Immeubles anciens transformés, Cession sous le régime TVATVA - Immeubles anciens transformés - Cession sous le régime TVA - Article 44, § 3, 1°, a), du CTVA - Assujetti constructeur professionnel - Article 12, § 2, du CTVA

I. Objet de la demande

1. La demande porte plus particulièrement sur la question de savoir si :

1.1. le bâtiment sera considéré, à l'issue des travaux de rénovation, comme «neuf» au sens du Code de la TVA (CTVA);

1.2. le bâtiment et/ou les lots qu'il comportera pourront faire l'objet d'une livraison soumise à la TVA, pour autant que la livraison intervienne avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment/des lots.

II. Description de la demande

2. La société B est propriétaire d'un immeuble (« l'Immeuble »). Dans les prochains jours, elle constituera un droit de superficie sur l'Immeuble au profit de S. Cette dernière entamera très prochainement un ambitieux projet de reconversion de l'Immeuble.

3. L'Immeuble a été construit en 19XX. Il développe une superficie d'environ X m² qui se décompose comme suit : deux sous-sols affectés au parking, un rez-de-chaussée, 5 étages et un local technique au 6ème étage.

4. L'Immeuble était jusqu'ici affecté dans sa totalité à des activités administratives.

5. Il a été construit en même temps qu'un second immeuble. Ces deux immeubles constituaient une copropriété en raison de leur imbrication (parkings avec accès commun, techniques communes, etc).

6. Cette copropriété a récemment pris fin et des servitudes réciproques s'y sont substituées. Parmi ces servitudes, il existe une servitude de passage perpétuelle, accessible 24h/24h et 7j/7j, dans les deux sous-sols de l'Immeuble pour accéder au parking -1 et -2, ainsi que l'érection d'un mur de séparation dans le jardin de l'ancienne copropriété. Vu ces servitudes, une démolition-reconstruction n'était financièrement et techniquement pas faisable.

7. Le projet de reconversion marque une rupture totale avec l'ancien bâtiment.

8. L'Immeuble affecté aujourd'hui en bureau sera reconverti en un bâtiment de logements (Y appartements) avec une surface commerciale en front de rue au rez-de-chaussée.

9. Ensuite, deux nouveaux étages seront construits (un 6ème étage en remplacement de l'étage technique actuel et un 7ème étage) et, à l'arrière du bâtiment, des balcons seront créés à chaque niveau, pour chaque unité de logement arrière.

10. Le permis d'urbanisme a été obtenu en 2013.

III. Motivation de la demande

11. Selon l'administration, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf pour les besoins de la TVA et peut en conséquence faire l'objet d'une livraison sous le régime de la TVA lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf (Manuel de la TVA, 2000, p. 305, n° 152/2).

12. Tel sera le cas si le bâtiment ancien a subi « une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination » (v. circulaire n° 16/73 du 28 juin 1973, n° 10, 3°).

13. En l'espèce, S est d'avis que le projet de reconversion donnera lieu à « une modification radicale » de la nature, de la destination et de la structure de l'Immeuble.

14. Ainsi, la nature et la destination de l'Immeuble sont « radicalement modifiées » puisque l'Immeuble anciennement affecté à des activités administratives sera affecté à du logement/espace commercial.

15. Quant à la structure de l'immeuble, le demandeur estime qu'elle est aussi «radicalement modifiée» compte tenu des éléments suivants.

16. La création de logements requiert la construction de nombreux murs intérieurs dès lors que les étages de l'Immeuble sont actuellement de type « paysager ». Ces cloisons devront présenter une résistance au feu conforme à l'arrêté royal du 12 juillet 2012 (soit EI60 pour les parois d'un compartiment de bâtiment « moyen » au sens de l'arrêté royal précité).

17. Les chapes en ciment actuellement posées sur les dalles en béton seront démolies afin de faire place à des chapes en béton, plus lourdes, et plus résistantes à la transmission de bruits aériens.

