Démolition et reconstruction, travail immobilierTVA - Démolition et reconstruction

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvragers, vennootschap X en Y, vennootschap in oprichting, beide toekomstige opstalhouders stellen een vraag inzake de toepassing van het btw-tarief van 6% dat wordt geheven ingeval van afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden in de zin van het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970, tabel A, Rubriek XXXVII.

II. Beslissing

2. Overeenkomstig rubriek XXXVII van tabel A bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven is het verlaagde tarief van 6 pct. van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning.

3. Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan het vervullen van de navolgende voorwaarden (rubriek XXXVII, tweede paragraaf):

1° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning wordt gebruikt;

2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die gelegen is in één van de grote steden opgesomd in de koninklijke besluiten van 12 augustus 2000, 26 september 2001 en 28 april 2005 ter uitvoering van artikel 3 van de wet van 17 juli 2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid;

3° opgeheven bij art. 7 van het K.B. van 02.06.2010;

4° de bouwheer moet:

a) vooraleer de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22 van het Wetboek, bij het controlekantoor van de belasting over de toegevoegde waarde van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een verklaring indienen. Deze verklaring dient te vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning te worden gebruikt en dient vergezeld te zijn van een afschrift van:

- de bouwvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en).

b) aan de dienstverrichter een afschrift van de verklaring bedoeld onder a) overhandigen.

5° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22 van het Wetboek, moet zich voordoen uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw;

6° de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van het afschrift bedoeld onder punt 4°, b), hiervoor, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

4. Het verlaagde tarief is in geen geval van toepassing op:

1° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

2° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

3° gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

5. In casu wordt de vraag gesteld over een onroerend goed dat vandaag eigendom is van Z en gelegen is in M.

6. M is een gemeente opgesomd in de koninklijke besluiten van 12 augustus 2000, 26 september 2001 en 28 april 2005 ter uitvoering van artikel 3 van de wet van 17 juli 2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid.

7. Beide aanvragers bevestigen tevens dat de andere voorwaarden en formaliteiten opgenomen in de hierboven geciteerde rubriek XXXVII, tweede paragraaf, 4° tot 6° zullen nageleefd worden.

8. De eigenaar van dit onroerend goed zal een recht van opstal verlenen aan X en Y, de huidige aanvragers, voor de bouw van hun respectievelijke projecten. Dit zijn gemengde projecten in de zin dat ze niet louter woningen betreffen. Er is sprake van een buurtsupermarkt, kantoorruimtes en commerciële ruimtes.

9. De (ontwerpen van de) opstalcontracten zijn niet voorgelegd aan de DVB. In de onderstaande beslissing veronderstellen we dat de eigendom van de bestaande constructies wordt overgedragen aan X en Y vóór de afbraak hiervan. In die zin is het dezelfde partij die zal afbreken en nadien, aansluitend hierop zal opbouwen.

10. De cruciale vraag die de aanvrager wenst beantwoord te zien door de DVB is of de bestaande constructies nog een voldoende omvang vertegenwoordigen om van een afbraak te kunnen spreken in het kader van bovenvermelde btw-regeling. De reden daarvoor moet gezocht worden in het feit dat er bovengronds niets meer zichtbaar is behoudens een marginale constructie. Het bovengronds gebouw werd reeds afgebroken. Men heeft daarbij de kelderverdiepingen opengebroken om het puin van de bovengrondse afbraak (deels) in de kelders te storten. De vraag is met andere woorden of er vandaag nog iets af te breken is.

11. Op deze laatste vraag antwoordt de DVB bevestigend. De door de aanvrager aangereikte informatie in de initiële aanvraag en de verschillende daarop aansluitende mailberichten tonen aan dat we vandaag nog kunnen spreken over een gebouw dat onroerend uit zijn aard is én een significante omvang heeft. Een belangrijk element bij de beoordeling is de kostprijs van de nog uit te voeren afbraakwerken en dit in verhouding tot de kostprijs van de vroeger reeds uitgevoerde afbraakwerken. Zo legt de aanvrager een verklaring op erewoord voor van een derde partij waaruit blijkt dat de kostprijs van de vroeger reeds uitgevoerde afbraakwerken een huidige waarde vertegenwoordigt van 450.000 euro daar waar de kostprijs van de nog uit te voeren ondergrondse afbraakwerken op basis van een offerte van 2010 wordt geraamd op 1.750.000 euro. Dit is vooral te verklaren door het ondergronds aanwezig zijn van uitgebreide restanten van een groot bedrijfsgebouw, bestaande uit een netwerk van kelderruimten met robuuste en extreem dikke muren, verspreid over twee ondergrondse verdiepingen die ook nog werden gevuld met puin afkomstig van de gesloopte bovenbouw van het bedrijfsgebouw. Hieruit kan afgeleid worden dat de in het verleden opgestarte afbraakwerken zeker nog niet als voltooid kunnen worden aanzien waarbij de kost van de nog uit te voeren afbraakwerken een veelvoud bedraagt van de reeds uitgevoerde afbraakwerken. Tenslotte dient opgemerkt dat een bevestigend antwoord aansluit bij de doelstelling van de wetgever; een stimulans bieden tot afbraak en wederopbouw van bepaalde verloederde stadskernen.

12. Het verlaagd tarief van 6 procent is enkel van toepassing voor zover de werken exclusief betrekking hebben op een woning (die als privé-woning wordt gebruikt). Het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning. De aanvrager legt geen concrete plannen voor. De DVB kan enkel de principes herhalen die van toepassing zijn op de onderscheiden categorieën die de aanvrager naar voor brengt. Zo kan het tarief van 6% worden toegepast op een toegangsweg in de mate deze exclusief voor een woning wordt aangewend. Verder kan in casu het tarief van 6% worden toegepast voor een garage wanneer deze in het regime van het appartementsmede-eigendom één privatieve kavel vormt met de betrokken woning. Voor de werken die niet exclusief kunnen worden toegewezen aan de bouw van de woningen (zoals de afbraakwerken, mogelijks de toegangsweg, …) spreekt de aanvrager over de toepassing van een proportionele verdeelsleutel voor de uitsplitsing van de maatstaf van heffing. De DVB kan hier principieel mee akkoord gaan. De aanvrager verklaart zelf dat er nog onvoldoende gegevens beschikbaar zijn om dergelijke verdeelsleutel te bepalen. De DVB kan zich hierover dan ook niet uitspreken.