Bâtiments neufs pour l’application de la TVATVA - Bâtiments neufs pour l’application de la TVA - Location immobilière taxée - Droit à déduction

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. le bâtiment sera bien considéré comme neuf au sens de la TVA après l’achèvement des travaux de rénovation et transformation ;

1.2. dans la mesure où les travaux ont débuté après le 1er octobre 2018 et si le bâtiment est loué à des preneurs assujettis qui l’affectent exclusivement à leur activité économique, la location de ce bâtiment pourra être soumise à la TVA moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le locataire ;

1.3. vu le projet immobilier décrit et l’intention claire de soumettre la location du bâtiment à la TVA, la société X peut, dès à présent, demander son identification à la TVA et porter en déduction la TVA grevant les frais liés au projet immobilier.

II. Description des faits

2. La société X a pour objet principal la réalisation de toutes opérations foncières et immobilières et notamment l’achat, la vente, l'échange, la construction, la reconstruction, la démolition, la transformation, l'exploitation, la mise en valeur, le lotissement, la location, l'affermage et la gérance de tous immeubles bâtis et non bâtis, meublés ou non, ainsi que la gestion de tous biens immobiliers pour son propre compte.

3. La société a acquis le 10 octobre 2018 un immeuble qui a été construit dans les années 1970 et était affecté à usage de bureaux destinés à un occupant unique.

4. La société a pour projet de rénover et de transformer profondément le bâtiment et d’en faire un immeuble de bureaux moderne, destiné à plusieurs occupants. L’accès à chaque unité locative autonome de bureaux sera rendu aisé depuis l’extérieur, sans devoir passer par des espaces exclusivement utilisés par d’autres locataires.

5. Les travaux visent à rénover et transformer le bâtiment en profondeur, afin d’en faire un immeuble de bureaux moderne, destiné à plusieurs occupants. Les travaux feront subir au bâtiment une modification importante dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et sa destination. Seule la structure du bâtiment existant sera conservée : l’intérieur du bâtiment a été « mis à nu » et l’ensemble des vitres de façade seront démolies, de nouvelles vitres seront placées, les espaces intérieurs seront complètement réalloués et divisés et toute l’infrastructure sera modernisée. Le hall d’entrée du bâtiment initialement sur un niveau au rez-de-chaussée sera revu sur une double hauteur. Le bâtiment existant comporte 4 étages et un local technique situé sur le toit. Il est prévu d’agrandir l’espace actuellement occupé par le local technique et de transformer ce 5ème étage en espace de bureau.

6. Par ailleurs, le coût estimé, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint 74,2% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

7. Après travaux, la société a l’intention de louer l’immeuble à plusieurs assujettis qui souhaitent l’affecter exclusivement à leurs activités économiques et qui acceptent d’opter pour soumettre la location à la TVA, conformément à l’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA.

8. La société X n'est pas encore identifiée à la TVA et n’a donc encore déduit aucune TVA sur les travaux immobiliers. Le projet n’a donc pas encore produit d'effets fiscaux visés par la demande.

III. Décision

9. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

A. Caractère neuf pour l’application de la TVA du bâtiment

10. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

11. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.

12. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

12.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

12.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

13. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

14. Le demandeur estime que le bâtiment constituera un bâtiment neuf pour l’application de la TVA car il va faire l’objet d’une modification importante visée par le point 12.2. ci-avant. Pour le démontrer, il fournit une estimation de la valeur des travaux à Y EUR HTVA et une expertise de la valeur vénale du bâtiment après travaux qui s’élève à Z EUR HTVA.

15. A ce stade, sur la base des données communiqués et non vérifiées (montant et caractère admissible des travaux) il apparaît que la règle des 60 % visée au point 12.2 ci-avant pourrait être utilisée pour déterminer le caractère neuf du bâtiment.

16. Toutefois, il convient de préciser que le SDA n’est pas compétent pour la détermination de la valeur vénale d’un bâtiment.

17. Ces réserves étant faites, si les données chiffrées communiquées – valeur des travaux matériels et valeur vénale du bâtiment après travaux – s’avèrent correctes et pour autant que la transformation subie par le bâtiment entraîne une modification de son revenu cadastral, celui-ci pourra être considéré comme un immeuble neuf pour l’application de la TVA.

B. Option pour la taxation de la location immobilière

18. L’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

19. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

20. La troisième FAQ de la circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment.

21. Dans le cas d’espèce, le demandeur n’ayant acquis ce bien que le 10 octobre 2018, il n’a donc pas pu entreprendre de travaux de transformation avant le 1er octobre 2018.

22. Dès lors, pour autant que le bâtiment puisse être considéré comme un bâtiment neuf pour l’application de la TVA (v. n° 17 ci-avant) et que le(s) locataire(s) l’utilise(nt) exclusivement pour son(leur) activité économique lui(leur) conférant la qualité d’assujetti, la location de ce bâtiment ou d’une fraction de ce bâtiment et du terrain attenant pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le(s) locataire(s).

C. Droit à déduction

23. Compte tenu de son intention déclarée de transformer de manière importante le bâtiment pour ensuite le donner en location avec option pour la taxation, X pourra, dès l’entame des travaux, bénéficier de la qualité d’assujetti avec droit à déduction pour les taxes qui grèveront les biens et les services relatifs à cette activité de location immobilière, conformément à l’article 45, § 1er, du CTVA.