Le taux de TVA pour la démolition et la reconstruction d’une habitation

Question parlementaire n° 444 de monsieur Charlotte Verkeyn du 22.10.2025

Chambre, Questions écrites, 2025-2026, QRVA 56/028, du 22.10.2025, p. 172

Le taux de TVA pour la démolition et la reconstruction d’une habitation. – Condition d’immeuble empêchant dans le chef du maître d’ouvrage-personne physique. – 32 zones urbaines. – Déclaration n° 111/4.

QUESTION

n° 444 de Madame la députée Charlotte Verkeyn du 11 septembre 2025 (N.) au vice-premier ministre et ministre des Finances et des Pensions, chargé de la Loterie Nationale et des Institutions culturelles fédérales:

Conformément à l'ancienne mesure permanente pour les 32 zones urbaines, jusqu'au 31 décembre 2023 et durant la période de transition jusqu'au 30 juin 2025, il n'y avait pas de condition d'immeuble empêchant dans le chef du maître d'ouvrage-personne physique pour l'application du taux de TVA réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction d'une habitation.

En raison du retard pris lors de l'examen parlementaire de la loi-programme du 18 juillet 2025, les factures à partir du 1er juillet 2025 sont en principe soumises à la condition d'immeuble empêchant selon laquelle une autre habitation, même partiellement en nue-propriété, exclut l'application intégrale du taux de TVA réduit. Le 29 juillet 2025, date de publication de la loi-programme au Moniteur belge, entrera en vigueur la nouvelle disposition de la rubrique XXXVII, §8 du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, qui prévoit que l'immeuble empêchant doit s'apprécier au prorata des droits de propriété des maîtres d'ouvrage.

Si le permis d'environnement a été introduit avant le 1er janvier 2024 et qu'au moment de la première occupation ou de la première utilisation de l'habitation après le 29 juillet 2025, celle-ci est l'habitation unique dans le chef d'un maître d'ouvrage, mais pas de l'autre parce que, depuis l'introduction du permis d'environnement, il est devenu copropriétaire (en nue-propriété) d'une habitation, la question se pose de savoir quel taux de TVA s'applique aux travaux facturés en supposant l'application du taux de TVA de 21 % pour les travaux exclus de la rubrique XXXVII, § 1, quatrième alinéa du tableau A dans la question ci-dessous.

1. Êtes-vous d'accord pour dire que, lors de l'évaluation de la condition d'immeuble empêchant, les faits dans le chef de chaque maître d'ouvrage doivent être pris en compte tels qu'ils se produisent au moment de la première occupation ou utilisation, indépendamment de la situation de fait avant ce moment, de sorte qu'il soit encore possible d'aliéner un immeuble empêchant ne constituant pas l'habitation propre?

2. Faut-il déduire de l'interdiction de rétroactivité pour les événements imposables survenus et du fait que l'événement générateur de la TVA pour les travaux immobiliers se produit au moment où la TVA devient exigible, c'est-à-dire au moment de l'émission de la facture et, au plus tard, le quinzième jour du mois suivant le mois au cours duquel le service a été rendu si aucune facture n'a été émise avant cette date ou, si le prix ou une partie du prix a été reçu avant le moment où le service a été rendu, au moment de l'encaissement du paiement:

a) que la condition d'immeuble empêchant ne s'applique pas à l'application du taux réduit de 6 % pour la TVA exigible avant le 1er juillet 2025?

b) qu'en principe, la condition d'immeuble empêchant dans le chef de l'autre maître d'ouvrage exclut intégralement le taux réduit de 6 % pour la TVA qui devient exigible du 1er juillet au 28 juillet 2025, mais qu'en raison de la tolérance administrative de la circulaire 2025/C/48, point 4.3, la condition d'habitation unique peut être évaluée séparément pour chaque maître d'ouvrage à partir du 1er juillet 2025?

3. L'application de la tolérance administrative à la condition d'habitation unique à partir du 1er juillet 2025 exclutelle l'application du taux de TVA de 21 % pour l'installation du chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles à partir du 29 juillet 2025, date de publication au Moniteur belge de la loi-programme?

4. Si, après l'envoi de la déclaration n° 111/4-2024 du maître d'ouvrage-personne physique à l'administration, l'acquisition ou l'aliénation d'une autre habitation (en nue-propriété indivise) durant la reconstruction de l'habitation modifie les faits pris en compte pour la condition d'immeuble empêchant:

a) cette déclaration introduite avant le 1er janvier 2024 demeure-t-elle valable jusqu'au 30 juin 2025, eu égard au fait que durant la période de transition jusqu'à cette date, aucune condition d'immeuble empêchant ne s'applique à la démolition et la reconstruction d'une habitation dans les 32 zones urbaines?

b) faut-il introduire une déclaration n° 111/1 - 1er juillet 2025 pour les factures dont la TVA devient exigible pour la période à partir du 1er juillet 2025? Dans l'affirmative, chaque maître d'ouvrage doit-il introduire cette déclaration séparément? Le commentaire du point 4.4. concernant les formalités à accomplir s'applique-t-il également aux maîtres d'ouvrage ayant déjà introduit la déclaration n° 111/4-2024?

RÉPONSE

du vice-premier ministre et ministre des Finances et des Pensions, chargé de la Loterie Nationale et des Institutions culturelles fédérales du 15 octobre 2025, à la question n° 444 de Madame la députée Charlotte Verkeyn du 11 septembre 2025 (N.):

1. L'appréciation du critère "d'habitation unique" intervient au moment de la première utilisation ou de la première occupation de l'habitation reconstruite. Il en découle que la situation de fait antérieure à ce moment est sans incidence, de sorte que l'éventuelle possession d'un autre bien immobilier "empêchant" peut encore être aliénée avant la première utilisation ou la première occupation.

2. a) Pour la TVA devenue exigible avant le 1er juillet 2025, le régime transitoire demeure applicable. Le taux réduit de TVA de 6 % peut être appliqué sans examen des conditions sociales. Aucune régularisation n'est requise.

b) Pour la TVA devenue exigible à partir du 1er juillet 2025, la condition "d'habitation unique" sera appréciée séparément à l'égard de chaque maître d'ouvrage ou acquéreur. Le taux réduit de TVA de 6 % peut donc être appliqué au maître d'ouvrage qui satisfait aux conditions, même si un autre maître d'ouvrage détient un bien immobilier "empêchant ".

3. L'assouplissement relatif à l'appréciation de la condition d'habitation unique est totalement indépendant de l'exclusion de l'application du taux réduit de TVA aux installations de chauffage fonctionnant aux combustibles fossiles. Cet assouplissement n'a aucune incidence sur la disposition légale prévoyant qu'à partir du 1er juillet 2025 (livraisons) et du 29 juillet 2025 (travaux immobiliers), la livraison avec installation de la partie spécifique d'une installation de chauffage fonctionnant aux combustibles fossiles est obligatoirement soumise au taux normal de TVA, sous réserve de mesures transitoires.

4. a) Oui.

b) Chaque maître d'ouvrage doit introduire une déclaration séparée, et ce via MyMinfin dès que cela sera techniquement possible. L'observation formulée au point 4.4 concernant les formalités à accomplir s'applique également aux maîtres d'ouvrage ayant déjà introduit une déclaration n° 111/4-2024. Pour ces dossiers, une nouvelle déclaration devra encore être introduite à partir du 1er juillet 2025 afin de pouvoir continuer à bénéficier du taux réduit de TVA.