Vervreemding van nieuwe gebouwen. Afzonderlijke contracten voor de grond en het gebouw.Vervreemding van nieuwe gebouwen. Afzonderlijke contracten voor de grond en het gebouw. Onkosten ten laste van de verkoper. Registratierecht. BTW. Maatstaf van heffing

Vr. en Antw., Senaat

Vervreemding van nieuwe gebouwen - Afzonderlijke contracten voor de grond en het gebouw - Onkosten ten laste van de verkoper - Registratierecht - BTW - Maatstaf van heffing

VRAAG

In het antwoord op onze vraag nr. 273 d.d. 22 mei 1986 (bulletin van Vragen en Antwoorden nr. 24 van 17 juni 1986, blz. 1353) vermeldt de geachte Minister niet dat, wanneer de verkoping gebeurt van een huis of appartement met het systeem BTW en de verkoper alle onkosten draagt, dit geen voordeel is voor de verkoper.

Immers weigeren een aantal ontvangers der registratie dat voordeel af te trekken van de basis van de registratierechten, die evenwel slaat op de waarde van de grond, omdat de verkoping gebeurt onder het systeem BTW.

Van de geachte Minister wensen wij te vernemen waarom dat voordeel niet wordt toegepast in geval van verkoping met systeem BTW.

ANTWOORD

In het door het geachte Lid gestelde geval dienen twee verschillende situaties duidelijk te worden onderscheiden.

Eerste veronderstelling: de grond en de gebouwen worden bij twee onderscheiden overeenkomsten vervreemd. Dit is het geval wanneer de grond en de gebouwen ieder het voorwerp van een onderscheiden prijs uitmaken. De twee overeenkomsten moeten voor de heffing van de belasting afzonderlijk worden beschouwd. Het registratierecht, verschuldigd wegens de afstand van de grond wordt berekend over het bedrag van de bedongen prijs en lasten, verminderd met het voordeel dat voortvloeit uit het feit dat de verkoper de onkosten van deze overdracht ten laste neemt (z. mijn antwoord op uw vraag nr. 273 d.d. 22 mei 1986), zonder dat de belastbare grondslag lager mag zijn dan de verkoopwaarde van die grond (artikel 46 van het Wetboek der registratie-, hypotheken griffierechten).

Tweede veronderstelling: de grond en de gebouwen worden bij één en dezelfde overeenkomst vervreemd voor een gezamenlijke prijs. In deze veronderstelling wordt het registratierecht, verschuldigd wegens de afstand van de grond berekend, niet op de prijs, maar op de verkoopwaarde van de grond, geraamd op het tijdstip van de vervreemding doch met inachtneming van de staat van de grond voor de aanvang van het werk (art. 159, 8°, tweede lid, van voormeld Wetboek). Het bedrag van de gezamenlijke prijs, de lasten die aan de verkrijger worden opgelegd of de voordelen die hij mocht verkrijgen, komen dus niet in aanmerking. De maatstaf van heffing van de BTW verschuldigd uit hoofde van de vervreemding van de gebouwen wordt gevormd door het verschil tussen, enerzijds, de bedongen prijs en lasten en, anderzijds, de verkoopwaarde van die grond (BTW-Wetboek, art. 30). De maatstaf van heffing die aldus wordt bekomen, wordt, in voorkomend geval, verminderd met de voordelen die de verkrijger geniet, zonder dat hij lager mag zijn dan de normale waarde van de gebouwen (BTW-Wetboek, art. 36, § 1, a).