Le taux de TVA appliqué à l'habitat groupé

Question parlementaire n° 2593 de monsieur Wouter De Vriendt du 27.03.2019

Chambre, Questions et Réponses, 2018-2019, QRVA 54/185 du 30.04.2019, p. 201

Question n°2593 de monsieur le député Wouter De Vriendt du 27 mars 2019 (N.) au vice-premier ministre et ministre des Finances, chargé de la Lutte contre la fraude fiscale, et ministre de la Coopération au développement:

Le taux de TVA appliqué à l'habitat groupé.

QUESTION

À l'instar du taux de TVA réduit de 6 % appliqué pour la rénovation d'un logement de plus de dix ans, certaines villes de Belgique accordent ce même taux pour la démolition d'un vieux bâtiment et la reconstruction consécutive d'un logement privé. Pour bénéficier de la mesure, la démolition et la reconstruction subséquente doivent constituer une même opération exécutée par un maître d'ouvrage unique et être conjointes et après l'exécution des travaux, le bâtiment d'habitation doit être utilisé exclusivement ou principalement comme logement privé

Parallèlement au logement privé classique, les nouvelles formes d'habitat se multiplient. L'habitat groupé est l'une de celles-ci. Cette formule de construction et de logement propose aux ménages une habitation privée (avec cuisine, salle de bain, chambres à coucher et espaces de vie personnels) complétée par un jardin et des fonctions de logement additionnelles communes (telles que bureaux, buanderies, ateliers, chambres d'ami, espaces polyvalents, etc.).

Contrairement à des espaces analogues dans une habitation traditionnelle, ces espaces sont utilisés intensivement en raison de leur caractère commun. De la sorte, les espaces tant privés que communs sont exploités de manière optimale. Les coûts y afférents sont répartis entre les différentes unités du projet d'habitat groupé. Cette formule de construction et de logement groupés offre une solution aux problèmes du vieillissement de la population et de l'isolement, à l'inoccupation ou à la dégradation d'un patrimoine précieux, etc

Compte tenu du grand nombre de parties concernées, la mise sur pied d'un projet d'habitat groupé n'est pas simple. Un tel projet comporte des risques et est un processus de longue haleine. Souvent, un noyau entreprend les premières démarches de développement d'un projet. Cela va des négociations avec le vendeur du site à la construction finale, en passant par l'élaboration de plans en collaboration avec un architecte et des bureaux d'études.

La constitution du groupe nécessaire pour arriver à un nombre suffisant de résidents pour réaliser un projet qui tient la route se déroule parallèlement au processus de conception. L'achat du site intervient de préférence après avoir obtenu les permis requis et avoir complété le groupe de résidents. La désignation de l'entrepreneur chargé de l'exécution des travaux est l'ultime étape du processus

Les maîtres d'ouvrage d'un projet d'habitat groupé établi sur un site où les constructions existantes sont démolies devraient pouvoir bénéficier du taux de TVA réduit de 6 %. Toutes les conditions requises sont remplies. En vertu d'un acte notarié unique, les différents membres du groupe sont propriétaires et désignent ensuite ensemble l'entrepreneur chargé de l'exécution des travaux qui leur adressera directement la facture. De plus, conformément à l'objectif initial de l'instauration de ce taux de TVA réduit, un tel projet permet de lutter contre l'inoccupation et l'insalubrité de vieux quartiers urbains.

Malheureusement, les occupants de ces habitats groupés éprouvent des difficultés à obtenir l'approbation du taux de TVA réduit de 6 %. L'élément déterminant en la matière semble souvent être la date d'adhésion au projet. Il s'agit de vérifier l'implication des membres dans la mise sur pied du projet, ce qui ne constitue pourtant pas une condition pour l'application du taux réduit. Le refus de l'octroi du taux de TVA réduit serait une catastrophe financière pour les membres qui ont pris le train en marche un peu plus tard. Tout cela alors que les prescriptions légales sont respectées: les futurs résidents de l'habitat groupé démolissent des bâtiments existants pour en construire de nouveaux qu'ils habiteront ensuite.

