Un couple entre vingt et trente ans, non actif professionnellement dans l’immobilier

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

Met deze aanvraag wensen partijen te vernemen of :

1. de afbraak en heropbouw van de schuur en de achterliggende vervallen gebouwen, waarbij de gebouwen aan de voorzijde zijnde woning, hoeve en bakhuis niet mogen afgebroken worden wegens hun erfgoedwaarde, kan genieten van het verlaagde btw tarief van 6% conform KB 20 tabel A rubriek XXXVII “afbraak en heropbouw” in deze woonvorm van cohousing met heropbouw van 13 woonunits?

2. deze gebouwen aan de voorzijde zijnde de woning, hoeve en bakhuis die na omvorming en renovatie, omgevormd worden tot 5 woonunits in het kader van cohousing het verlaagde btw tarief van 6% kunnen genieten conform KB 20 tabel A rubriek XXXI ?

3. de gemeenschappelijke ruimten die deel uitmaken van de gebouwen aan de voorzijde (5 woonunits) en de 13 heropgebouwde woonunits, zijnde de woning, hoeve en bakhuis die na omvorming en renovatie zullen omgevormd worden tot deels de gemeenschappelijke ruimten in het kader van cohousing het verlaagde btw tarief van 6% kunnen genieten conform KB 20 tabel A rubriek XXXI ?

II. Omschrijving van de verrichtingen

II.1 Totstandkoming van het project

4. Het cohousing project idee ontstond bij twee twintigers die op zoek naar een locatie om een cohousingvorm te realiseren, in de stad alwaar één van hun opgroeide, de oude hoeve ontdekte in de straat waar familie woont. De naaste familie en vrienden waren onmiddellijk te vinden om het prille idee mee verder uit te werken.

5. De enthousiaste kerngroep ging langs bij allerhande instanties (stadsdiensten, stedenbouw, erfgoed, …) om zoveel mogelijk informatie te verzamelen over de mogelijkheden van de site en de wettelijke verplichtingen waar men rekening mee moest houden. Ze onderzochten de draagkracht van het terrein en wat financieel mogelijk was. Ze kregen wat hulp van een stedenbouwkundige deskundige, al snel bleek dat een grotere groep mensen en extra ondersteuning nodig was om het project verder vorm te geven.

6. Om hen te assisteren in het ganse proces, werd beroep gedaan op een adviseur die hun zou begeleiden in het ganse proces. Alle beslissingen blijven echter in handen van de particuliere bewonersgroep.

7. Om het geheel architecturaal vorm te geven en een realistisch zicht te krijgen op de mogelijkheden van het terrein, was een architectenbureau nodig. Er werd een architectuurwedstrijd georganiseerd met als opdracht het indienen van een motivatienota, een masterplanschets (beperkt tot één A3), een voorstel tot invulling van de hoeve en een ereloonvoorstel. Eerste ideeën over een programma van eisen werd door de prille bewonersgroep meegegeven.

8. Twee architectenbureaus werden door de bewoners geselecteerd. Na verschillende gesprekken werd beslist om met een combinatie van de twee inzendingen verder te gaan voor het uitvoeren van de effectieve architectuuropdracht.

9. Het project kreeg verder vorm en uiteindelijk werden in opdracht van de steeds groeiende bewonersgroep 18 privatieve units ontworpen met daarnaast ook ruime gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen.

10. Enkel de personen die, op datum van de indiening van de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning, zich geëngageerd hadden treden momenteel op als aanvragers in deze ruling. Het cohousingproject omvat 18 woonunits en gemeenschappelijke ruimten, waarvan er 13 door de aanvragers als bouwheer optredend opgericht zullen worden. In totaliteit zijn de woonunits als volgt verdeeld :

10.1 Omvorming en renovatie (woonhuis, hoeve en bakhuis) tot 5 woonunits en gemeenschappelijke ruimte , waarvoor een sloopverbod geldt, heeft betrekking op :

- het woonhuis naar twee appartementen;

- het bakhuisje naar gemeenschappelijke ruimte, nl. werkatelier, ruimte met originele haard en berging;

- de hoeve, naar drie appartementen en gemeenschappelijke ruimtes

10.2 Afbraak en heropbouw (schuur en achterliggende opstallen) in 13 woonunits

11. Momenteel is de site nog niet aangekocht. De aankoop en de voorgenomen handelingen zullen effectief pas doorgaan wanneer alle 18 woonunits een bestemming hebben gekregen door de huidige aanvragers en de nog te toe treden vennoten bij de Burgerlijke Maatschap X.

12. Op heden zijn er dus door huidige vennoten (gehuwde partners, alleenstaanden, of ongehuwde partners) 13 woonunits gereserveerd.

