Verkoop van een gebouw op lijfrente. Toepassing van de BTW MaatstafVerkoop van een gebouw op lijfrente. Toepassing van de BTW Maatstaf van heffing

Vr. en Antw., Kamer, 1993-1994, nr. 100, blz. 10.097-10.100

Verkoop van een gebouw op lijfrente - Toepassing van de BTW Maatstaf van heffing

VRAAG

Meer en meer personen kopen en verkopen een onroerend goed op lijfrente.

1. Welke fiscale gevolgen heeft een dergelijke koop/verkoop voor zowel de rentegenieter als de renteplichtige ?

2.

a) Wanneer spreekt uw administratie van een "vermomde schenking" ?

b) Houdt de administratie altijd rekening met de gepubliceerde sterftetabellen (levensverwachting) ?

Een voorbeeld : zal de administratie de lijfrenteovereenkomst van een verkoper van 82 jaar en met een lijfrente van 10.000 frank per maand nog aanvaarden ? Ongetwijfeld niet. Maar welke criteria gebruikt de administratie ?

c) Hebben de sterftetabellen een absolute waarde ?

ANTWOORD

I. Op het stuk van de registratie- en successierechten.

1. De verkoop op lijfrente van een in België gelegen onroerend goed is onderworpen aan het evenredig registratierecht op de overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen.

Wanneer het onroerend goed wordt verkocht tegen een kapitaal dat wordt omgezet in een lijfrente, is de belasting verschuldigd op het bedrag van dat kapitaal, vermeerderd met de lasten zonder dat de belastbare grondslag minder mag bedragen dan de verkoopwaarden van het goed.

Bestaat de prijs daarentegen in een lijfrente, dan wordt het recht vereffend op de waarde van de rente die door de partijen (of de notaris) dient geraamd overeenkomstig artikel 168 van het Wetboek der registratie- , hypotheek- en griffierechten zonder dat de belastbare grondslag minder mag bedragen dan de verkoopwaarde van het goed. Er dient op te worden gewezen dat in dat geval de forfaitaire berekeningswijze van artikel 47 van hetzelfde wetboek niet van toepassing is.

Wanneer de renteplichtige een in artikel 33 van het Wetboek der successierechten bedoelde persoon is, wordt bij het overlijden van de rentegenieter (de verkoper) het successierecht overeenkomstig artikel 11 van dat wetboek opeisbaar tenzij de renteplichtige kan bewijzen dat de verkoop geen bedekte bevoordeling ten behoeve van zijn persoon was.

Bij toepassing van artikel 11 wordt evenwel het betaalde registratierecht afgetrokken.

2.

a) De administratie spreekt van een vermomde schenking wanneer de schenking in de openbare akte door de partijen als een overeenkomst onder bezwarende titel wordt voorgesteld. Wanneer de partijen de schenking onder de bedrieglijke schijn van verkoop tot stand brengen, bestaat er een veinzing.

Het vermommen van een schenking onder het voorkomen van een verkoop kan blijken uit verschillende omstandigheden die aantonen dat de in de akte bedongen prijs louter fictief is en derhalve nooit werd betaald en nooit zal moeten worden betaald. Hetzelfde geldt wanneer de prijs onmiddellijk na de verkoop wordt teruggegeven. In al die gevallen is het voorwerp van de schenking het goed zelf en niet de prijs.

Er dient een onderscheid te worden gemaakt tussen vermomde schenking en een verkeerde kwalificatie van de overeenkomst. Wanneer de akte een volledige en juiste weergave van de overeenkomst is, kan blijken dat de akte verkeerdelijk als verkoop wordt voorgesteld. In dat geval zal de administratie het schenkingsrecht en niet het verkooprecht heffen en lopen de partijen ook geen boete op wegens veinzing. Bij een verkoop tegen een lijfrente kan de verkeerde kwalificatie alleen dan worden weerhouden wanneer de partijen ook de huurwaarde en/of huuropbrengst bekend maken. Dat laatste is doorslaggevend om de werkelijke prestaties van de renteplichtige te bepalen.

b) en c) Voor de berekening (of schatting) van de heffingsgrondslag bij een verkoop op lijfrente worden twee factoren in aanmerking genomen : de eerste is de levensduur, zoals die blijkt uit de statistische waarschijnlijkheidsberekeningen; de tweede is de kapitalisatiecoëfficiënt, dat dient om de rente tot haar kapitaalwaarde te herleiden. De levensduur wordt meestal bepaald aan de hand van de tabellen van het Nationaal instituut voor de statistiek. Van die tabellen kan (en mag) geen gebruik worden gemaakt wanneer de betrokken rentegenieter in slechte gezondheid verkeert. Het spreekt vanzelf dat de reële levensverwachting van de verkoper een doorslaggevend element voor de koper bij het bepalen van de rente zal zijn ongeacht alle statistische gegevens ter zake.

In de veronderstelling dat in het door het geacht lid aangehaald voorbeeld een woonhuis het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt, zal aan de benaming verkoop, die de partijen aan hun overeenkomst gegeven hebben, geen aandacht worden geschonken. De tegenprestatie die in een lijfrente bestaat die de inkomsten van het goed nauwelijks overtreffen, kan niet als een prestatie ten bezwarende titel worden beschouwd.

II. Inzake BTW.

Wanneer in voorkomend geval de verkoop van een gebouw op lijfrente met toepassing van de BTW plaatsvindt, is die belasting op het tijdstip van de levering van het gebouw verschuldigd over de waarde van het gebouw met uitsluiting van de waarde van de grond.

De heffingsgrondslag van de BTW op het gebouw wordt in dat geval bekomen door de verkoopwaarde van de grond, geschat op het tijdstip van de vervreemding maar met inachtneming van de staat van de grond voor de aanvang van het werk, in mindering te brengen van de voor het hele onroerende goed vastgestelde waarde en de lasten zonder dat die waarde minder mag bedragen dan de normale waarde van het vervreemde goed (zie Wetboek van de BTW, artikel 36, § 1, a).

III. Inzake inkomstenbelastingen.

Indien het gaat om de overdracht, tussen natuurlijke personen, van onroerende goederen die door de overlater niet voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid werden gebruikt en door de overnemer niet worden gebruikt voor de exploitatie van een handels-, nijverheids- of landbouwbedrijf, is de overlating voor beide partijen zonder invloed op het stuk van de personenbelasting.

Werden die goederen daarentegen door de overlater geheel of gedeeltelijk voor een beroepswerkzaamheid gebruikt, zullen zij door de overnemer geheel of gedeeltelijk tot dergelijke doeleinden worden gebezigd of is de overnemer een rechtspersoon, dan zijn de fiscale gevolgen van de verrichting afhankelijk van zoveel factoren dat het mij niet mogelijk is er dieper op in te gaan in het bestek van een parlementaire vraag.

Ter zake kan evenwel nuttig worden verwezen naar de artikelen 17, § 1, 4° en 20, van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, de nrs. 44/293 tot 314 van de administratieve commentaar op het Wetboek van de inkomstenbelastingen en het "Bericht aan de werkgevers en andere schuldenaars van aan de bedrijfsvoorheffing onderworpen inkomsten en aan de schuldenaars van sommige lijfrenten of tijdelijke renten" (laatst gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 30 maart 1993).