La vente d’appartements issus de la transformation et de la rénovation d’une

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation qu’une maison de repos rénovée en immeuble à appartements ne peut pas être considérée comme « neuve » au sens de la législation TVA ; en effet, sur la base des informations fournies, aucune modification significative à la structure du bâtiment ne sera opérée dans le cadre des travaux de rénovation du bâtiment ; la vente des appartements peut donc bénéficier de l'exemption de TVA prévue à l'article 44, § 3, 1°, a), du CTVA et s’opérer sous le régime des droits d’enregistrement.

II. Description

2. Le demandeur est la société anonyme X, dont le siège social est établi à X.

3. La société a principalement pour objet social la constitution, le développement, la promotion et la gestion d’un patrimoine immobilier, toutes opérations immobilières et foncières quelconques, l’acquisition de biens immobiliers, leur aliénation, leur échange, leur rénovation, transformation, aménagement, entretien, lotissement, location ou sous-location.

4. La société est reprise au Code Nacebel 68.100 pour les activités des marchands de biens immobiliers.

5. La société a fait l’acquisition d’une maison de repos située à X.

6. Les vendeurs de l’immeuble ont obtenu un permis d’urbanisme en 20XX ayant pour objet la transformation d’une maison de repos en X appartements.

7. La société, en sa qualité de nouvelle propriétaire, va exécuter ce permis.

8. Les travaux de rénovation ont déjà commencé.

9. Le bureau d’architecture décrit les principales opérations de rénovations comme suit.

10. En vue de la transformation de la maison de repos en X unités d’appartements, il sera procédé aux travaux suivants :

10.1. tout d’abord, il sera procédé au désamiantage du bâtiment ;

10.2. il y aura une réfection des couvertures et revêtements de toits, tant sur la portion de toiture inclinée existante que sur la portion de toiture plate ; la portion de toiture inclinée existante sera remplacée par une toiture plate au même niveau que la portion de toiture plate existante sans que cela n’entraîne une modification importante de volume ; cette réfection impliquera notamment, au 3ème étage, une légère rehausse des murs à l’arrière du bâtiment ;

10.3. au 3ème étage, une partie plus importante du plancher sera remplacée et/ou placée (il s’agit du prolongement rendu possible par la suppression de la toiture inclinée) ;

10.4. de nouveaux linteaux seront ajoutés principalement sur la façade arrière du bâtiment : leur but est de resolidariser des maçonneries existantes en très mauvais état et de relier les angles du bâtiment ; ces poutres de ceintures sont également indispensables pour l’accroche des nouveaux balcons en porte à faux ; les poutres et linteaux remplacés ou supplémentaires permettent uniquement de renforcer le bâti existant, tant ses façades que ses planchers ; durant le remplacement de certains linteaux, les planchers sont maintenus en place par des étançons ;

10.5. au niveau de la façade (outre l’impact du remplacement de la portion de toiture inclinée remplacée par un prolongement de la toiture plate) : les façades sont simplement isolées ; les murs de façade sont entièrement conservés avec des adaptations de baies et, donc, pose de colonnes, poutres, linteaux,…; pour le reste, ils sont entièrement conservés sans que leur structure soit modifiée, ceci pour conserver la volumétrie d’origine ; la maçonnerie générale demeure en place, sans remplacement, seulement renforcée par les linteaux pour la création/agrandissement des baies ; les portes et châssis seront enlevés, des baies seront percées et agrandies pour faire place à de nouvelles portes et de nouveaux châssis par lesquels il y aura notamment un accès à des balcons-terrasses nouvellement posés ;

10.6. au niveau des techniques : le réseau d’égouttage sera remplacé, en ce compris l’évacuation des eaux pluviales, le réseau électrique sera refait, et chaque nouvel appartement sera raccordé au gaz ; il y aura placement de chaudières à condensation individuelles ; la plomberie sera refaite ; des gaines techniques seront percées ; il y aura pose d’une isolation thermique en béton cellulaire ;

10.7. au niveau des fondations, il y aura la pose d’un cimentage hydrofuge intérieur et extérieur, de polymères contre l’humidité ascensionnelle et d’une membrane d’étanchéité ; les fondations du bâtiment ne sont aucunement modifiées ou adaptées, étant donné que le poids du bâtiment demeure le même ;

10.8. à l’intérieur, certaines cloisons seront détruites pour faire place à de nouvelles cloisons en plâtre collé avec ossature métal ; il y aura pose d’un nouveau carrelage ; chaque appartement disposera d’une nouvelle cuisine et de nouveaux sanitaires ;

10.9. au niveau des finitions extérieures, il y a aura une pose de pierre bleue et un revêtement en enduit synthétique.

III. Décision

11. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

12. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

13. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2).

14. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées.

14.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

14.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

15. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

16. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation visée sous le point 14.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

17. En l’espèce, des informations fournies (plans, photos, permis d’urbanisme et description des travaux par l’architecte – v. n° 10 ci-avant), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels.

18. En effet, même si certains éléments de la structure de l’immeuble seront impactés par les transformations (légère rehausse des murs à l’arrière du bâtiment pour permettre la transformation de la toiture à versants en toiture plate, pose de linteaux pour resolidariser certaines maçonneries existantes et permettre l’accroche des balcons et pose de nouveaux planchers sur une superficie de maximum 33% de la surface totale de chaque étage), l’ancienne structure de l’immeuble est, pour l’essentiel, maintenue puisque le nombre de niveaux ne variera pas, la volumétrie et la superficie totale du bâtiment ne seront pratiquement pas modifiées.

19. De manière plus générale, les travaux envisagés vont s’appuyer de manière significative sur les fondations et les anciens murs portants et n’affecteront pas fondamentalement la structure du bâtiment existant.

20. Comme la société X souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 14.2. ci-avant.

21. Dès lors, les travaux de transformation du bâtiment en X appartements ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente par la société X des appartements résultant de cette transformation pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement. Le même régime sera applicable aux parties indivises du bâtiment ou du fonds relatives à ces appartements.