D'autres arguments juridiques viennent étayer la thèse de l'octroi du taux réduit pour la construction d'un habitat groupé. Un acte notarié atteste l'achat commun d'un site existant et des habitations (à démolir) existantes. Plusieurs personnes constituant un groupe de résidents sont, par conséquent, les propriétaires qui négocieront également en groupe un contrat avec un entrepreneur. Si une distinction doit malgré tout être établie quant à la date d'adhésion au projet d'habitat groupé, la date de l'acte d'achat passé devant notaire semble être logiquement le moment critique de l'évaluation. De plus, le logement privé est clairement la vocation des résidents d'un habitat groupé, qu'il s'agisse des parties privées ou communes, considérées comme un prolongement de l'habitation personnelle

Un habitat groupé peut-il être assimilé à un logement classique? Les différents membres/maîtres d'ouvrage d'un projet d'habitat groupé pourraient-ils bénéficier d'un taux de TVA réduit, quel que soit le moment auquel ils adhèrent au groupe?

REPONSE

du vice-premier ministre et ministre des Finances, chargé de la Lutte contre la fraude fiscale, et ministre de la Coopération au développement du 30.04.2019

Conformément à la rubrique XXXVII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n°20, le taux réduit de 6 % s'applique, aux conditions prévues par cette disposition, aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A précité, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation.

Ce taux réduit est susceptible de bénéficier tant à la personne qui agit seule comme maître d'ouvrage, qu'à deux ou plusieurs personnes qui conviennent ensemble d'acquérir un vieux bâtiment, de le faire démolir et de reconstruire un bâtiment neuf qui, après les travaux, sera utilisé, à titre exclusif ou à titre principal, comme immeuble d'habitation privée.

Le taux réduit n'est en revanche pas applicable à la vente d'un bâtiment neuf ou d'une partie indivise de celui-ci, même si ce bâtiment résulte de la démolition/reconstruction d'un bâtiment ancien (pour lequel le maître de l'ouvrage aurait lui-même pu bénéficier du taux réduit)

L'application du taux réduit de 6 % aux projets de cohabitat ne peut être acceptée pour l'ensemble du projet de cohabitat qu'à partir du moment où il apparaît clairement que tous les membres du groupe de cohabitat peuvent être effectivement considérés comme maîtres de l'ouvrage vis-à-vis du nouveau bâtiment. Le moment de l'adhésion au groupe est donc bel et bien d'une grande importance

Autrement dit, il est essentiel que tous les membres du groupe de cohabitat initient le projet et prennent ensemble des décisions de sorte que le projet réponde à leurs besoins et attentes spécifiques, qu'ils soient impliqués dans les différentes phases du projet, de la réalisation à la réception définitive des travaux de construction (démolition, plans, permis, prestataires de services (entrepreneur, architectes, bureaux d'étude, etc.), etc.).

L'identité de ces membres doit donc être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d'architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien.

Le fait que tous les membres du groupe soient copropriétaires via un acte notarié unique et désignent ensemble l'entrepreneur pour l'exécution des travaux qui leur sera facturée directement n'est donc pas suffisant pour qu'ils soient considérés comme maîtres de l'ouvrage au sens de ce qui précède.

L'application du taux réduit ne peut donc être acceptée que pour les membres du groupe de cohabitat qui peuvent être considérés comme maitre de l'ouvrage et à condition, bien entendu, que toutes les autres conditions soient remplies à cet égard.

Le raisonnement qui précède s'applique aux réels projets de cohabitat, où en plus des logements privés, il existe une série d'équipements collectifs et où l'accent est mis sur l'esprit communautaire et le contact social. La présentation d'un projet doit refléter la réalité et ne doit pas être conçue uniquement pour bénéficier d'avantages fiscaux.