Cession d'un nouveau bâtiment. Contrats séparés pour le terrain et le bâtiment.Cession d'un nouveau bâtiment. Contrats séparés pour le terrain et le bâtiment. Frais à charge du vendeur. Base d'imposition de la T.V.A. et des droit d'enregistrement

Questions et Réponses, Sénat

Cession d'un nouveau bâtiment - Contrats séparés pour le terrain et le bâtiment - Frais à charge du vendeur - Base d'imposition de la T.V.A. et des droit d'enregistrement

QUESTION

Dans sa réponse à ma question no 273 du 22 mai 1986 (bulletin des Questions et Réponses no 24 du 17 juin 1986, p. 1353), l'honorable Ministre ne précise pas que lorsque la vente d'une maison ou d'un appartement se fait sous le régime de la T.V.A. et que le vendeur supporte tous les frais, il n'y a aucun avantage pour celui-ci.

En effet, un certain nombre de receveurs de l'Enregistrement refusent de déduire cet avantage de la base de perception des droits d'enregistrement qui porte pourtant sur la valeur du terrain puisque la vente a lieu sous le régime de la T.V.A.

J'aimerais demander à l'honorable Ministre pourquoi cet avantage n'est pas accordé en cas de vente sous le régime de la T.V.A.

REPONSE

Dans le cas posé par l'honorable Membre, il y a lieu de distinguer deux situations nettement différentes:

Première situation: Le terrain et les bâtiments sont aliénés par deux conventions distinctes. C'est le cas lorsque le terrain et les bâtiments font chacun l'objet d'un prix séparé. Les deux conventions doivent être envisagées séparément pour la perception de l'impôt. Le droit d'enregistrement dû sur la cession du terrain est calculé sur le montant du prix et des charges stipulés, diminué de l'avantage qui découle du fait que le vendeur prend à sa charge les frais de la cession v. ma réponse à votre question no 273 du 22 mai 1986), sans que la base imposable puisse être inférieure à la valeur vénale du terrain (art. 46 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe).

Deuxième situation: Le terrain et les bâtiments sont cédés par la même convention, pour un prix global. Dans ce cas, le droit d'enregistrement dû sur la cession du terrain est calculé non pas sur le prix mais sur la valeur vénale du fonds à la date de la cession, mais compte tenu de son état avant le commencement des travaux (art. 159, 8°, deuxième al., du Code précité). Le montant du prix global, les charges imposées à l'acquéreur ou les avantages qui lui seraient octroyés ne sont donc pas pris en considération. En ce qui concerne la base de perception de la T.V.A. due en raison de la cession des bâtiments, elle est constituée par la différence entre, d'une part, le prix et les charges stipulées et, d'autre part, la valeur vénale du fonds précitée (Code T.V.A. art. 30). La base de perception ainsi obtenue est, le cas échéant, diminuée des avantages dont bénéficie l'acquéreur, sans qu'elle puisse être inférieure à la valeur normale des bâtiments (Code T.V.A. art. 36, § 1er, a).