13. Elke individuele wooneenheid heeft een eigen keuken en badkamer en er worden op de site een aantal ruimtes voorzien die door alle bewoners/bouwheren kunnen worden gebruikt. Elke wooneenheid heeft ook een privatieve buitenruimte (een tuin voor de eengezinswoningen, een terras voor de appartementen). De overige buitenruimte is gemeenschappelijk voor alle bewoners/bouwheren.

14. De bewoners/bouwheren betalen elk zelf de bouwkost van hun privatieve wooneenheid.

De bewoners betalen elk een aandeel in de bouwkost van de omvorming en renovatie van de gemeenschappelijke ruimten, de projectkosten en de grond. Dit aandeel wordt bepaald op basis van een verdeelsleutel. 50% van de kosten wordt verdeeld volgens het aantal units (= 1/18). De andere 50% van de kosten wordt verdeeld volgens de oppervlakte van de privatieve units (een grotere unit zal een grotere bijdrage leveren dan een kleinere unit). Deze verdeelsleutel wordt opgenomen in de basisakte als tienduizendsten.

15. Contracten met de aannemers voor zowel sloop- en heropbouw als voor de renovatiewerken zullen slechts afgesloten worden door de Maatschap eens de groep compleet is. Met andere woorden van zodra de 18 woonunits een bestemming als woning hebben gekregen. De bouwheren/bewoners stellen dus zelf de aannemer aan.

16. In het project is voorzien dat alle gemeenschappelijke delen volledig afgewerkt worden. De privatieve wooneenheden kunnen tot een casco-staat gebracht worden. Casco" betekent dat de ruimtes wind- en waterdicht worden afgewerkt, met nutsvoorzieningen tot aan de voordeur. De bewoners-eigenaars kunnen dan individueel beslissen hoe de verdere afwerking gebeurt. Dit kan door de individuele eigenaars zelf gebeuren, maar kan ook in samenspraak met de groep gemeenschappelijk georganiseerd of aanbesteed worden.

17. Facturen worden, zowel voor de privatieve units als voor het onverdeeld aandeel in de gemeenschappelijke delen, rechtstreeks door de aannemer(s) aan de bouwheren/bewoners gefactureerd.

18. De externe adviesverlener geeft advies rond budgetten, groepsvorming, ontwerp, juridische organisatie en veel meer. De bewoners betalen een vast bedrag per unit voor deze dienstverlening. Op geen enkele manier heeft betrokkene dienstverlener een contract met de eigenaar van de site, met de architect of met de aannemers.

II.2 Uit te voeren werken

II.2.1 Woonhuis - Beschrijving van de uit te voeren werkzaamheden

19. Het bestaande woonhuis maakt deel uit van het beschermde dorpszicht en moet dus bewaard worden (verplichting vanuit erfgoed). Het woonhuis wordt opgedeeld in 2 appartementen: unit 1 op het gelijkvloers en unit 2 op de 1e verdieping.

19.1. Aan de achterzijde van het gebouw wordt een bestaande berging omgevormd tot inkomsas dat toegang geeft tot de appartementen in het woonhuis en de aanpalende hoeve.

19.2. Het betreft een totaalrenovatie met integraal behoud van bouwvolume en contouren van de gebouwschil, waarbij de gevels en het buitenschrijnwerk worden gereconstrueerd naar de originele historische toestand.

19.3. Er is dus geen enkele ingrijpende wijziging gebeurd. De structuur met de dragende muren en buitenmuren wordt behouden, en is geen sprake van oppervlakte toename en ook niet van een nieuwe bouwlaag. Alles blijft binnen dezelfde bestaande structuur.

De indeling van het gelijkvloers en de binnenmuren worden grotendeels behouden.

19.4. De 1e verdieping wordt behouden maar de vloer wordt vernieuwd (op dezelfde hoogte).

Dit betreft geen nieuwe vloer waardoor er een 1ste verdiep zou bijkomen. Het eerste verdiep was reeds bestaande en zal appartement nr. 2 vormen.

De lichte wanden worden verwijderd en vervangen door wanden in metselwerk. De originele structuur met typische typologie van hoevewoning met historische voutekelder en voutekamer wordt gerespecteerd en behouden.

19.5. Worden behouden:

- Het bestaande bouwvolume en dakgabariet van het hoofdgebouw;

- De bestaande fundering, mits versteviging waar nodig (afhankelijk van de resultaten van de stabiliteitsstudie);

- Het volledige historische dakgebinte (oorspronkelijk daktimmerwerk) met de houten dakspanten met hun specifieke vorm, positionering en onderverdeling;

- Gemetselde buitenmuren en dakbedekking;

- Het volume van het woonhuis blijft ongewijzigd.

