verder twee onbebouwde percelen zijnde <…> en aangrenzende bouwgronden <…>. De aanvrager voegt bij zijn aanvraag een kadastraal plan met aanduiding van de hier vermelde percelen (bijlage 3 van de aanvraag).

3. De site is eigendom van de besloten vennootschap naar Belgisch recht <…> en gekend bij de KBO <…>. De aankoopakte werd verleden op <…>.

4. Teneinde het project te kunnen realiseren, werd er op <…> een basisakte ondertekend tussen <…> en de aanvrager. In deze basisakte verleende <…> een recht van opstal aan de aanvrager met het doel om het project te realiseren en de aanvrager toe te laten om de bestaande gebouwen af te breken, de nieuwe gebouwen op te richten en te verkopen (bijlage 4 van de aanvraag). De aanvrager treedt bijgevolg op als bouwheer/aannemer/verkoper van de op te richten opstallen.

5. De oude gebouwen die op de percelen <…> stonden, werden door de aanvrager volledig gesloopt in de zomer van <…> (bijlage 10 van de aanvraag). De bouwput is reeds volledig uitgegraven en momenteel vorderen de werken aan de ondergrondse parkeergarage.

6. De voorlopige oplevering van het project is voorzien voor eind <…>.

7. De appartementen worden op plan verkocht. Van de verkopen die reeds notarieel verleden zijn, werd volgens de aanvrager bij het tekenen van de akte enkel nog maar het grondaandeel betaald. De verkoop van de grondaandelen vond plaats onder toepassing van registratiebelasting.

8. Overeenkomstig de Wet Breyne werd contractueel voorzien dat de kopers pas een eerste schijf moeten betalen voor de constructiewerkzaamheden van zodra de werfinrichting en de graafwerken voltooid zijn, wat voorzien was voor <…>. Van deel A werden er reeds <…> appartementen verkocht. Voor deel B werden er nog maar <…> appartementen verkocht. De aanvraag beperkt zich tot de verkopen waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw op datum van de aflevering van de voorafgaande beslissing.

9. De aanvrager wenst zekerheid te verkrijgen over het feit dat de levering van de appartementen op de site, zijnde het project <…>, kan geschieden tegen het btw-tarief van 6 % en dit in toepassing van artikel 1quater, §3 KB nr. 20.

10. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

11. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende gebouw dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, stelt hij zijn vraag in de hypothese dat de verkrijger aan deze voorwaarde zal voldoen. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Hieromtrent verklaart de aanvrager dat hij deze formaliteiten effectief zal voldoen.

12. De aanvrager gaat in zijn motivering wel dieper in op de identiteit tussen de partij die afbreekt en zij die heropbouwt, het significante karakter van de afgebroken gebouwen en tenslotte op het gegeven dat het vastgoedproject zich uitspreidt over verschillende kadastrale percelen (enerzijds voorheen bebouwd, anderzijds voorheen onbebouwd).

13. De voorwaarde dat dezelfde belastingplichtige de afbraak en de heropbouw moet uitvoeren, is volgens de aanvrager vervuld aangezien hij zelf als opstalhouder enerzijds de oude gebouwen (opgesomd in de aankoopakte dd. <…>, toegevoegd als bijlage 2 van de aanvraag) volledig heeft afgebroken in de zomer van <…>, de graafwerken eind <…> hebben plaatsgevonden, dit alles met het oog op de door hemzelf uitgevoerde/uit te voeren constructiewerkzaamheden die begin <…> een aanvang hebben genomen. Zowel de sloop als de heropbouw is op basis van eenzelfde omgevingsvergunning (bijlage 7 van de aanvraag). Voorts is de aanvrager van mening, een mening die we bijtreden, dat de afgebroken gebouwen (<…>) te beschouwen waren als een ‘gebouw’ voor de toepassing van de btw en dat de afgebroken gebouwen een significante omvang hadden, ook in verhouding tot het nieuw opgerichte gebouw.

14. Een bijzonderheid, die de aanvrager ook zelf uitgebreid toelicht, zit in het gegeven dat het project <…> zich uitstrekt over verschillende kadastrale percelen, waarbij sommige percelen bij aanvang bebouwd waren en andere percelen onbebouwd. Punt 3.3. van Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 bepaalt hieromtrent dat de administratie het standpunt inneemt dat indien het nieuwe gebouw voor ten minste 50% gelegen is op de vroeger bebouwde kadastrale percelen, het ganse gebouw in aanmerking komt voor het verlaagd btw-tarief ad 6%. Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met de grondoppervlakte van het gebouw en het criterium wordt bekeken voor het volledige gebouw.

15. In casu moet vooreerst bekeken worden wat als ‘het volledige gebouw’ kan worden aanzien en vervolgens wat de ‘grondoppervlakte’ hiervan behelst.

16. Het project dat op de site zal worden gerealiseerd bestaat bovengronds visueel uit twee aparte modules, een deel A (meergezinswoning met <..> woonkavels) en een deel B (meergezinswoning met <…> woonkavels). Deel A is volledig ingeplant op vroeger bebouwde percelen (concreet <…>), deel B is volledig ingeplant op vroeger onbebouwde percelen (concreet <…>). In de hypothese dat we beide delen ieder op zich als een ‘volledig gebouw’ zouden kwalificeren, komt deel A integraal in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief ad 6% en wordt deel B integraal onderworpen aan het standaard btw-tarief.

