Taux réduit de la TVA de 6% applicable temporairement concernant la démolitionTVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% applicable temporairement concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van projectontwikkelaar X.

2. Het project te I wordt in twee fases gerealiseerd:

a. Fase 1 (straatzijde)

Fase 1 wordt gerealiseerd aan de straatzijde en betreft de ontwikkeling van residentie O, een appartementsgebouw bestaande uit 15 appartementen gelegen te I.

De appartementen zullen gesplitst worden verkocht. X zal als opstalhouder instaan voor de verkoop van de appartementen. Op heden werden er al 4 van de 15 appartementen verkocht.

De omgevingsvergunning voor deze fase werd toegekend eind jaar x. Deze vergunning werd voorgelegd aan de rulingdienst.

In fase 1 wordt ook een doorgang voorzien naar het binnengebied.

b. Fase 2 (binnengebied)

Fase 2 wordt gerealiseerd in het binnengebied en betreft de ontwikkeling van een appartementsgebouw met 12 appartementen en een ondergrondse parkeergarage met 16 autostaanplaatsen en 6 bergingen.

Ook hier zullen de appartementen gesplitst worden verkocht en zal X als opstalhouder instaan voor de verkoop van de appartementen.

De aanvraag tot omgevingsvergunning werd eind jaar x+1 ingediend. Deze vergunning werd voorgelegd aan de rulingdienst. De verkoop van deze fase is dus nog niet gestart.

3. Het project wordt gerealiseerd op volgende kadastrale percelen:

a. Fase 1: percelen a / b / c

b. Fase 2: perceel d en een deel van de percelen e en f

4. Al deze kadastrale percelen waren oorspronkelijk bebouwd.

5. De gebouwen op de kadastrale percelen a, b en c (dit zijn de percelen aan de straatkant waarop fase 1 wordt gerealiseerd) betreffen woningen. Deze werden integraal afgebroken door X.

6. De gebouwen op het kadastraal perceel d (dit is het perceel waarop het appartementsgebouw in fase 2 wordt gerealiseerd), betreffen constructies die uit duurzame materialen waren opgetrokken en via een fundering vast met de grond waren verankerd. Ook deze gebouwen werden integraal afgebroken door X.

7. Het deel van perceel e en perceel f werd verworven ingevolge een ruil met maatschappij Z (deze laatste verwierf in ruil een ander stuk op het gebied). Het deel van perceel e en perceel f was oorspronkelijk niet bebouwd, maar het appartementsgebouw in fase 2 wordt bijna uitsluitend ingeplant op perceel d.

8. De site werd aangekocht door Y. Bij opmaak van de basisakte werd een opstalrecht toegekend aan X met het oog op een gesplitste verkoop van de in dit project gerealiseerde woningen. Y en X zijn verbonden partijen. X treedt op als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de oprichtingswerken.

9. Het project heeft al een lange voorgeschiedenis.

10. In jaar x-7 werd een eerste promotieovereenkomst afgesloten met mevrouw J, eigenares van de percelen c (onderdeel van fase 1) en d (onderdeel van fase 2). Deze oorspronkelijke overeenkomst werd nadien gewijzigd bij wijze van addendum in jaar x-1. Uit deze promotieovereenkomst en het addendum hierbij, die beide werden voorgelegd aan de rulingdienst, volgt onder andere het volgende:

• de intentie ab initio om zowel het gebied aan de straatzijde als het achterliggende binnengebied te ontwikkelen (zie onder andere opschortende voorwaarden);

• de toekenning van een eigendomsoverdragend recht van opstal door mevrouw J aan de vennootschap B, een groepsvennootschap die op dat ogenblik dezelfde aandeelhouders en bestuurders had als de vennootschap X;

• de bevestiging dat de bestaande opstallen volledig op kosten en risico van de opstalhouder zullen worden afgebroken (zie de promotieovereenkomst).

11. De percelen a en b (onderdeel van fase 1) werden nadien door Y (grondbank van de X groep) verworven in respectievelijk jaar x-2 en jaar x-1.