II.2.2 Bakhuisje – Beschrijving van de uit te voeren werkzaamheden

20. Het bestaande bakhuisje mag eveneens niet worden gesloopt wegens de erfgoedwaarde en omvat een ruimte met bakoven, stallingen, een werkruimte en een bergzolder.

20.1 De structuur en de indeling van het gebouwtje blijven ongewijzigd.

De originele haard wordt bewaard en hersteld . De werkruimte blijft werkruimte en de stallingen zullen dienst doen als opslagruimte. Ook de bergzolder blijft bewaard.

20.2 Er worden enkel herstellingswerken gedaan waar nodig. Structuur van wanden, zoldervloer en dak blijven ongewijzigd.

20.3. De restauratieve ingrepen en gevelafwerking zijn gelijkaardig aan die van de hoeve. Er is dus geen enkele ingrijpende wijziging gebeurd. De structuur met de dragende muren en buitenmuren wordt behouden, en is geen sprake van oppervlaktetoename en ook niet van een nieuwe bouwlaag. Alles blijft binnen dezelfde bestaande structuur.

II.2.3 Hoeve – Beschrijving van de uit te voeren werkzaamheden

21. Ook de hoeve maakt deel uit van het beschermde dorpszicht en moet dus bewaard worden.

21.1. De buitenschil van de hoeve wordt bewaard en de hoeve wordt binnenin heringericht:

21.2 Op het gelijkvloers komen gemeenschappelijke delen (= het paviljoen): inkom, wasruimte, tellerlokaal, technische berging, sanitair, zit- en eetruimte, keuken en bergingen.

21.3 Aan de rechterzijde, palend aan het woonhuis, komt een appartement: unit 3.

21.4 Op de verdieping komen eveneens gemeenschappelijke delen: coworking space, polyvalente ruimte en logeerkamers.

21.5 Aan de linkerzijde komt een duplexappartement (unit 5) op verdieping +1 en +2.

21.6 Aan de rechterzijde, palend aan het woonhuis, komt een appartement op de +1 (unit 4)

21.7 De 2e verdieping bevat de duplexverdieping van unit 5 en een technische ruimte.

Unit 5 (het duplexappartement aan de linkerzijde) krijgt een afzonderlijke buitentrap.

21.8 In het gemeenschappelijk gedeelte komt een nieuwe binnentrap en unit 4 (het appartement op +1 aan de rechterzijde) is bereikbaar via de trap in het woonhuis.

21.9 De funderingen, buitenmuren, dragende binnenwanden en de dak structuur worden volledig behouden. De bestaande vloer van de 1e verdieping wordt vervangen en er komt een bijkomende vloer voor de 2e verdieping.

Dit alles is binnen het bestaande volume.

21.10. Worden behouden:

- Het bestaande bouwvolume en dakgabariet van het hoofdgebouw;

- De bestaande fundering, mits versteviging waar nodig (afhankelijk van de resultaten van de stabiliteitsstudie);

- Het volledige historisch dakgebinte (oorspronkelijk daktimmerwerk) met de houten dakspanten met hun specifieke vorm, positionering en onderverdeling

- Gemetselde buitenmuren en dakbedekking

- Het volume van de hoeve blijft ongewijzigd, met uitzondering van enkele dakkapellen aan de erfzijde.

22. Op het gelijkvloers (de oude hoeve) wordt er 316,6 m² vernieuwd op dezelfde plaats. In de bestaande toestand was er 347,9 m² aanwezig (excl. veranda: 184,4 m²). Hiervan is 72,5 m² afgewerkt met een betonvloer en 168 m² in aangestampte aarde.

23. De vloer van de eerste verdieping (325,6 m² in bestaande toestand) wordt deels op een ander niveau gebracht om bruikbare ruimtes te creëren. Dit gaat om 110,2 m². Daarnaast verdwijnt een deel van de bestaande vloer om vides te creëren en 165,7 m² wordt op dezelfde plek vernieuwd.

24. De vloeroppervlakte van de nieuwe vloer op de tweede verdieping bedraagt 55m²

Dit alles is binnen het bestaande volume.

25. Samengevat kunnen stellen dat 74,4 % van de oorspronkelijke vloeren behouden wordt.

Voor de bestaande dragende muren is dit 82,04%.

