Notaris. Commerciële handelingen

Vr. en Antw., Kamer, 2001, nr. 095 , blz. 10987-10990

Notaris - Commerciële handelingen

VRAAG

Er worden mij herhaaldelijk vragen gesteld over de commerciële handelingen die de notarissen verrichten.

1. Kan de notaris als rechtsgeleerde dergelijke handelingen met een onderhandelingscommissie verrichten, commissie die trouwens niet aan de BTW is onderworpen en waarmee volgens mij bepaalde overschrijvingsprerogatieven worden overschreden?

2. Kunt u mij meedelen wat er terzake van kracht is?

3. Blijft de door de meeste notarissen aangerekende commissie verschuldigd wanneer een handelsvennootschap een handelsonderhandeling heeft verricht zonder dat een beroep op een notaris werd gedaan?

ANTWOORD

1. en 2. De notarissen vervullen traditioneel in het kader van hun beroep een aantal taken van economische aard die niet opgelegd zijn door hun functie van openbaar ambtenaar, maar daarmee wel nauw verband houden. Daarbij oefenen zij deze opdrachten steeds uit als notaris en dus gebonden door een specifieke deontologie en beroepsethiek. In alles wat zij doen, dienen zij hun ambtsplichten te eerbiedigen.

Bijvoorbeeld treden zij, wegens hun kennis en ervaring in de vastgoedsector, vaak op als bemiddelaar bij de verkoop uit de hand van onroerende goederen.

Notarissen hebben inderdaad een ruime traditie en ervaring in de vastgoedsector onder meer ingevolge de (al of niet gedwongen) openbare verkopen van onroerende goederen en de verkoop uit de hand van onroerende goederen in het kader van de vereffening van nalatenschappen of huwelijksgemeenschappen.

Volgens de rechtsleer is dit optreden niet strijdig met het notarisambt, voor zover dit gebeurt op vraag van de cliënt (uitdrukkelijk - schriftelijk - mandaat) en met het oog op het opstellen van een akte. Het gaat niet om handelsdaden vermits de activiteit accessoir is en ondergeschikt aan de eigenlijke akte.

Bovendien wordt de wijze waarop de notaris de vastgoedmarkt benadert, niet als commercieel ervaren, hetgeen hem onderscheidt van de andere actoren op deze markt. Hij moet immers bij ieder optreden de wettelijke en deontologische voorschriften met betrekking tot zijn ambt respecteren, en met name terughoudendheid, onpartijdigheid en belangeloosheid betrachten. Echte commerciële wervingstechnieken of agressieve verkoopsmethoden mag hij dan ook niet hanteren.

Er is al veel inkt gevloeid over de vraag of het wenselijk is dat de notarissen aan bemiddeling in onroerend goed zouden doen. Nochtans is de notaris van nature een bemiddelaar die de standpunten van de betrokken partijen steeds moet verzoenen om te komen tot een voor alle partijen aanvaardbare overeenkomst. Het is de essentie zelf van het notarisambt.

Kenmerkend hierbij is dat de notaris de belangen van alle partijen moet vrijwaren en eerbiedigen. Deze aanpak verschilt fundamenteel van de meer agressieve verkoopstrategieën.

Bovendien is het een vaststaand feit dat er een concrete vraag is bij het publiek naar een meer discrete vorm van tekoopstelling van onroerende goederen.

Ten slotte wordt het hoe langer hoe moeilijker om de juridische, administratieve en economische aspecten van de totale vastgoedtransactie te onderscheiden.

Deze maken trouwens integraal het voorwerp uit van de verrichting waaraan de notaris authenticiteit moet verlenen.

De notaris wordt verzocht om authenticiteit te verlenen aan elke verkoopovereenkomst. Hierbij moet hij zich onder meer ervan verzekeren dat de wilsuiting van de betrokken partijen niet aangetast is door een gebrek. Vanuit dit oogpunt kan hij meer rechtszekerheid bieden, als hij betrokken is geweest bij alle facetten van de totstandkoming van de verkoopovereenkomst.

Het artikel 4 van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, bevestigt trouwens de mogelijkheid voor een notaris om - zonder de titel van vastgoedmakelaar te mogen voeren - de activiteit van bemiddelaar in onroerend goed uit te oefenen.

Dit werd nog onlangs bevestigd in twee arresten, een arrest van het hof van beroep van Brussel van 19 september 2000 en een arrest van het hof van beroep van Antwerpen van 2 april 2001. Deze activiteit is niet wettelijk getarifeerd. Het koninklijk besluit van 14 december 1950 bepaalt trouwens uitdrukkelijk dat het wettelijk tarief van de honoraria van notarissen - onder meer van de verkoopakten - niet de aan het verlijden van de notariële akte voorafgaande onderhandelingen vergoeden. Een afzonderlijk loon kan met andere woorden worden aangerekend. Een schriftelijk mandaat is echter wel vereist om het onderhandelingsloon te mogen aanrekenen.

Traditioneel worden de lonen en vergoedingen van notarissen berekend als een percentage van de waarde van het voorwerp van een transactie zoals uitgedrukt in de akte. Voor het loon voor bemiddeling in onroerend goed is dit niet anders. Het staat de partijen echter vrij om met de notaris een andere berekeningswijze van de vergoeding van de notaris overeen te komen. In de praktijk is deze vergoeding begrensd tot 2% van de behaalde verkoopprijs.

Overeenkomstig artikel 44, § 1, 1° , van het BTW-Wetboek zijn de diensten van - onder meer - de notarissen van deze belasting vrijgesteld. Deze vrijstelling is gebaseerd op een afwijking bepaald in artikel 28, § 3, b), van de zesde richtlijn van de Raad van 17 mei 1977 (77/388/EEG).

Deze vrijstelling is verbonden aan de hoedanigheid van de dienstverlener. Zij is met andere woorden niet alleen van toepassing op de handelingen die de notarissen verrichten in het kader van hun wettelijke opdracht als openbaar ambtenaar, maar ook op alle handelingen die zij verrichten in de normale uitoefening van hun beroep. De vrijstelling strekt zich met andere woorden ook uit op de vergoeding voor de diensten van bemiddeling in onroerend goed door de notarissen.

Demblon, J. , «La fonction notariale», in « Répertoire Notarial », T. XI Droit notarial, 1, Larcier, Brussel, 1992, blz. 158 en volgende (nr. 217 - la négociation).

Koninklijke Federatie van Belgische notarissen, Vastgoedbemiddeling: de inbreng van het notariaat , La négociation immobilière: l'apport du notariat; Actes du Congrès des notaires 1998 à Liège, Bruylant, Brussel, 1998.

3. Elk geval moet individueel beoordeeld worden. Bestond er een mandaat? Heeft de notaris bepaalde inspanningen gedaan?

Vanzelfsprekend kan een notaris geen loon vragen als hij de verkoop niet zelf tot stand heeft gebracht.

Anderzijds kan het voorkomen dat een notaris belast werd door een cliënt met de tekoopstelling van diens onroerend goed maar dat hij niet lang daarna vervangen wordt door een vastgoedmakelaar die - gelijktijdig - belast wordt met de verkoop. In dat geval heeft een notaris recht op vergoeding voor de reeds gemaakte kosten onder meer inzake publiciteit.