18. Une structure supplémentaire sera construite en arrière du bâtiment pour y créer des balcons. Cette structure portera sur la dalle de sol du rez-de-chaussée qui devra être renforcée.

19. Les réglementations actuelles et le permis d'urbanisme imposent l'évacuation des appartements par deux noyaux d'escalier distincts. Ceci implique de créer un nouveau noyau et de déplacer le noyau existant.

20. Pour satisfaire aux exigences en termes d'incendie, ces noyaux seront construits en béton armé. Ils représenteront une charge importante qui induira une modification structurelle majeure, par l'ajout de charge du noyau supplémentaire d'une part, et par la modification de l'endroit d'application des charges du noyau déplacé d'autre part.

21. Les différentes charges supplémentaires mentionnées aux points précédents (cloisons, chapes, noyaux,…) devront à leur tour être transférées sur les dalles, poutres et colonnes existantes qui devront être renforcées ou doublées. Ces renforts, doublages et ajouts de structures complémentaires à la structure existante constituent des travaux très conséquents car ils devront constituer un ensemble cohérent avec la structure existante.

22. En outre, les charges supplémentaires transférées par ces structures renforcées et supplémentaires impliqueront des renforcements de fondations, sous le radier du deuxième sous-sol, ainsi que l'ajout de nouvelles fondations.

23. Le demandeur en arrive à la conclusion que la structure actuelle de l'Immeuble sera radicalement modifiée. Il attire à cet égard l'attention du SDA sur le fait que cette modification radicale de la structure se justifie par la légèreté de la structure existante et des modifications architecturales importantes et non par la création d'étages supérieurs. En d'autres termes, ces transformations radicales de structures auraient été nécessaires même sans l'ajout à l'Immeuble existant des nouveaux étages projetés (6ème et 7ème).

IV. Décision

24. L'article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d'application du critère de bâtiment neuf aux transformations d'immeubles.

25. Bien que cette disposition européenne n'ait pas été formellement transposée en droit belge, l'administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l'application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, N° 152/2).

26. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Il en sera notamment ainsi lorsque, par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

27. En outre, dans cette dernière hypothèse, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l'opération relative à ce bâtiment transformé puisse tomber sous le régime TVA.

28. Dans le cas d'espèce, la modification radicale dans la nature et la destination de l'immeuble est évidente puisque ce bâtiment, qui est actuellement un immeuble de bureaux, va être transformé en un immeuble comportant Y appartements et un local commercial. De même, il est évident que la création de Y appartements et d'un espace commercial conduira à l'attribution d'un nouveau revenu cadastral pour chacune de ces nouvelles propriétés privatives.

29. En ce qui concerne la modification radicale de la structure, S a expliqué que le bâtiment serait entièrement démonté - en ce compris les façades avant et arrière - et qu'à l'issue de ce démontage/démolition, seuls les éléments porteurs de la structure de l'immeuble (fondations, piliers/colonnes, poutres, planchers, noyaux,…) seront conservés.

30. Ensuite, outre les travaux de construction des 6ème et 7ème étages, S effectuera l'ensemble des travaux décrits aux points ci-avant afin de transformer cet immeuble de bureaux en immeubles en appartements. Ces travaux de transformation assureront aussi la conformité de cet immeuble avec les normes actuelles en matière d'incendie, d'isolation thermique, phonique,…

31. L'ensemble de ces travaux et, en particulier, ceux concernant la construction de deux étages supplémentaires, l'ajout d'un noyau (cage d'escalier et d'ascenseur et gaines techniques), le déplacement d'un autre noyau ainsi que le renforcement général de la structure du bâtiment doivent être considérés comme modifiant radicalement la structure existante du bâtiment de telle sorte que celui-ci doit être considéré comme un immeuble neuf pour l'application de la TVA.

32. Ceci étant, le bâtiment et/ou les lots qui le composeront pourront par conséquent faire l'objet d'une livraison visée par l'exception à l'exemption de l'article 44, § 3, 1°, a), du CTVA et soumise à la TVA, pour autant que cette livraison intervienne avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment/des lots.