ExemptionTVA - Exemption - Article 44, § 3, 1°,a) premier alinéa du CTVA - Bâtiments anciens tranformés - Nouveau bâtiment

Décision anticipée n° 2017.066 dd. 07.03.2017

TVA

Exemption

Article 44, § 3, 1°,a) premier alinéa du CTVA

Bâtiments anciens tranformés

Nouveau bâtiment

Résume

L’article 44, § 3, 1°, a), alinéa premier du code de la TVA détermine que la livraison de biens immeubles par nature est exemptée de la TVA.

L’article 44, § 3, 1°, a), deuxième alinéa du code de la TVA exclut toutefois de l’exemption visée à l’article susmentionné : les livraisons de bâtiments, fractions de bâtiments et du sol y attenant visés à l'article 1er, § 9, lorsque leurs cessions sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation des biens visés à l'article 1er, § 9, 1°, par un assujetti visé à l'article 12, § 2, qui a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, lesdits biens visés à l'article 1er, § 9, 1°.

Un immeuble à appartements en mauvais état, comprenant un bâtiment principal et une aile arrière droite, est partiellement rénové et partiellement démoli à la suite d’une vente publique.

Les appartements qui ont été réalisés dans le bâtiment principal où ont eu lieu des travaux de transformation ne comportant pas de modifications à l’essentiel de la structure portante du bâtiment, ressortiront, en cas de cession, à l’application de l'article 44, §3, 1° a) premier alinéa du Code de la TVA

Le nouvel immeuble à appartement qui a été construit, après la démolition de l’aile arrière droite de l’immeuble d’origine, constitue en soi un nouveau bâtiment (sol inclus) qui sera vendu avec un taux de TVA de 21 % en application de l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième alinéa de Code de la TVA.

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Met deze aanvraag wenst X, te vernemen of de verbouwingen uitgevoerd aan het hoofdgebouw, niet van die aard zijn dat het gebouw als nieuw aangemerkt wordt, waardoor de verkoop plaatsvindt onder toepassing van artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het Btw-Wetboek.

2. Dat daarentegen artikel 44, §3, 1°, a) tweede lid, eerste streep van het btw-wetboek toepasselijk zal zijn bij de vervreemding van de nieuw opgerichte appartementen samen met de erbij horende grondaandelen.

II. Omschrijving van de verrichtingen

3. Het in de jaren ’30 opgetrokken hotelgebouw heeft nog dienst gedaan als meisjesinternaat.

4. Het gebouw verkeerde in zwaar verval en werd in de loop van 2016 door de aanvrager in openbare verkoop gekocht. Er werd onmiddellijk gestart met de aanvraag van een bouwvergunning waarbij de gemeente Y een bouwvergunning heeft afgeleverd voor het verbouwen van 6 appartementen met elk een eigen huisnummer in het bestaande gebouw en het afbreken van de rechter achtervleugel en volledige herbouw van 4 appartementen op dezelfde plaats.

5. Na het bekomen van de bouwvergunning, werd er gestart met de ontmanteling van het hoofdgebouw, ter voorbereiding van de verbouwing tot 6 appartementen. De basisstructuur is behouden gebleven. De funderingen en structuur werden helemaal niet aangepast. De verbouwing moet gebeuren binnen hetzelfde volume, de funderingen blijven ongewijzigd aangezien dit gebouw grotendeels gebouwd is op een te behouden kelder en waarbij de muren die niet op deze kelder stonden, hun fundering in de grond behouden.

6. De nieuw te plaatsen muren zijn allemaal in lichte materialen zoals ytong en gyproc om redenen dat er geen gegeven of garantie is over de draagkracht van de bestaande funderingen.

7. Alle steunmuren zullen behouden blijven. De compartimentering tussen de eenheden werd vastgelegd in de bouwvergunning.

8. De vorige vloeropbouw is gewogen en mag niet zwaarder gemaakt worden voor de bestaande funderingen.

9. De dakconstructie blijft ongewijzigd inclusief de afwerkingslaag, maar wordt voorzien van een extra laag lichte isolatie en eindafwerking.

10. De rechterachtervleugel, waaronder geen onderkeldering bestond, werd afgebroken en 4 nieuwbouwappartementen werden gebouwd, dewelke elk als een nieuw gebouw (inclusief grond) onder toepassing van 21% btw verkocht zullen worden.

III. Beslissing

11 Verwijzend naar artikel 44, § 3,1° a) van het btw-wetboek, dient gesteld dat men met de levering van uit hun aard onroerende goederen, onder meer de levering van een gebouw in zijn geheel als gedeelten van gebouwen beoogt.

12. Bij de vervreemding van oude gebouwen die verbouwd worden, dient in het kader van hun overdracht, onderzocht te worden of de verbouwing ertoe bijdraagt dat het gebouw na verbouwing als btw technisch nieuw aangemerkt moet worden. De administratieve commentaar opgenomen in de btw-handleiding nr 152/2 reikt hiervoor een aantal criteria aan, opgenomen in drie gevallen, opdat men bij vervreemding de toepasselijke regelgeving, met name artikel 44, §3, 1 a) eerste lid dan wel artikel 44, §3, 1 a) tweede lid van het btw-wetboek, zou kunnen bepalen.

13. Geconcretiseerd in onderhavige aanvraag, leidt dit ertoe dat besloten moet worden dat bij het beoordelen of de uitgevoerde werken de aard en de structuur van het gebouw aangetast hebben, uitgegaan wordt van een beoordeling ervan per individuele zelfstandige wooneenheid die deel uitmaakt van eenzelfde bouwtechnische structuur. Voormelde leidt ertoe dat in onderhavige aanvraag enkel de aan het hoofdgebouw uitgevoerde werken onderzocht worden.

14. Met verwijzing naar de onder randnummers 5 t.e.m. 9 opgesomde verbouwingswerken, kan gesteld worden dat de werken die aan het hoofdgebouw uitgevoerd werden, het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd hebben, maar tot doel hadden de instandhouding van het gebouw te verzekeren. Dit leidt ertoe te besluiten dat bij de verkoop van de appartementen gerealiseerd in het hoofdgebouw artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw-wetboek van toepassing is.

15. Met verwijzing naar de onder randnummer 10 vermelde nieuw opgerichte appartementen, dient gesteld dat de verkoop van deze appartementen samen met de erbij horende grondaandelen, als nieuwe gebouwde onroerende goederen met toepassing van btw vervreemd moeten worden door een in artikel 12§2 van het btw-wetboek beoogde btw-plichtige.