De toename binnen het bestaande volume is dus zeker niet van die aard dat een herkwalificatie nodig is. De totale vloeroppervlakte na renovatie (over alle niveaus heen) bedraagt zelfs slechts 96 % van de oorspronkelijke vloeroppervlakte

III. Beslissing

26. “Cohousing” is een vorm van gemeenschappelijk wonen, waarvan we in artikel 3 in fine van het Vlaams Decreet van 24 februari 2017, een definitie hebben waarin het ‘gemeenschappelijk wonen’ als een experimentele woonvorm omschreven wordt als:

“Een woonvorm in een gebouw of gebouwencomplex dat wonen als hoofdfunctie heeft en uit verscheidene woongelegenheden bestaat, waarbij minimaal twee huishoudens op vrijwillige basis minimaal één leefruimte delen en daarnaast elk over minimaal één private leefruimte beschikken en waarbij de bewoners instaan voor het beheer.”

27. Naast voormelde omschrijving en bij ontstentenis van een afzonderlijke juridische omkadering van het “cohousing” concept, kan men zich tot de algemene burgerrechtelijke bepalingen richten, en is het aangewezen om de door de aanvragers toegepaste werkwijze hieraan te toetsen.

28. In onderhavige casus zullen alle deelnemers na in onverdeeldheid het perceel met opstallen aangekocht te hebben, overgaan tot :

28.1 het in onverdeeldheid afbreken van opstallen, weder oprichten dan wel renoveren van gemeenschappelijke voorzieningen;

28.2. het geïndividualiseerd weder oprichten van privé woningen, dan wel renoveren van hun privatief deel.

29. Hieruit volgt dat vooraleer tot aankoop van het perceel over te kunnen gaan, zij ertoe genoopt worden een objectief overzicht te krijgen omtrent :

29.1 Stedenbouwkundige mogelijkheden;

29.2 Financiële aspecten;

29.3 Inschatting van hun eigen deelname, teneinde het aantal vereiste andere deelnemers te bepalen om het project te realiseren.

30. In concreto worden navolgende aspecten onderzocht, met name :

30.1 de wijze waarop de deelnemers inspraak hadden c.q. hebben in de diverse fasen van het project en dit van bij de totstandkoming tot aan de definitieve oplevering van de bouwwerken;

30.2. de functie van de externe cohousing begeleider;

30.3. financiële risico’s.

31. Uit de medegedeelde gegevens blijkt dat de vijf initiatiefnemers, zijnde bloedverwanten en hun partners, afkomstig dan wonende in de omgeving van de hoeve “X”, begin 201X in contact traden met de (huidige) eigenaars om daarop volgend een stedenbouwkundige adviseur en diverse instanties te raadplegen.

32. Dientengevolge wordt een adviseur ingeschakeld teneinde bijstand te verlenen in het verder ontwikkelen van het project.

Voormelde begeleiding draagt bij tot de organisatie van een architectenwedstrijd die resulteert in de aanstelling van twee bureaus om het project een stedenbouwkundige invulling te geven, en anderzijds in het tot stand komen van een burgerlijke maatschap, waartoe deelnemers middels een financiële bijdrage toetreden tot het project. De burgerlijke maatschap heeft tot doel tussen de leden een bindend afsprakenkader te realiseren, waarbij alle beslissingen in consensus genomen dienen te worden. Waarbij elke unit even zwaar doorweegt, ongeacht de oppervlakte en diens aandeel in de gemeenschappelijke delen.

33. Uit de ons voorgelegde informatie blijkt dat de adviseur de groep een checklist bezorgt omvattende de toe te passen werkwijze bij toetreding tot de burgerlijke maatschap, een stappenplan om kandidaat-deelnemers aan te trekken, een vergaderingsplanner alsmede een aantal werkdocumenten en vergader- en archiveringstools. Betrokkene werkt tegen een vastgesteld ereloon dat niet afhankelijk is van de prijs van de unit. Bovendien verklaren de aanvragers dat hun adviseur geen contracten heeft met de eigenaars van de site, noch met de architecten of met aannemers.

34. Uit de aangebrachte elementen kan afgeleid worden dat de personen die zich jegens elkaar verbonden – middels de burgerlijke maatschap- en tot aanstelling van de architecten overgingen, duidelijk hun stem konden uitbrengen omtrent de te kiezen architecten, en zich daartoe konden baseren op de, middels de uitgeschreven architecten wedstrijd, ingediende masterplannen.

35. Evenzeer tonen de aanvragers aan dat in de periodieke vergaderingen, er instructies door de diverse en nadien toegetreden deelnemers gegeven werden omtrent het concept, de gemeenschappelijke delen, oppervlakten, bestemming van de gebouwen, indelingen, tot detailaanpassingen. Deze tussenkomsten wegen zwaarder door dan de selectie en aanstelling van twee architectenbureaus, en vormt voor de groep een grote uitdaging en legt bovendien de basis van hun cohousing project.

