Notaires. Actes commerciaux, Canon du 29.08.2001, acte commercialNotaires. Actes commerciaux

Questions et Réponses, Chambre, 2001, n° 095 , p. 10987-10990

Notaires - Actes commerciaux

QUESTION

A de nombreuses reprises, des questions m'ont été posées concernant les actes commerciaux que posent les notaires.

1. En qualité d'homme de loi, peuvent-ils poser de tels actes avec commission de négociation, commission d'ailleurs non soumise à la TVA et dépassant, il me semble, certaines prérogatives de transcription?

2. Pourriez-vous m'informer de ce qui existe en la matière?

3. Quand une négociation commerciale a été effectuée par une société commerciale sans l'intervention du notaire pour cette négociation, la commission appliquée par la majorité des notaires reste-t-elle due?

REPONSE

1. et 2. Les notaires accomplissent traditionnellement dans le cadre de leur profession un certain nombre de tâches de nature économique qui ne sont pas imposées par leur charge d'officier public, mais qui s'y rapportent. Dans l'exercice de ces tâches, ils restent notaires et donc soumis à une déontologie et éthique professionnelles spécifiques. Dans toutes leurs interventions, ils doivent respecter les devoirs imposés par leur fonction.

Ainsi, grâce à leurs compétences et à leur expérience dans le secteur immobilier, ils interviennent en qualité d'intermédiaire dans la vente de gré à gré de biens immobiliers. Les notaires ont en effet une longue tradition et expérience dans le secteur immobilier entre autres suite aux ventes publiques volontaires ou forcées et à la vente de gré à gré de biens immeubles dans le cadre de la liquidation de successions ou de régimes de communauté.

Selon la doctrine, cette intervention n'est pas contraire à la fonction notariale dans la mesure où elle a lieu à la demande du client (mandat - expres - écrit) et dans la perspective de l'établissement d'un acte. Il ne s'agit pas d'actes de commerce car l'activité est accessoire et subordonnée à l'acte notarié.

En outre, la manière dont le notaire intervient sur le marché immobilier, n'est pas perçue comme commerciale, ce qui le distingue des autres secteurs dans ce marché. Il doit, lors de toute intervention, respecter les règles légales et déontologiques relatives à ses fonctions, c'est-à-dire, observer un devoir de réserve, d'impartialité et de désintéressement. Il ne lui est donc pas permis d'utiliser des techniques commerciales de racolage ou des méthodes de vente agressives.

Beaucoup de littérature a été consacrée à la question de savoir s'il est souhaitable que des notaires interviennent dans la négociation immobilière. Pourtant le notaire est, de par sa nature, un médiateur qui doit toujours concilier les points de vue des parties en vue d'arriver à une solution acceptable pour toutes les parties. Il s'agit de l'essence même de la fonction notariale. Il faut souligner que le notaire doit prendre en compte et respecter les intérêts de toutes les parties.

Cette approche est fondamentalement différente des stratégies de vente plus agressives.

En outre, il est établi qu'il existe dans le public un besoin d'une forme plus discrète de mise en vente de biens immeubles.

Enfin, il devient de plus en plus difficile de distinguer les aspects juridiques, administratifs et économiques de la transaction immobilière en son entièreté.

Ces différents aspects font d'ailleurs l'objet de l'opération à laquelle le notaire doit conférer l'authenticité.

Il est fait appel au notaire pour donner l'authenticité à chaque convention de vente. Dans cette optique, il doit entre autres s'assurer que l'expression de la volonté des parties n'est pas entâchée par l'un ou l'autre vice. De ce point de vue, le notaire peut offrir plus de sécurité juridique, s'il a été impliqué depuis le début à la réalisation de la convention de vente.

L'article 4 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, confirme d'ailleurs la possibilité pour un notaire - sans pouvoir porter le titre d'agent immobilier - d'agir en qualité d'intermédiaire dans le domaine immobilier.

Ceci a été confirmé récemment dans deux arrêts: l'un de la cour d'appel de Bruxelles en date du 19 septembre 2000 et l'arrêt de la cour d'appel d'Anvers en date du 2 avril 2001.

Cette activité ne fait pas l'objet d'un tarif légal.

L'arrêté royal du 14 décembre 1950 prévoit d'ailleurs expressément que le tarif légal des honoraires des notaires - notamment pour les actes de vente - ne couvre pas les négociations préalables à la réalisation de l'acte notarié. En d'autres termes, une rémunération séparée peut être appliquée. Un mandat écrit est toute-fois nécessaire pour pouvoir compter un honoraire de négociation.

Les honoraires et rémunérations des notaires sont traditionnellement calculés en un pourcentage de la valeur du bien objet de la transaction, telle qu'exprimée dans l'acte. Il n'en va pas autrement pour l'honoraire de négociation immobilière. Les parties ont toutefois la possibilité de convenir avec le notaire d'une autre forme de calcul de la rémunération.

Dans la pratique, cette rémunération est plafonnée à 2% du prix de vente obtenu.

Conformément à l'article 44, § 1er, 1° , du Code de la TVA sont, entre autres, exemptées de la taxe, les prestations de services effectués par les notaires. Cette exemption est fondée sur une dérogation inscrite à l'article 28, § 3, b), de la sixième directive du Conseil du 17 mai 1977 (77/388/CEE).

Ladite exemption est établie en raison de la qualité du prestataire de services. Elle s'applique dès lors non seulement aux prestations effectuées par les notaires dans le cadre de leur mission légale d'officier public, mais également à toutes les prestations que ceux-ci effectuent dans l'exercice normal de leur profession.

En conséquence, l'exemption de la TVA couvre les prestations de négociation immobilière effectuées par les notaires.

Demblon, J. , La fonction notariale, in Répertoire Notarial , T. XI Droit notarial, 1, Larcier, Bruxelles, 1992, p. 158 et suivantes (n° 217 - la négociation).

Fédération royale des notaires de Belgique, La négociation immobilière: l'apport du notariat , Actes du Congrès des notaires 1998 à Liège, Bruylant, Bruxelles, 1998.

3. Chaque cas doit être examiné séparément. Exis-tait-il un mandat? Le notaire a-t-il fait des démarches?

Le notaire ne peut évidemment exiger un honoraire de négociation si la vente n'a pas été conclue par son intermédiaire.

Il peut pourtant arriver qu'un notaire chargé d'un client de la mise en vente d'un immeuble, se voit substituer concurremment par un agent immobilier chargé de la vente du même immeuble. Dans ce cas le notaire a droit au remboursement des frais réellement exposés notamment sur le plan de la publicité.