Questions et Réponses, Chambre, 2005-2006, n° 125, p. 24557-24558
Constitution d'un droit réel - Base minimale d'imposition
QUESTION
Moyennant le respect de certaines conditions, toute personne qui, en dehors de l'exercice d'une activité économique, constitue un droit réel sur un bâtiment qu'elle a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, peut opter vis-à-vis de cette opération pour la qualité d'assujetti et ainsi constituer ce droit réel avec paiement de la TVA.
La personne qui choisit de soumettre la constitution du droit réel à la TVA peut déduire de la taxe due la TVA afférente aux opérations tendant ou concourant à l'érection ou à l'acquisition du bâtiment sur lequel le droit réel est établi, ainsi que les taxes afférentes aux opérations en rapport direct avec la constitution du droit réel (Manuel de la TVA, n° 161, www.fisconet.be).
Toutefois, l'administration n'admettra la déduction totale de la TVA lors de la constitution d'un droit réel que si le prix de vente réclamé pour la constitution du droit réel approche le prix de vente du droit réel, le prix de construction ou le prix d'achat du bâtiment en pleine propriété (Commentaire TVA n° 8/160, www.fisconet.be ). Plus précisément, la déduction totale de la TVA est acceptée si le prix de vente réclamé pour la constitution du droit réel atteint au moins 95 % ou 97,5 % du prix de construction (ou du prix d'achat) du bâtiment en pleine propriété, dans la mesure ou` le droit réel est établi respectivement pour une durée inférieure ou supérieure à 10 ans.
Dans les faits, l'administration impose donc une base minimale d'imposition.
Pourriez-vous m'indiquer quelle base légale est à l'origine de cette base minimale d'imposition?
REPONSE
(vice-premier ministre et ministre des Finances, 13.06.2006)
L'instauration d'une base minimale d'imposition reviendrait à exiger la perception de la taxe sur un montant supérieur à celui qui a été conventionnellement fixé par les parties et qui, conformément à l'article 26 du Code de la TVA, constitue la base d'imposition de la taxe sur la constitution du droit réel. Tel n'est pas le cas.
En ce qui concerne la déduction des taxes en amont, la position de l'administration respecte la jurisprudence de la Cour de justice des Communautés européennes selon laquelle seules sont déductibles les taxes ayant grevé les éléments constitutifs des biens ou des services que l'assujetti fournit avec application de la taxe.
En l'espèce, la constitution d'un droit réel sur un bien immeuble n'emportant que le transfert partiel des droits du cédant sur cet immeuble, il est normal que la taxe ne soit déductible qu'à due concurrence du coût de revient du droit réel constitué.
Si toutefois, le coût de constitution de ce droit réel approche sensiblement celui de la vente en pleine propriété de l'immeuble, l'administration accepte que la taxe en amont soit déduite en totalité, nonobstant les droits que se réserve le cédant. Ces règles me paraissent équitables.
Juriel