Tarif réduit pour le secteur de la construction. Zones urbaines. Promoteur immobilier

Questions et Réponses, Chambre, 2007-2008, n° 17, p. 2929

Tarif réduit pour le secteur de la construction - Zones urbaines - Promoteur immobilier

QUESTION

Depuis le 1er janvier 2007, il est possible, dans des conditions bien déterminées, d'obtenir le tarif TVA réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction d'habitations ou de nouvelles habitations dans des zones urbaines bien déterminées. Dorénavant, quiconque fait procéder à la démolition de son habitation pour la remplacer par une nouvelle construction dans une zone urbaine ne paiera donc que 6 % de TVA au lieu de 21 %. La finalité de cette mesure est de stimuler fortement la reconstruction et la revalorisation des quartiers urbains dégradés. En effet, dans certaines villes, il sera désormais possible d'effectuer au tarif réduit de 6 % non seulement des transformations mais des projets de nouvelles constructions.

Cette nouvelle réglementation offre à première vue certaines perspectives aux promoteurs immobiliers. Toutefois, elle soulève les questions suivantes.

1. Les promoteurs immobiliers peuvent conclure des contrats d'entreprise au tarif TVA réduit de 6 % puisque c'est ce tarif qui est applicable aux travaux immobiliers ayant pour objet la démolition et la reconstruction subséquente d'une habitation.

a) Confirmez-vous qu'au cas ou` un promoteur immobilier achèterait de vieilles maisons dans les villes concernées afin d'y ériger une nouvelle construction sur la base d'indications fournies par les acquéreurs potentiels, le tarif TVA réduit de 6 % serait effectivement applicable ? b) Confirmez-vous que ce tarif TVA réduit est également d'application dans l'hypothèse ou` un promoteur immobilier vend un terrain non bâti et ou` un contrat d'entreprise est conclu en vue de la construction d'un immeuble ? Si je vous pose cette question, c'est parce qu'en l'occurrence, il n'y a pas de démolition préalable.

2. D'autre part, la construction d'un immeuble n'entre en considération pour bénéficier de l'application du taux de 6 % qu'à condition qu'il s'agisse donc de la reconstruction d'une habitation et que le maître de l'ouvrage ait procédé lui-même ou ait fait procéder à la démolition de l'immeuble sur la parcelle concernée en vue de cette reconstruction et préalablement à cette reconstruction. L'affectation de l'immeuble avant sa démolition (habitation privée ou non) est sans importance à cet égard.

Certains promoteurs immobiliers échafaudent de très grands projets pour la réalisation desquels ils achètent par exemple de vastes sites, démolissent les immeubles existants et lancent ensuite un projet de nouvelle construction (appartement et/ou habitations distinctes). Dans l'état actuel des choses, cela signifierait que, dans l'hypothèse ou` ce promoteur immobilier ne serait pas considéré comme « l'utilisateur final », il serait tenu de vendre chacun de ces appartements/ immeubles au tarif TVA de 21 %.

Ceci impliquerait d'une part une distorsion de concurrence mais viderait d'autre part de sa substance l'objectif visé par la loi-programme. Certains centres urbains ne peuvent en effet être rénovés en profondeur que si des sites complets sont rénovés, ce qui requiert d'énormes efforts financiers. Sur ce plan, les promoteurs immobiliers peuvent jouer leur roˆle en fournissant ces moyens financiers mais, ce faisant, ils risquent d'être exclus du champ d'application du taux de TVA réduit. De cette manière, le législateur dissuade les candidats promoteurs immobiliers de rénover de grands centres urbains.

Reconnaisez-vous cette inégalité et envisagez-vous de prendre des mesures pour y remédier ?

REPONSE

(vice-premier ministre et ministre des Finances et des Réformes institutionnelles, 07.05.2008)

1.

a) Un promoteur immobilier qui fait démolir et reconstruire un ancien bâtiment conformément aux indications d'un acquéreur potentiel, peut en effet bénéficier du taux réduit de 6% pour les travaux en question qui se rapportent à l'immeuble et qui lui sont fournis par un sous-traitant, pour autant que toutes les autres conditions de la rubrique XXXVII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal no 20 relatif aux taux de TVA soient remplies. La livraison du bâtiment d'habitation reconstruit, à l'acquéreur susvisé, n'entre en revanche pas en ligne de compte pour l'application du taux réduit de 6% de la rubrique XXXVII précitée, peu importe du reste que le bâtiment soit vendu dans l'état d'achèvement futur (vente sur plan) ou après sa reconstruction.

b) Le taux réduit de 6% de la rubrique XXXVII précitée n'est pas d'application dans le cas décrit par l'honorable membre, puisque le maître d'ouvrage, c'est-à-dire l'acquéreur du terrain, n'a pas lui-même démoli ou fait démolir le bâtiment.

2. Le taux réduit de 6% pour la démolition et la reconstruction en zones urbaines déterminées s'inscrit dans le cadre de la politique du logement social et vise à encourager l'initiative particulière sur ce plan.

Toutefois, un recours en annulation de l'alinéa 2, 2o, de la rubrique XXXVII précitée, a été introduit le 8 novembre 2007 auprès de la Cour constitutionnelle, pour cause de violation des articles 10, 11, 170 et 172 de la Constitution. E´ tant donné que la position que prendra la Cour constitutionnelle sera déterminante pour l'évaluation de la mesure en question, il ne s'indique pas, dans l'attente de cette position, de réviser ladite rubrique XXXVII.