12. In het kader van een familiale overlating werden de projecten binnen de familiale X groep herverdeeld onder de verschillende vennootschappen van de groep. Zo werd ook het project te I, dat oorspronkelijk was ondergebracht in de vennootschap B, overgedragen aan de vennootschap X. Deze laatste werd gesubrogeerd in alle rechten en plichten aangaande het project te I. Ook het al toegekende opstalrecht van mevrouw J werd overgedragen aan X. Deze familiale overlating vond al in een zeer vroeg stadium van het project te I plaats.

13. Het opstalrecht van X werd pas geformaliseerd bij opmaak van de basisakte voor residentie O (appartementsgebouw fase 1), zoals voorgelegd aan de rulingdienst. Deze basisakte werd opgemaakt in jaar x+1. Uit de feiten volgt echter dat X reeds van bij de reorganisatie van de X groep over een opstalrecht beschikte ten aanzien van het project te I. De afbraakwerken van de verschillende aanwezige gebouwen, die in jaar x-1 gestart zijn, werden immers volledig op kosten en risico van X uitgevoerd. De stukken ter zake werden voorgelegd aan de rulingdienst.

II. Vraagstelling

14. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van wooneenheden die deel uitmaken van het hierna genoemde en besproken project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022 en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen.

15. Het gaat meer bepaald over de wooneenheden die zullen worden verkocht in het kader van het project ‘O’ in I.

16. Dit project wordt gecoördineerd door de projectontwikkelaar, met name X.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

17. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de tijdelijke, nieuwe regeling van artikel 1quater, § 3 van btw-KB nr. 20

18. Ingevolge de wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 (Programmawet van 20.12.2020, BS 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068) is het verlaagde btw-tarief van 6% is onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

19. Het eerste lid van § 3 van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de tijdelijke, nieuwe regeling

20. Artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 stelt onder meer als voorwaarden dat:

• de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd - volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd) (Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27);

• de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

21. Alle wooneenheden die worden verkocht in het project ‘O’ in I die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m2 overeenkomstig artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 8 van Btw-KB nr. 20).

Daarenboven maakt de verkoper van de wooneenheden zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van Btw-KB nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring / factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

22. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de rulingdienst dat de wooneenheden, die in het kader van het project ‘O’ in I worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat de betreffende wooneenheden allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van Btw-KB nr. 20 voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

III.B. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van artikel 1quater, § 3 van btw-KB nr. 20: toepassing in casu

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

23. In casu wordt er door de projectontwikkelaar in het kader van dit vastgoedproject gewerkt met een opstalconstructie. Kort samengevat komt dit erop neer dat de grond wordt aangehouden door een grondeigenaar die een opstalrecht verleent aan de projectontwikkelaar. De grondeigenaar maakt geen eigendomsvoorbehoud voor de bestaande constructies die worden afgebroken door de projectontwikkelaar. Om onder de nieuwe, tijdelijke regeling te vallen, moet het gaan om een bebouwd terrein. Het opstalrecht verleent de projectontwikkelaar het recht om het bestaand gebouw af te breken en een nieuwe woning op te richten.

Er hoeft niet noodzakelijk een uitdrukkelijk opstalrecht te worden toegekend, hoewel idealiter het bestaan ervan wordt bevestigd in een overeenkomst of akte. Het is voor de toepassing van deze regeling niet van belang of het zakelijk recht al dan niet tegen vergoeding werd gevestigd (Bijkomende informatie voor bouwpromotoren, s.d., https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/bouwen/afbraak-wederopbouw/nieuwe-maatregel).

De grond kan dan door de grondeigenaar afzonderlijk worden verkocht onder het stelsel van de registratiebelasting (FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.3.; zie de regeling die staat beschreven in de beslissing nr. E.T.119.318 van 28.10.2010, punt 2, onder "2de voorwaarde”; zie ook Verslag, Parl. St. Kamer, 2020-21, nr. 55-1662/010, 50).

24. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject te realiseren op een site ter hoogte van E pal in het centrum van I.

De site is eigendom van Y. Door deze eigenaar werd een opstalrecht verleend aan de aanvrager, X. Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de opstalhouder, te weten de aanvrager, de gebouwen die bestaan op het tijdstip van de vestiging van het recht van opstal, dat werd geformaliseerd in de basisakte, mag afbreken om zijn project te kunnen realiseren.

25. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de bestaande gebouwen en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

26. Hoewel het opstalrecht ten behoeve van X pas officieel werd geformaliseerd bij opmaak van de basisakte voor het appartementsgebouw in fase 1 van dit project (cf. supra), volgt uit de feiten dat (i) het opstalrecht op de percelen c en d al stilzwijgend was overgedragen door B naar aanleiding van de reorganisatie van de X groep in het kader van de familiale overlating (die in een zeer vroeg stadium van het project plaatsvond) en dat (ii) het opstalrecht op de andere percelen (a, b en deel van de percelen e en f) al stilzwijgend was toegekend door de verbonden grondbank Y. In casu bestaat er immers geen twijfel over het gegeven dat de afbraakwerken volledig op kosten en risico van X werden uitgevoerd. Dit blijkt duidelijk uit de aan de rulingdienst overgemaakte stukken.

27. In dit verband verwijst de rulingdienst ook naar de toelichting voor bouwpromotoren die de btw-administratie medio maart 2021 op haar website heeft uitgegeven met het oog op de bevordering van hun rechtszekerheid (Bijkomende informatie voor bouwpromotoren, s.d., https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/bouwen/afbraak-wederopbouw/nieuwe-maatregel).

Volgens de btw-administratie is het op zich beschouwd niet van belang of het opstalrecht stilzwijgend werd gevestigd. Partijen kunnen het bestaan van het opstalrecht met alle bewijsmiddelen aantonen. Er hoeft dus niet noodzakelijk een ‘uitdrukkelijk’ opstalrecht te worden toegekend, hoewel idealiter het bestaan ervan wordt bevestigd in een overeenkomst of akte.

28. X is dus opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. Het is dus dezelfde partij, te weten de aanvrager, die de bestaande opstallen afbreekt en het nieuwe vastgoedproject realiseert.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

29. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2; zie eerdere FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.6., A.).

Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

30. Aan deze voorwaarde wordt in casu voldaan.

III.B.3. Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

31. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20).

32. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden (1). Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2., www.fisconetplus.be; zie ook FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.1., https://financien.belgium.be/nl/programmawet/btw-6procent-afbraak-heropbouw).

[(1) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al Informaties en Mededelingen van 22.06.2007/1 (E.T. 112.400), www.fisconetplus.be.]

33. Bij projectontwikkeling is vaak sprake van een samenvoeging van kadastrale percelen, zoals in het onderhavige geval.

III.B.3.1. Hoofdzakelijkheidscriterium (50%-regel)

34. Als het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het verlaagde btw-tarief van 6% toe te passen.

In het omgekeerde geval zal het standaard btw-tarief van toepassing zijn op de werken met betrekking tot dat gebouw. De btw-administratie hanteert ter zake dus een alles-of-niets benadering (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.3, www.fisconetplus.be; zie ook FAQ (editie 23.12.2020), nr. H.1.).

III.B.3.1.1. Grondoppervlakte (foot print; bewoonbare oppervlakte op het maaiveld) en niet vloeroppervlakte

35. Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (alle ruimtes en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw. Met andere woorden, de hoogte van het gebouw of de oppervlakte van bijvoorbeeld een ondergrondse parking, zijn in deze beoordeling niet van belang.

III.B.3.1.2. Beoordeling per gebouw

36. De 50%-grens wordt voorts bekeken voor het volledige gebouw (en niet voor een deel van het gebouw zoals bijvoorbeeld een individueel appartement) (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.3, www.fisconetplus.be; zie ook al FAQ (editie 23.12.2020), nr. H.1.; zie ook Integraal Verslag, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/010, 49).

III.B.3.1.3. Oorspronkelijke kadastrale indeling als uitgangspunt (en niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van commercialisatie)

37. Bij de toepassing van de bedoelde 50%-regel wordt in principe rekening gehouden met de toestand van de kadastrale percelen voorafgaand aan de afbraak.

38. De dienst Patrimoniumdocumentatie kan een zogenaamde prekadastratie doorvoeren in het kader van een globaal bouwproject, dit is als het ware een reservatie (voorbereiding) die deze dienst verricht met het oog op de realisatie en de verkoop van een nieuw vastgoedproject. Feit is dat het kadaster hierbij uitgaat van de samenvoeging van de verschillende kadastrale percelen. De redenatie is dan dat bij de start van de afbraakwerken er dan sprake van één kadastraal perceel en er in principe geen rekening moet worden gehouden met de hiervoor toegelichte 50%-regel (zie randnr. 34 supra).