36. Dat de aankoop van het perceel pas kan plaatsvinden eens alle deelnemers zich financieel geëngageerd hebben, blijkt onder meer uit het feit dat men de termijn waarvoor de aankoopoptie verleend werd, heeft moeten verlengen wegens het op datum van de indiening van onderhavige aanvraag nog niet voltallig zijn van de groep. Hetgeen erop wijst dat de financiële draagkracht van de groep zich beperkt tot de toegetreden deelnemers en hun persoonlijke engagementen.

37. Behoudens het afsluiten van de overeenkomst met de architecten dd 201X+1 en het indienen van de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning dd 201X+1, werden er geen juridische verbintenissen opzichtens derden aangegaan.

38. Op datum van indiening van de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning mn. dd 201X+1, waren er 13 deelnemers zijnde de huidige aanvragers die zich in eigen naam dan optredend voor hun huwelijksgemeenschap toegetreden waren tot de burgerlijke maatschap en zich financieel geëngageerd hebben. Gelinkt aan de woonunits die middels afbraak en wederopbouw tot stand zullen komen, houdt dit in dat de aanvragers zich ertoe verbonden hebben 10 van de 13 units tot stand te brengen.

39. Voor de woonunits die ingevolge de renovatie gerealiseerd zullen worden, hebben de aanvragers zich ertoe verbonden om 3 van de 5 units te realiseren.

40. Overeenkomstig 15, supra, blijkt dat de aanvragers de aannemingscontracten zullen aangaan nadat alle vereiste deelnemers tot het project toegetreden zijn en bij consensus beslist hebben. Dat de bij consensus aangegane aannemingsovereenkomsten louter de bassistructuren zullen omvatten, waarbij men binnen het project enkel de afwerking van de gemeenschappelijke delen voorziet. Dat - als beschreven onder randnummer 16 supra, het cohousingproject voorts de privatieve delen louter in casco-staat beoogt, opdat de deelnemers hiervoor bijkomend hun eigen beslissingen kunnen nemen en tot verdere individualisering van de wooneenheden kunnen overgaan.

41. Dat er geconcludeerd moet worden dat de financiële risico’s bij alle deelnemers even zwaar doorwegen , volgt uit het gegeven dat zij bij toetreding tot het project zich opzichtens de andere deelnemers ertoe verbinden samen tot aankoop over te gaan, op te treden als bouwheer, zowel voor hun privatief deel als voor hun aandeel in de onverdeeldheid en derhalve financieel intuitu personae verbintenissen zullen aangaan, waarvan op heden de integrale financiële aspecten nog niet vaststaan maar wel bepaalbaar zijn en mede afhankelijk zijn van de individueel door de deelnemer nog te maken keuzen, waarvan een deel zich zal situeren op het tijdstip van de werken zelf.

42. Om bovenvermelde redenen meent de DVB dat iedere aanvrager participatief optrad tot aan de datum waarop de aanvraag tot het bekomen van de stedenbouwkundige vergunning ingediend werd.

III.A Kan de afbraak en heropbouw van de schuur en de achterliggende vervallen gebouwen, waarbij de gebouwen aan de voorzijde zijnde woning, hoeve en bakhuis niet mogen afgebroken worden wegens hun erfgoedwaarde, genieten van het verlaagde btw tarief van 6% conform KB 20 tabel A rubriek XXXVII “afbraak en heropbouw” in deze woonvorm van cohousing met heropbouw van 13 woonunits?

43. Het voordeel van het verlaagd tarief, als opgenomen in rubriek XXXVII, tabel A, kb nr. 20, is onderworpen aan het vervullen van de navolgende voorwaarden :

43.1. de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning wordt gebruikt;

43.2. de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die gelegen is in één van de grote steden opgesomd in de koninklijke besluiten van 12 augustus 2000, 26 september 2001 en 28 april 2005 ter uitvoering van artikel 3 van de wet van 17 juli 2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid;

43.3. de bouwheer moet :

43.3.1. vooraleer de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22, § 1 en 22bis van het Wetboek, bij het controlekantoor van de belasting over de toegevoegde waarde van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een verklaring indienen. Deze verklaring dient te vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning te worden gebruikt en dient vergezeld te zijn van een afschrift van :

- de bouwvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en).

43.3.2. aan de dienstverrichter een afschrift van de verklaring bedoeld onder a) overhandigen.

