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QUESTION 00/M03

Question n° M03 de sénateur de Clippele dd. 15.05.2000

Q.R. Senat. Sess'ord. 2000-2001 p.1173

batiment neuf - cession de batiment - deduction - droit a deduction - revision des deduction - revision a quinze an - bien d'investissement - taxe ayant greve un bien d'investissement - immeuble - droit d'enregistrement

QUESTION

Lorsqu'une entreprise a acquis un immeuble neuf en 1997 sur lequel elle a déduit la TVA parce qu'elle l'a affecté à son activité économique et qu'en raison de difficultés financières elle est obligée de le revendre en 2000, quelle sera la TVA qu'elle devra reverser au Trésor ?

Quels sont les droits d'enregistrement qui seront dus sur la nouvelle vente en 2000 de l'immeuble ?

Comment les entreprises confrontées à de telles situations peuvent-elles en réduire l'impact financier ?

REPONSE

Conformément à l'article 44, § 3, 1º, a), du Code de la TVA, les livraisons de biens immeubles par nature sont exemptées de cette taxe, à l'exception toutefois des livraisons de bâtiments lorsqu'elles sont effectuées, au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de ces bâtiments, par un assujetti visé par cette disposition.

L'hypothèse envisagée par l'honorable Membre est manifestement celle où la vente du bâtiment a lieu après l'expiration de ce délai et est l'oeuvre d'un assujetti à la TVA dont l'activité économique ne consiste pas en la vente habituelle de bâtiments avec application de cette taxe et qui avait acquis ce bâtiment en vue de l'utiliser comme bien d'investissement.

Dans cette hypothèse le régime de la TVA ne sait en aucune façon trouver à s'appliquer lors de la revente du bâtiment. L'article 4, point 3, lettre a, de la sixième directive (77/388/CEE) du Conseil des Communautés européennes relative à la TVA, exclut en effet l'application de cette taxe aux livraisons de bâtiments qui ne sont plus « neufs ». La revente du bâtiment entre de plein droit dans le champ d'application du Code des droits d'enregistrement et est normalement soumise au droit proportionnel d'enregistrement de 12,5 p.c..

A cet égard, il est précisé que si la revente a lieu dans les deux ans de l'acte d'acquisition, le vendeur peut obtenir la restitution des trois cinquièmes des droits payés sur la portion du prix de vente afférente aux quotités de terrain.

Par ailleurs, en vertu de l'article 9, § 1er, de l'arrêté royal nº 3 du 10 décembre 1969, relatif aux déductions pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée, pour les taxes ayant grevé les opérations qui tendent ou concourent à l'acquisition d'un bâtiment avec application de la taxe, la déduction initialement opérée par l'assujetti est sujette à révision pendant une période de quinze ans qui commence à courir le 1er janvier de l'année au cours de laquelle le droit à déduction a pris naissance.

Conformément à l'article 10, 4º, de ce même arrêté royal, la révision doit être notamment opérée lorsque, durant ladite période de quinze ans, le bien d'investissement cesse d'exister dans l'entreprise, à moins qu'il ne soit établi que le bien a fait l'objet d'une livraison ouvrant droit à déduction ou qu'il a disparu par destruction.

Comme dans la situation envisagée ici, la livraison du bâtiment échappe à la TVA et n'ouvre dès lors pas droit à déduction des taxes en amont, il y a lieu de procéder, conformément à l'article 11, § 3, de l'arrêté royal précité, à la révision des taxes initialement déduites.

Cette révision s'opère, en une fois, pour l'année au cours de laquelle intervient la cause de révision, c'est-à-dire la revente du bâtiment, et les années restant à courir de la période de révision, à concurrence d'un quinzième par année. Dans le cas envisagé par l'honorable Membre, la taxe à reverser s'élève à douze quinzièmes de la taxe initialement déduite.

L'honorable Membre comprendra par ailleurs qu'il ne m'appartient pas, ni davantage à l'administration fiscale, de me prononcer au sujet de sa dernière question, qui relève de la gestion financière de l'entreprise.