39. Met de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken houdt de btw-administratie in principe echter geen rekening, de basispremisse is dat zij enkel rekening houdt met de oorspronkelijke kadastrale indeling.

Ook de rulingdienst houdt bij de beoordeling van dit hoofdzakelijkheidscriterium in de regel alvast geen rekening met het nieuwe, samengevoegde (gereserveerde) prekadastratieperceel met het oog op de realisatie van een nieuw vastgoedproject.

III.B.3.2. Toepassing van de bedoelde 50%-regel op dit specifiek project

40. Als het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het verlaagde btw-tarief van 6% toe te passen.

In het omgekeerde geval zal het standaard btw-tarief van toepassing zijn op de werken met betrekking tot dat gebouw. De btw-administratie hanteert ter zake dus een alles-of-niets benadering (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.3, www.fisconetplus.be; zie ook FAQ (editie 23.12.2020), nr. H.1.).

41. Het appartementsgebouw in fase 1 zal worden gerealiseerd op 3 verschillende kadastrale percelen, met name op de percelen a, b en c. Op het plan met de oorspronkelijke kadastrale indeling wordt ook de ligging van de oorspronkelijke gebouwen aangeduid. Hieruit volgt dat op elk van deze percelen een woning was gelegen met een significante omvang.

42. Het appartementsgebouw met ondergrondse parking in fase 2 zal bijna uitsluitend worden ingeplant op perceel d, een perceel dat ingevolge het plan met de oorspronkelijke kadastrale indeling duidelijk bebouwd was met constructies die vast met de grond verankerd waren.

Uit de aan de rulingdienst voorgelegde plannen volgt dat de inrit van de ondergrondse parking zal worden ingeplant op het deel van de percelen e en f, percelen die oorspronkelijk onbebouwd waren. Gelet op de hiervoor aangehaalde 50%-regel, mag dit geen probleem stellen aangezien het duidelijk is dat het appartementsgebouw zelf bijna uitsluitend wordt ingeplant op het oorspronkelijk bebouwde perceel d.

III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

43. De aanwending van het te slopen gebouw vóór de sloop (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2. a.i., www.fisconetplus.be; zie ook eerdere FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.1.) alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang. De afbraak van een loods, fabriek, winkelruimte, enzovoort om er vervolgens een appartementsgebouw op te trekken, komt dus in aanmerking voor de tijdelijke, nieuwe regeling.

44. Ten overvloede wijst de rulingdienst er op dat zij in dit kader al heeft geoordeeld dat het verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw, zoals voorzien door rubriek XXXVII van tabel A bij Btw-KB nr. 20, ook van toepassing is als het afgebroken gebouw geen woning is (een garagegebouw of een gebouw dat gebruikt werd voor industriële, artisanale, handels- of landbouwdoeleinden of als kantoorruimte) zolang er maar een woning (bv. een appartementsgebouw) wordt heropgebouwd en de andere voorwaarden uiteraard vervuld zijn (2). Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% is van geen belang of de heropbouw betrekking heeft op eengezinswoningen of op appartementsgebouwen (3).

[(2) Voorafg. Besliss. nr. 800.328 van 28.10.2008; Voorafg. Besliss. nr. 2020.0167 van 07.04.2020]

[(3) Parl. Vr. nr. 1647 MUYLLE 23.04.2007, Vr. en Antw. Kamer 2006-2007, nr. 164, 32168]

45. Onder de tijdelijke, nieuwe regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.; FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.7.). Ter zake wordt ook verwezen naar de permanente regeling die al bestaat voor de toepassing van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20.

De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren. (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

46. De tekst zelf van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting en in het antwoord op de FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.7. in fine.

47. Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

48. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen (cf. supra) genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.B.5. Verband (link) tussen afbraak en heropbouw – as such geen maximaal tijdsverloop

49. De nieuwe, tijdelijke regelgeving (artikel 1quater van Btw-KB nr. 20) veronderstelt dat er een verband (link) is tussen de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw (‘reconstruction conjointe’), zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop (‘chronologie’) kan worden verbonden (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt. 3.2., www.fisconetplus.be). Nergens in de regeling wordt in dit verband voorzien in een tijdslimiet.