43.4. het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22, § 1 en 22bis van het Wetboek, moet zich voordoen uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw;

43.5. de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van het afschrift bedoeld onder punt 4°, b), hiervoor, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

44. Het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op :

44.1. werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

44.2. werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

44.3. gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

45. Omdat alle aanvragers participatief hebben opgetreden tot op datum van indiening van de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige aanvraag en mits – de overige in randnummer 43 opgenomen voorwaarden vervuld worden, kan de afbraak van de schuur en de achterliggende vervallen gebouwen en de heropbouw van 10 woonunits plaatsvinden met toepassing van het 6% btw tarief.

46. De woonunits worden op het perceel STAD B – afdeling – A – sectie A nummer M opgericht, volgend op de afbraak van een schuur en de achterliggende vervallen gebouwen.

47. A een deelgemeente is van B die één van de grote steden is opgesomd in de koninklijke besluiten van 12 augustus 2000, 26 september 2001 en 28 april 2005 ter uitvoering van artikel 3 van de wet van 17 juli 2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid.

48. Onder verwijzing naar randnummer 43.2 volgt dat het moet gaan om gebouwen gelegen in een daartoe in aanmerking komend gebied. Maar dat bovendien blijkt uit het antwoord van de minister van financiën op de mondelinge parlementaire vraag nr. 13883 van dhr. J. Arens dd 23.09.2009, dat de in dat gebied in aanmerking komende gebouwen, gebouwen betreft ongeacht hun historische bestemming c.q. aanwending.

49. Bovendien kan uit voormeld antwoord afgeleid worden dat men wat de heropbouw betreft, rekening moet houden met de door de bevoegde overheid opgelegde (stede)bouwkundige regels.

50. Hieruit volgt dat de afbraak en heropbouw voldoet aan de in rubriek XXXVII, Tabel A Kb nr. 20 gestelde voorwaarden betreffende het perceel en diens ligging op het daartoe in aanmerking komend grondgebied, de historische bestemming van de afgebroken gebouwen en de bij de heropbouw in acht te nemen stedenbouwkundige voorschriften, dewelke in deze aanvraag zowel bepalend zijn voor wat betreft de in aanmerking komende opstallen voor afbraak als de inplanting van de herop te richten woonunits.

51. Iedere in deze aanvraag optredende aanvrager zal bovendien aan de gestelde voorwaarden moeten voldoen :

51.1. de woonunit dient na oprichting hoofdzakelijk als privé woning aangewend te worden;

51.2. en iedere aanvrager zal afzonderlijk in eigen naam en voor eigen rekening de onder de subrandnummers 43.3. tem 43.5 supra opgesomde verplichtingen moeten vervullen teneinde zich effectief op het middels rubriek XXXVII, tabel A, KB nr. 20 ingevoerde verlaagd btw tarief van 6% te kunnen beroepen;

51.3. voormelde houdt in dat iedere niet in deze aanvraag opgenomen persoon, zich niet zal kunnen beroepen op onderhavige beslissing.

III.B Kunnen de gebouwen aan de voorzijde zijnde de woning, hoeve en bakhuis die na omvorming en renovatie, zullen omgevormd worden tot 5 woonunits in het kader van cohousing het verlaagde btw tarief van 6% genieten conform KB 20 tabel A rubriek XXXI ?

52. De verbouwing van het woonhuis, in twee appartementen zoals omschreven in het randnummer 19, en deels van de hoeve in drie appartementen, zoals omschreven in randnummer 21, wordt hierna getoetst aan de in rubriek XXXI, Tabel A bij Kb nr. 20 omschreven voorwaarden :

52.1 de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;

52.2 de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé woning wordt gebruikt;

52.3 de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste 15 jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, §1 of artikel 22 bis, van het btw-wetboek;

52.4 de handelingen moeten verstrekt of gefactureerd aan een eindgebruiker;

52.5 de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart moeten, op basis van een duidelijke nauwkeuring attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen, behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast het attest van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

III.B.1 Omvorming van de woning in twee appartementen

53. Werk in onroerende staat dat de omvorming van een woning tot voorwerp heeft, is, indien alle andere voorwaarden zijn vervuld, onderworpen aan het tarief van 6 % btw.

Onder "omvorming" wordt verstaan de verbouwing zowel aan de buitenkant (en inzonderheid de rehabilitatie) als aan de binnenkant van het gebouw of de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken.

54. Evenzo wordt het bestaan van een verbouwing niet bekritiseerd wanneer de renovatiewerken op een relevante wijze steunen op oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw .

55. De uit te voeren werkzaamheden in de woning, voorwerp van een beschermd dorpszicht, omvatten weliswaar een totaalrenovatie met integraal behoud van het bouwvolume als de contouren, waarbij de aan de buitengevel door te voeren werkzaamheden ertoe bijdragen dat de gevels en het buitenschrijnwerk in hun originele historische toestand teruggebracht worden.

