ApparthotelApparthotel - Fourniture de logements meublés dans des établissements où sont hébergés des hôtes payants - Location immobilière - Droit à déduction

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te bekomen dat

1.1. X het aparthotel kan uitbaten onder het stelsel van de BTW in de zin van artikel 44, § 3, 2°, a, derde streepje van het BTW-Wetboek;

1.2. X als exploitant van het desbetreffende aparthotel het recht op aftrek geniet overeenkomstig art. 45 BTW.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. De rulingaanvraag heeft betrekking op de vraag of een aparthotel kan uitgebaat worden onder het stelsel van de BTW in de zin van artikel 44, § 3, 2° , a, derde streepje van het BTW-Wetboek); zodanig dat de exploitant recht op aftrek geniet.

3. Aparthotels zijn een nieuwe vorm van logies die het midden houdt tussen een hotel en een onroerende verhuur. Deze formule kenmerkt zich door de terbeschikkingstelling van gemeubeld logies voor een periode die meestal langer duurt dan één week tesamen met een bijkomend dienstenpakket dat vergelijkbaar is met hetgeen gewoonlijk wordt aangeboden door hotels.

4. X heeft de intentie om in een flatgebouw dat in … is gelegen … gemeubelde appartementen aan te kopen onder het BTW-stelsel; zoals van toepassing op de nieuwbouw; teneinde die appartementen ter beschikking te stellen van zijn klanten samen met een dienstenpakket (o.a. reinigen en onderhoud, verschonen van linnen, nutsvoorzieningen, tv-distributie, telefoon, internet, parkeerplaatsen, enz). Er wordt tevens in het onthaal van de klant voorzien volgens een schema dat hierna wordt uiteengezet.

5. Deze verschillende diensten worden tegen één forfaitaire prijs aan de klant aangeboden zonder dat deze laatste van een dienst kan afzien onder toekenning van een prijsvermindering. De aanvrager verricht een dienstpakket dat belastbaar is in de BTW.

6. Naast de terbeschikkingstelling van de appartementen zelf, zal het bijkomend dienstenpakket bestaan uit :

- De terbeschikkingstelling van de stofferende huisraad (tafels, stoelen, zetels, kasten, bedden, edm)

- De terbeschikkingstelling van tafelserviezen en verbruiksgoederen

- Het regelmatig schoonmaken van de appartementen

- Het verschaffen en verversen van de handdoeken en het linnengoed

- De diensten van een klusjesman

- Het onthaal en de ontvangst van klanten wordt verzekerd gedurende minstens

- een groot gedeelte van de dag. Op zaterdagen en ’s avonds na op afspraak; en op zon- & feestdagen na telefonische contactname

- De terbeschikkingstelling van de nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gas) per appartement

- De voorziening van TV distributie, telefoon en internetverbinding per appartement

- De terbeschikkingstelling van parkeerplaatsen voor auto’s, fietsen en bromfietsen

7. Er zal een forfaitaire prijs voor het volledige dienstenpakket per aparthotel-unit gevraagd worden.

8. Deze diensten zullen door de aanvrager standaard worden aangeboden; zonder dat de klant hiervoor een uitdrukkelijke vraag zou moeten stellen (waarvoor dan desgevallend een prijstoeslag zou worden aangerekend) en zonder dat de klant de mogelijkheid heeft om van een welbepaalde dienst af te zien (onder toekenning van een prijsvermindering).

9. Van de aangeboden diensten zal de aanvrager de volgende diensten gemeenschappelijk aanbieden met de uitbater van het aparthotel dat reeds operationeel is in het gebouw :

- Het regelmatig schoonmaken van de appartementen

- Het verschaffen en verversen van de handdoeken en het linnengoed

- De diensten van een klusjesman

- Het onthaal en de ontvangst van klanten gedurende minstens een groot gedeelte van de dag. Op zaterdagen en ’s avonds na op afspraak; en op zon- & feestdagen na telefonische contactname

10. De huidige aanvrager is eigenaar van de zeven appartementen die als aparthotel worden aangeboden en die voorwerp uitmaken van de onderhavige aanvraag. Hij is geen eigenaar van andere appartementen in het gebouw die reeds deel uitmaken van het aantal appartementen die reeds als aparthotel worden aangeboden, noch is hij eigenaar van andere appartementen in het gebouw die gewoon zouden verhuurd worden.

III. Beslissing

III.1. Uitbating als aparthotel

11. Op basis van art. 18, § 1, btw-wetboek wordt onder meer als een dienst beschouwd de uitvoering van een contract dat het voorwerp heeft:

…

10° het verschaffen van gemeubeld logies alsook de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen;

…

12. Overeenkomstig artikel 44, §3, 2° W.BTW zijn van de btw vrijgesteld, de verpachting, de verhuur en de overdracht van huur van uit hun aard onroerende goederen, met uitzondering van:

a) de volgende diensten

- de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen;

- de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen;

- het verschaffen van gemeubeld logies in hotels, motels en in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend;

- de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen;

- de terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens;

- de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines

b) de onroerende financieringshuur, toegestaan door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur of zogenaamde onroerende leasing, wanneer deze onderneming het gebouw waarop het contract betrekking heeft, opricht, laat oprichten of met voldoening van de belasting verkrijgt en de leasingnemer dit goed huurt om het in de uitoefening van een activiteit van belastingplichtige te gebruiken; de Koning omschrijft de voorwaarden waaraan het contract van onroerende financieringshuur moet voldoen, inzonderheid met betrekking tot de duur van het contract, de aard en de bestemming van de goederen die er het voorwerp van uitmaken, alsmede de rechten en plichten van de leasingnemer;

c) de verhuur van safeloketten;

13. Het verschaffen van gemeubeld logies in hotels, motels en in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend is derhalve uitgesloten van de btw-vrijstelling en dient onderworpen te worden aan btw (art. 18, §1, tweede lid, 10° btw-wetboek jo. art. 44, §3, 2°, derde streepje btw-wetboek).

