QUESTION 94/660
Question n° 660 de M. Goovaerts dd. 10.03.1994
Leasing financier - Définition comptable
QUESTION
L'arrêté royal du 3 décembre 1993 a modifié la définition comptable du leasing-financier de biens immobiliers. Il dispose, notamment, que l'on assimile à un loyer le montant dont le preneur de leasing est redevable au bailleur de leasing, pour option de vente (put option) du bailleur sur le preneur; autrement dit, le montant que le preneur doit au bailleur à l'expiration du contrat puisque le preneur s'est engagé dès le départ à acquérir le bâtiment.
Le leasing immobilier est soumis à la TVA, lorsque sont remplies diverses conditions définies par l'arrêté royal n° 30 pris en exécution des articles 9, alinéa 2, 2°, et 44, § 3, 2°, b, du Code de la TVA. L'une des conditions est que le preneur dispose à la fin du contrat, de la possibilité de reprendre les droits réels du bailleur sur le bien moyennant un prix fixé en fonction de critères définis. Classiquement, le bailleur accorde une option d'achat au preneur.
Il semblerait qu'à la suite de la modification de la définition comptable du leasing financier, l'on pourra conclure également des contrats comportant non pas une option d'achat au bénéfice du preneur, mais une option de vente du bailleur sur le preneur, si bien que le premier pourra obliger le preneur à acquérir le bien à l'expiration du contrat.
L'honorable ministre peut-il affirmer que pareil contrat répond également aux conditions définies à l'article 1er (3°) et (4°) de l'arrêté royal n° 30 ? Si oui, le preneur a non pas la possibilité, mais l'obligation d'acquérir le bien à l'expiration du contrat, si le bailleur lève l'option; le bailleur a donc la garantie de récupérer intégralement son capital.
REPONSE
La définition comptable de la location-financement ne correspond pas nécessairement à la réglementation prévue en matière de TVA. Lorsque, par exemple, dès la conclusion du contrat, il est établi que le preneur devient de plein droit propriétaire du bien immeuble donné en location, la convention est considérée pour l'application de la TVA comme une vente avec transfert de propriété. En revanche, si le preneur n'a pas la possibilité d'acquérir le bien immeuble à la fin du contrat, la convention est alors considérée comme une simple location.
Les conditions énumérées dans l'arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992 relatif à l'application de la taxe sur la valeur ajoutée à la location-financement d'immeubles sont donc essentielles et de stricte interprétation, pour l'application de l'article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA. Ainsi, l'article 1er, 3°, de l'arrêté royal précité stipule que le preneur doit avoir, dans tous les cas, la faculté d'acquérir les doits réels du donneur.
Dès lors, une option de vente dans le chef du donneur ne satisfait pas à cette condition soit parce que le perneur n'a pas la possibilité d'acquérir les droits réels (si le donneur ne lève pas l'option ou lève celle-ci au profit d'un tiers), soit qu'il est obligé de les acquérir (si l'option est bien levée). La faculté dont le preneur dispose à la fin du contrat de leasing d'acquérir les doits réels sur le bien du donneur est entièrement subordonnée à la seule volonté du donneur.
Des telles conventions, où une option de vente est prise en lieu et place d'une option d'achat, considérées comme des opérations de leasing pour l'application de la réglementation comptable, ne représentent cependant pas des conventions de location-financement imposables à la TVA au sens de l'article 44, § 3, 2°, b) du Code de la TVA.
Juriel