56. De originele structuur met typologie van hoevewoning met historische voutekelder en voutekamer worden behouden. Enkel de vloer dient vervangen. De opdeling van de woning in twee appartementen kon mede gerealiseerd worden door de bestaande berging – zich bevindend aan de achterzijde van het gebouw - tot inkomsas om te vormen waardoor men toegang heeft tot de twee appartementen en de aanpalende hoeve.

57. Het behouden bouwvolume, dakgabariet, dakgebinte met houten dakspanten, fundering, buitenmuren en dakbedekking dragen ertoe bij dat gesteld mag worden dat de verbouwing op relevante wijze steunt op de oude dragende muren, de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw gerespecteerd worden, opdat de uit te voeren werken als renovatie /omvorming aangemerkt kunnen worden.

58. De onder de randnummers 52.2; 52.4 en 52.5 opgenomen voorwaarden dienen door iedere aanvrager nageleefd te worden teneinde van de effectieve toepassing van het verlaagd 6% btw tarief als opgenomen in rubriek XXXI tabel A Kb nr; 20 te kunnen genieten.

III.B.2 Gedeeltelijke omvorming van de hoeve in drie appartementen

59. In het licht van het gestelde in de randnummers 53 en 54 dienen de aan een deel van de hoeve uit te voeren werken die resulteren in de totstandkoming van drie appartementen onderzocht te worden.

60. In beslissing E.T. nr. 106.933 dd 01.09.1994 worden de elementen toegelicht die in acht genomen moeten worden bij het bepalen of werken die ertoe bijdragen een bestaand gebouw uit te breiden, als omvormingswerken - voor de toepassing van rubriek XXXI, tabel A, Kb nr 20 – aangemerkt worden.

61. Uitgangspunt is dat de oppervlakte van het oud gedeelte betekenis vol moet zijn ten aanzien van het nieuw gedeelte. Geconcretiseerd stelt men dat de oppervlakte van het oud gedeelte groter moet zijn dan de helft van de totale oppervlakte na uitvoering van de werken.

62. Vooraleer in onderhavige casus over te gaan tot het berekenen van de diverse oppervlakten, dient aangestipt te worden dat enerzijds slechts een deel van de hoeve in drie appartementen omgevormd wordt en anderzijds men gemeenschappelijke leef-en woonruimten zal creëren, dewelke in een volgend onderdeel onderzocht zullen worden.

63. Kunnen de uit te voeren werken ertoe bijdragen dat de hoeve in zijn geheel in oppervlakte uitbreidt. Hierbij uitgaand van het gegeven dat alle uit te voeren werken binnen dezelfde bouwcontour plaatsvinden. De oppervlakte uitbreiding kan enkel gerealiseerd worden door het aanbrengen van bijkomende verdiepingen binnen hetzelfde volume, waardoor de oppervlakte uitbreiding zich binnen hetzelfde volume manifesteert.

64. De vloeroppervlakte bedraagt momenteel 673,5 m2.

De nieuwe vloeroppervlakte zal 647,5 m2 bedragen. Hiervan wordt 482,3 m2 vloer vervangen wegens slijtage, wordt 110,2 m2 vernieuwd en in hoogte gewijzigd teneinde aan de huidige comfort normen te voldoen. Bijkomend wordt 55m2 nieuwe vloeroppervlakte, een gedeeltelijk bijkomend 2de verdiep vormend, tot stand gebracht. Dit houdt in dat 74,4% van de oorspronkelijke vloeroppervlakte behouden blijft en de vloeroppervlakte na uitvoering van de werken slechts 96% zal bedragen opzichtens de huidige/oorspronkelijke toestand. Aangaande de dragende muren wordt 82,04% van de muren behouden.

65. Na de oppervlakte uitbreiding op het niveau van de hoeve onderzocht te hebben, dient hetzelfde onderzoek per appartement verricht te worden. Uit de voorgelegde oppervlakten en hun situering opzichtens de al dan niet bestaande vloeroppervlakten, dient vastgesteld dat geen enkel van de drie appartementen een vloeroppervlakte heeft die voor 50% bestaat uit het nieuw tot stand gebrachte 2de verdiep.

Om voormelde redenen dient gesteld dat de uit te voeren werken resulterend in het tot stand komen van drie appartementen, individuele woonunits vormend, gelden als omvormingwerken beoogd door voormelde rubriek XXXI.