14. Opdat de hierboven beschreven dienstverlening van X wordt bedoeld door art. 18, §1, tweede lid, 10° btw-wetboek en artikel 44, §3, 2°, derde streepje btw-wetboek dient deze dienstverlening te worden gekenmerkt door een permanente organisatie waarbij het onthaal en de ontvangst van klanten wordt verzekerd gedurende minstens een groot gedeelte van de dag en waarbij systematisch aan alle klanten voor een enige forfaitaire prijs gemeubeld logies wordt aangeboden en werkelijk evenals minstens één van de volgende diensten worden verstrekt: het regelmatig schoonmaken van de kamers, het verschaffen en vervangen van linnen en het verschaffen van het ontbijt op de kamers of in de inrichting (Beslissing nr. E.T. 88.687 van 06 april 1999)

15. Hierboven blijkt dat X gemeubeld logies en een bijhorend dienstenpakket zal aanbieden tegen een forfaitaire prijs waarvan de klanten niet kunnen afzien onder toekenning van een prijskorting.

16. Dit dienstenpakket voldoet aan de voorwaarden van de beslissing E.T. 88.687 van 6 april 1999.

17. Zoals hierboven blijkt zullen een aantal diensten van het dienstenpakket gemeenschappelijk worden aangeboden met de uitbater van het aparthotel dat reeds operationeel is in het gebouw. De uitbesteding van deze diensten door X is geen beletsel voor de uitsluiting van de btw-vrijstelling aangezien de dienstverlening van X naar haar klanten toe zal voldoen aan de voorwaarden van voornoemde beslissing nr. E.T. 88.687.

18. Daarnaast is X slechts eigenaar van … appartementen (op een totaal van … appartementen) verspreid over … verdiepingen van het gebouw. Deze … appartementen zullen als aparthotel worden aangeboden.

19. Dit belet de toepassing van beslissing nr. E.T. 88.687 echter niet.

20. Een ‘inrichting waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend’ is immers een instelling die gekenmerkt wordt door een permanente organisatie die al de materiële en menselijke factoren verenigt die het mogelijk maken aan gasten aan wie onderdak wordt verschaft diensten te verlenen zoals de ontvangst van de gasten, de terbeschikkingstelling van een gemeubelde kamer, het onderhoud en het schoonmaken van de kamers, met inbegrip van het verschaffen van huishoudelijk linnen (beddelakens, dekens, handdoeken, enz.) en, eventueel, het verschaffen van ontbijt.

21. Hier worden niet enkel de hotelinrichtingen bedoeld die bedoeld zijn in de wet van 19 februari 1963 houdende statuut van hotelinrichtingen, zoals de hotels, de gasthoven, de motels en pensions, maar eveneens de inrichtingen die geregeld aan betalende gasten onderdak verlenen voor een kortere tijdsduur dan een nacht, zelfs indien geen spijzezn of dranken worden verschaft, alsook de vakantiehuizen, de tehuizen die geregeld retraites in internaatsverband organiseren en de bejaardentehuizen die de vrijstelling van artikel 44, §2, 2° van het Wetboek niet genieten (Aanschrijving nr. 17 dd. 8 augustus.1994)

22. Zoals hierboven wordt geschreven zal X de …appartementen permanent aanbieden als aparthotel waarvan het dienstenpakket zal voldoen aan de voorwaarden van de beslissing nr. E.T. 88.867. Bovendien blijkt uit de feiten dat in het gebouw een onthaal wordt voorzien.

23. Gelet op het bovenstaande dient te worden besloten dat de hierboven beschreven uitbating van het aparthotel door X kwalificeert als een dienstverlening bedoeld in artikel art. 18, §1, tweede lid, 10° btw-wetboek en artikel 44, §3, 2°, derde streepje btw-wetboek.

III.2. Recht op aftrek

24. Overeenkomstig artikel 45, § 1, van het btw-wetboek, mag elke belastingplichtige, op de belasting die hij verschuldigd is, de belasting in aftrek brengen die werd geheven van de aan hem geleverde goederen en verleende diensten, van de door hem ingevoerde goederen en de door hem verrichte intracommunautaire verwervingen van goederen, in de mate dat hij die goederen en diensten gebruikt voor het verrichten van belaste handelingen.

25. Zoals hierboven beschreven, zal de uitbating van het aparthotel door X kwalificeren als een dienst bedoeld in artikel art. 18, §1, tweede lid, 10° btw-wetboek en artikel 44, §3, 2°, derde streepje btw-wetboek en onderworpen dienen te worden aan de btw.

26. X geniet hierdoor op grond van artikel 45 btw-wetboek een volledig recht op btw-aftrek van de btw.