50. Er kan dus geruime tijd verlopen tussen het moment van de afbraak en de heropbouw. Van belang is dat de bouwheer de afbraak van een gebouw heeft verricht met het oog op de wederopbouw van de woning. Wat verder in de circulaire luidt het dat er sprake moet zijn van een ‘eenheid van project’, waarbij de afbraak van het oorspronkelijke gebouw en de wederopbouw van de woningen of appartementen gebeurt als een globaal project. Ook dit is een feitenkwestie, maar dit blijkt normaliter uit de omgevingsvergunning (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt. 3.2., www.fisconetplus.be, punt 5.1.).

51. Het gegeven dat de afbraak al heeft plaatsgevonden of al geruime tijd geleden gebeurde, hoeft as such geen beletsel te zijn voor de toepassing van het tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6%, althans voor zover duidelijk is dat er eenheid is tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt (zie echter de administratieve toegeving op basis van punt 5.1. van de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 voor lopende projecten per 31.12.2020 als die eenheid tussen afbraak en heropbouw wordt verbroken) en de heropbouw van de woning op het projectgebied sinds de vergunning(en) organisch is gegroeid.

52. Een langer tijdsverloop tussen afbraak en heropbouw kan verantwoord zijn, bijvoorbeeld bij afbraak van een gebouw waarna de onroerende werken een tijd worden stilgelegd omwille van juridische betwistingen, een bodemonderzoek, enzovoort. Dit is uiteraard een feitenkwestie.

53. Het gegeven dat dit project gefaseerd wordt gerealiseerd, hoeft geen beletsel te vormen voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief. Ook het feit dat de omgevingsvergunning voor fase 2 nog niet is toegekend en dat de afbraakwerken wel al volledig werden gerealiseerd, vormt geen beletsel voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6%.

54. De regeling veronderstelt immers dat er een verband (link) is tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt. 3.2., www.fisconetplus.be).

55. Uit de eerste promotieovereenkomst die al in jaar x-7 werd afgesloten met mevrouw J volgt duidelijk dat ab initio reeds de intentie bestond om ook op het binnengebied een vastgoedproject te realiseren. Dit blijkt ook uit de sloopvergunning die in jaar x-1 werd toegekend. De sloopvergunning heeft immers betrekking op de gebouwen langsheen E, alsook de constructies op het achtergelegen binnengebied. Daarnaast blijkt uit de sloopvergunning ook dat de aanvraag werd ingediend met het oog op het slopen van de constructies ten behoeve van het inbreidingsproject.

III.B.6. Bijgebouwen en aanhorigheden

56. Het verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is het verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin (Circulaire 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6, www.fisconetplus.be).

57. Ook garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het tijdelijk 6% btw-tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is het verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (Circulaire 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine, www.fisconetplus.be; zie al de eerdere FAQ (editie 23.12.2020), nr. A.4.).

58. De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m2 (Circulaire 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine, www.fisconetplus.be).

59. Voor de verkoop van de ondergrondse 16 autostaanplaatsen en 6 bergingen, die in fase 2 van dit project samen met de gerealiseerde woningen zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals bepaald door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20. Deze standpuntbepaling is gebaseerd op de volgende vaststellingen:

i. in de wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 lezen we dat zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voormelde bepaling worden beschouwd;

ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de ondergrondse parkeergarage van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het verlaagde btw-tarief van 6% als bedoeld in artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 en ook al in rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire en eerdere FAQs die naar aanleiding van de invoering van de tijdelijke, nieuwe regeling werden uitgegeven.

60. De woningen die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid inclusief autostaanplaats en berging moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet.

III.C. Conclusie

61. De verkoop van de wooneenheden die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en besproken project ‘O’ in I (zowel fase 1 (i.e. de hiervoor bedoelde resterende, nog niet verkochte 11 appartementen) als fase 2 (i.e. 12 appartementen)), komt principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

62. Ook de verkoop van de hiervoor bedoelde autostaanplaatsen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor de wooneenheden, is onderworpen aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%.

63. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.

64. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in artikel 1quater, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 8 van Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.