17. De aanvrager argumenteert echter dat deel A en deel B samen als één ‘volledig gebouw’ moeten worden gekwalificeerd. Dit lijkt inderdaad niet onlogisch met als hoofdreden dat beide delen ondergronds bouwfysisch met elkaar verbonden zijn via een garage. Bouwtechnisch vormen beide bovengrondse delen én de ondergrondse garage één geheel. Beide woondelen zijn gebouwd bovenop het dak van de ondergrondse garage. De (enige) inrit tot de ondergrondse garage bevindt zich in het midden van gans het project. Vanuit de garage zijn beide woondelen bereikbaar via trap en lift. Ondergronds is het mogelijk om van het ene woonvolume naar het andere te gaan.

18. In secundaire orde is er ook juridisch sprake van één gebouw. Er is één basisakte, één reglement van mede-eigendom en één reglement van interne orde, die samen de statuten van het hele gebouw (zonder deelstatuten) vormen. Er is in die zin één vereniging van mede-eigenaars (ondernemingsnummer <…>). De aanvrager brengt tenslotte naar voor dat er één stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd die één en ondeelbaar is.

19. De visie van de aanvrager volgend dat het project op de site kan aanzien worden als één ‘volledig gebouw’ (zie in deze zin ook het subtiele onderscheid in de criteria opgenomen onder de punten 2.6 (negatief voorbeeld) en 2.7 (positief voorbeeld) van de FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’, bijwerking 02/06/2021) rest er de vraag of dit ene gebouw voor ten minste 50% gelegen is op vroeger bebouwde kadastrale percelen. In de regel dient hier rekening te worden gehouden met de grondoppervlakte (alle ruimten en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw (cf. Circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021, punt 3.3., §4).

20. De door woondeel A ingenomen grondoppervlakte (die volledig te situeren is op vroeger bebouwde kadastrale percelen) bedraagt <…> m². Voor woondeel B (dat volledig ingeplant is op vroeger onbebouwde kadastrale percelen) bedraagt dit <…> m². Op basis van deze cijfers en de in de circulaire naar voor gebrachte regel, betekent dit dat gans het project op de site in aanmerking komt voor de verlaagde btw-regeling.

21. Gezien de eigenheid van het project, zijnde de ondergrondse garage as such, het feit dat woondeel A en woondeel B zich bovenop deze ondergrondse garage bevinden én het consequent toepassen van het idee dat we met één volledig gebouw te maken hebben, zou het niet onlogisch zijn om de oppervlaktetoets in casu niet louter toe te passen op het gelijkvloersniveau maar wel op basis van de ganse ‘footprint’ van het gebouw, met andere woorden de volledig ingenomen oppervlakte ongeacht of deze zich nu juist op of juist onder het maaiveld bevindt. De totale ingenomen oppervlakte van het gebouw bedraagt dan <…> m² (woondeel A, woondeel B én het niet bovenop bebouwd gedeelte van de ondergrondse garage). <…> m² hiervan (zijnde <…> m² van woondeel A en <…> m² van de niet bovenop bebouwde garage) bevindt zich ter hoogte van de vroeger bebouwde kadastrale percelen. De resterende <…> m² bevindt zich ter hoogte van de vroeger onbebouwde percelen. Dus ook hier wordt de 50% norm ruimschoots gehaald.

22. Ongeachte het gehanteerde criterium (louter oppervlakte op gelijkvloersniveau of ganse oppervlakte op en onder maaiveldniveau) kunnen we dus besluiten dat het ene volledige gebouw zich voor meer dan 50% situeert op de vroeger bebouwde percelen.

23. Inzake de oppervlakte van de nieuw te bouwen units, verklaart de aanvrager dat die onder de grens van 200m² blijven (cf. artikel 1 quater, §3, lid 2, 1°, a) van KB nr. 20). Dit blijkt tevens uit de voorgelegde plannen en de aangeduide oppervlaktes (bijlage 8 van de aanvraag). Het spreekt voor zich dat de effectief uitgevoerde werken bepalend zullen zijn en de partijen bijvoorbeeld door samenvoeging van kavels alsnog de grens kunnen overschrijden en aldus niet aan de vereiste voorwaarde voldoen. Hoe dan ook blijft de oppervlakte een feitelijk element dat ondanks deze beslissing nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere controle.

24. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 22 juni 2021 dat:

25. het voorgenomen bouwproject <…> te <…>, deel A én deel B, an sich in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig artikel 1 quater, §3 van KB nr. 20 met betrekking tot de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijgers van de respectievelijke woonkavels;

26. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van de in artikel 1 quater, §3, lid 2, §4, §5 en §8 van KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woonkavel geeft, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten;

27. deze regeling inzake het verlaagd tarief van 6 procent hoe dan ook tijdelijk is en maar van toepassing is wanneer de op de levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022; en

28. deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die leveringen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor, over de periode sinds 01/01/2021, nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1 W. Btw op datum van deze beslissing.