III.C Kunnen de gemeenschappelijke ruimten die deel uitmaken van de gebouwen aan de voorzijde (5 woonunits) en de 13 heropgebouwde woonunits, zijnde de woning, hoeve en bakhuis die na omvorming en renovatie zullen omgevormd worden tot deels de gemeenschappelijke ruimten in het kader van cohousing het verlaagde btw tarief van 6% genieten conform KB 20 tabel A rubriek XXXI ?

66. De hoeve zal volgende gemeenschappelijke delen omvatten die in onverdeeldheid toehoren aan zowel de eigenaars van de appartementen zich bevindend in de verbouwde hoeve en woonhuis als de eigenaars van de heropgebouwde units, met name :

66.1 op het gelijkvloers : inkom, wasruimte, tellerlokaal, technische berging, sanitair, zit-en eetruimte, keuken en bergingen;

66.2 op het eerste verdiep : coworking space, polyvalente ruimte en logeerkamers;

66.3 op het tweede verdiep : technische ruimte

67. In het bakhuisje, een afzonderlijk gebouw, gelegen aan de achterzijde van de hoeve/woning wordt in een werkatelier, ruimte met originele haard en een berging voorzien. De aanvragers verklaren uitdrukkelijk dat het bakhuisje niet als aangewend zal worden voor in rubriek XXXI, §4 bij tabel A, KB nr. 20 opgenomen doeleinden.

68. Het bakhuisje dat een afzonderlijk gebouw is, ressorterend onder de regeling beschermd dorpszicht waardoor het gebouw in zijn integrale structuur behouden moet worden, waarin gemeenschappelijk ruimten in het kader van het cohousingconcept ondergebracht worden, geniet - naar analogie met de aan de minister voorgelegde casus - Parlementaire vraag nr 93 van de heer Jenne De Potter dd 20.02.2012 - het verlaagd btw tarief van 6%, daar het aangewend wordt door de aanvragers voor privé bewoning als beoogd door rubriek XXXI tabel A bij KB nr. 20.

70. Voormelde verbouwingswerken hebben als doel een losstaand gebouw deel te doen uitmaken van de eigenlijke woning, in casu zal het bakkersgebouw een onmiddellijk nut hebben voor de eigenaars van de individuele woonunits, die van de openhaard ruimte, het werkatelier inclusief berging gebruik kunnen maken.

71. Een zelfde redenering werd in het verleden reeds aanvaard bij abdijen, priorijen en klooster , eveneens een vorm van gemeenschappelijke wonen, alwaar men stelt dat ongeacht of de gebouwen bestaan uit één blok dan wel dat het complex uit alleenstaande en/of aangrenzende gebouwen bestaat, worden deze als privé woning aangemerkt in het kader van de toepassing van het verlaagd tarief, in de mate dat ze lokalen bevatten die door de leden (van de kloostergemeenschap) als privé woning worden gebruikt.

72. Bij het aftoetsen van de voorwaarden opgenomen in rubriek XXXI, als voormeld, komt men – rekening houdend met het cohousing concept voorwerp van deze aanvraag, tot volgende bevindingen :

72.1 de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;

De werkzaamheden die bijdragen tot de realisatie van de gemeenschappelijke ruimten, vinden plaats in een gebouw dat als privé woning geldt , zijnde de hoeve en het bakhuisje;

72.2 de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt;

Zoals reeds gesteld onder randnummer 58 supra, zal voormelde voorwaarde door iedere aanvrager, die effectief van de toepassing van het verlaagd btw tarief wil genieten, individueel nageleefd moeten worden.

72.3 de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, § 1 of artikel 22bis van het Wetboek;

Omgezet naar de behandelde aanvraag moeten de werken uitgevoerd worden aan de hoeve (inclusief bakhuisje) dat ten minste 15 jaar voorafgaand aan de uit te voeren werken, in gebruik genomen werd. Dit ongeachte de historische bestemming.

73. Er kan niet ontkend worden dat de gemeenschappelijke ruimten in de te renoveren hoeve en bakhuisje, een privé aanwending hebben en dat de renovatiewerken aan voormelde gebouwen, mede gegeven hun bestemming, voldoen aan de voorwaarden gesteld in rubriek XXXI, tabel A bij KB nr. 20, zodat zij genieten van het verlaagd btw tarief en dit ongeacht het feit dat de gemeenschappelijke ruimten in onverdeeldheid toebehoren aan de aanvragers.

74. Op basis van bovenvermelde als naar analogie met het standpunt van de DVB in de beslissing 20018.0823 dient geconcludeerd te worden dat het verlaagd btw tarief van 6%, bij toepassing van rubriek XXXI, tabel A bij KB nr. 20 zonder onderscheid toegepast kan worden op de werken die bijdragen bij de realisatie van de gemeenschappelijk ruimten.