Rente viagère. cession de biens moyennant paiement d'une rente viagère

Bulletin des Questions et Réponses n° 100

rente viagère - cession de biens moyennant paiement d'une rente viagère

QUESTION

De plus en plus de personnes achètent et vendent un bien immobilier en viager.

1. Quelles sont les conséquences fiscales d'une telle opération, tant pour l'acheteur que pour le bénéficiaire du viager ?

2.

a) Dans quel cas votre administration parle-t-elle de "donation cachée" ?

b) Votre administration tient-elle toujours compte des tables de mortalité (espérance de vie) publiées ?

Voici un exemple : l'administration acceptera-t-elle encore une convention viagère où le vendeur est âgé de 82 ans et où la rente est de 10.000 francs par mois ? Sans doute pas. Sur quels critères se fonde toutefois votre administration ?

c) Les tables de mortalité ont-elles une valeur absolue ?

REPONSE

I. Sur le plan des droits d'enregistrement et de succession.

1. La vente en rente viagère d'un bien immeuble situé en Belgique est soumise au droit proportionnel d'enregistrement prévu pour les transmissions à titre onéreux de biens immeubles.

Lorsqu'un immeuble est vendu moyennant un capital converti en rente viagère, l'impôt est dû sur le montant de ce capital augmenté des charges, sans que la base imposable puisse être inférieure à la valeur vénale du bien.

Par contre, lorsque le prix consiste en une rente viagère, le droit est liquidé sur la valeur de la rente à estimer par les parties (ou par le notaire) conformément à l'article 168 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, sans que la base imposable puisse être inférieure à la valeur vénale du bien. Il faut préciser que dans ce cas, les règles d'évaluation forfaitaires prévues à l'article 47 du même Code ne sont pas d'application.

Lorsque le débiteur de la rente viagère est l'une des personnes visées à l'article 33 du Code des droits de succession, le droit de succession est exigible au décès du crédirentier (le vendeur) Conformément à l'article 11 dudit Code, à moins que le débirentier ne prouve que la vente ne déguise pas une libéralité à son profit.

En cas d'application de l'article 11, le droit d'enregistrement déjà payé sera déduit.

2.

a) L'administration parle de donation déguisée lorsque dans l'acte ostensible, les parties présentent la libéralité comme étant une vente. Lorsque les parties présentent une donation sous l'apparence trompeuse d'une vente, il y a simulation.

La simulation peut résulter de diverses circonstances faisant apparaître que le prix mentionné dans l'acte est purement fictif en ce sens qu'il n'a jamais été payé et qu'il ne devra jamais l'être. Il en va de même lorsque le prix a été restitué immédiatement après la vente. Dans ces cas, l'objet de la donation n'est pas le prix mais le bien lui-même.

Il faut faire la distinction entre une donation déguisée et une mauvaise qualification donnée à la convention. Lorsque l'acte est le reflet exact et complet de la convention, il peut s'avérer que l'acte a été incorrectement présenté comme une vente. Dans ce cas, l'administration percevra le droit de donation et non le droit de vente et les parties n'encourront pas d'amende pour simulation. En cas de vente moyennant une rente viagère, la mauvaise qualification ne pourra toutefois être retenue que si les parties ont fait connaître la valeur locative ou le revenu locatif. En effet, cette donnée est essentielle pour déterminer la prestation réelle du débirentier.

b) et c) Pour le calcul (ou l'évaluation) de la base imposable d'une vente en rente viagère, il y a lieu de tenir compte de deux facteurs: le premier est la durée de vie telle qu'elle résulte des statistiques de probabilité de survenance; le second est le coefficient de capitalisation qui permet de convertir la valeur de la rente en un capital. La durée de vie est le plus souvent déterminée sur la base des tables de l'institut national de statistique. Mais il ne peut être fait usage de ces tables lorsque le crédirentier n'est pas en bonne santé. Il va de soi que l'espérance de vie réelle constitue un élément déterminant pour l'acquéreur pour la détermination de la rente, indépendamment de toutes les données statistiques en la matière.

Si, dans l'exemple cité par l'honorable Membre, c'est une maison qui fait l'objet de la convention, il ne sera pas attaché d'importance à la qualification de vente donnée par les parties à la convention. En effet, la contre-prestation qui consiste en une rente viagère dont le montant excède à peine les revenus du bien ne peut pas être considérée comme une prestation à titre onéreux.

II. En ce qui concerne la TVA.

Lorsque le cas échéant, la vente d'un bâtiment en rente viagère s'effectue avec application de la TVA, la taxe est due au moment de la livraison du bâtiment sur la valeur de celui-ci à l'exclusion de la valeur du terrain.

La base d'imposition à la TVA du bâtiment est dans ce cas constituée par la valeur et les charges convenues pour la totalité du bien immeuble desquelles on soustrait la valeur de vente du terrain, estimée au moment de la cession mais compte tenu de son état avant le début des travaux, sans que cette valeur puisse être inférieure à la valeur normale du bien cédé (voir Code de la TVA, article 36, 1er, a).

III. En matière d'impôts sur les revenus.

S'il s'agit de la cession, entre personnes physiques, de biens immobiliers qui n'étaient pas affectés par le cédant à l'exercice de son activité professionnelle et ne sont pas utilisés par le cessionnaire pour l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle ou agricole, la cession est sans incidence pour les deux parties en matière d'impôt des personnes physiques.

Par contre, si ces biens étaient totalement ou partiellement affectés par le cédant à l'exercice d'une activité professionnelle, ou si ces biens sont affectés totalement ou partiellement aux mêmes fins par le cessionnaire ou encore si celui-ci est une personne morale, les conséquences fiscales de l'opération dépendent alors de tant de facteurs qu'il ne m'est pas possible d'entrer dans le détail dans le cadre d'une question parlementaire.

En la matière, il peut toutefois être utilement renvoyé aux articles 17, 1er, 4° et 20, du Code des impôts sur If s revenus 1992, aux n°s 44/293 à 314 du commentaire administratif du Code des impôts sur les revenus et à l'Avis aux employeurs et autres débiteurs de revenus soumis au précompte professionnel et aux débiteurs de certaines rentes viagères ou temporaires + (dont la dernière publication figure au Moniteur belge du 30 mars 1993).