AssujettissementTaxe sur la valeur ajoutée

Fiche du SPF Finances

Texte du jugement

Corps de la décision

Le texte est publié uniquement dans la langue originale

De rechtbank van eerste aanleg te Mechelen, zesde kamer, rechtsprekend in burgerlijke zaken, wijst het volgende vonnis :

AR nr. 07/1472/A

INZAKE :

De heer S. B., zonder gekend beroep, en mevrouw I. S., zonder gekend beroep, wonende te …, …,

eisers OP hoofdeis, verweerders op tegeneis,

die als raadsman hebben Mr. G. B., advocaat te …, …

tegen :

1. De heer S., P., C. B., politieagent, wonende te …, …, en mevrouw G. B., politieagent, wonende te …, …,

verweerders op hoofdeis, eisers op tegeneis, eisers op vordering in vrijwaring,

die als raadsman hebben Mr. J. D. K., advocaat te …, ….

2. De BVBA V. V., met ondernemingsnummer …, met maatschappelijke zetel te …, …,

verweerster op hoofdeis,

die als raadsman heeft Mr. K. V., advocaat te …, ….

3. De FEDERALE OVERHEIDSDIENST FINANCIEN, directie BTW - Mechelen, met burelen gevestigd te 2800 Mechelen, Zwartzustersvest 24/Bus 28,

verweerster op hoofdeis,

die als raadsman heeft Mr. P. S., advocaat te …, ….

4. De BVBA A. B. F., met ondernemingsnummer …, met maatschappelijke zetel te …, …,

verweerster op hoofdeis, verweerster op vordering in vrijwaring,

die als raadsman heeft Mr. P. B., advocaat te …, ….

5. De NV A. O. C., met ondernemingsnummer …, met maatschappelijke zetel te …, …,

verweerster op hoofdeis, verweerster op vordering in vrijwaring,

die als raadsman heeft Mr. M. L., advocaat te …, …

EN INZAKE :

De BVBA A. B. F., met ondernemingsnummer …, met maatschappelijke zetel te …, …,

eiseres in gedwongen tussenkomst en vrijwaring,

die als raadsman heeft Mr. P. B., advocaat te …, ….

tegen :

De NV P., met ondernemingsnummer …, met maatschappelijke zetel te …, …,

verweerster in gedwongen tussenkomst en vrijwaring,

die als raadsman heeft Mr. T. T., advocaat te …, ….

De rechtbank neemt in acht :

- de geding inleidende dagvaarding ten aanzien van de BVBA V. V. en de Federale Overheidsdienst Financiën bij exploot van 12.10.2007 van het ambt van plaatsvervangend gerechtsdeurwaarder E. V., in vervanging van gerechtsdeurwaarder W. V. O. te …; ten aanzien van de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. bij exploot van 18.10.2007 van het ambt van gerechtsdeurwaarder H. V. D. te …; ten aanzien van S. B. en G. B. bij exploot van 15.10.2007 van het ambt van gerechtsdeurwaarder P. D. te …

- de dagvaarding in gedwongen tussenkomst en vrijwaring bij exploot van 06.03.2008 van het ambt van plaatsvervangend gerechtsdeurwaarder W. V. W., in vervanging van gerechtsdeurwaarder P. V. te …

- de beschikking van 16.06.2008 verleend overeenkomstig artikel 747, § 2 van het gerechtelijk wetboek die de conclusiekalender tussen de .partijen vaststelt en de rechtsdag bepaalt

- de conclusies voor S. B. en G. B. neergelegd ter griffie op 04.01.2008 en 08.01.2009

- de conclusies voor de BVBA V. V. neergelegd ter griffie op 29.02.2008 en 29.01.2009

- de conclusies voor de Federale Overheidsdienst Financiën neergelegd ter griffie op 12.03.2008 en 16.02.2009

- de conclusies voor de BVBA A. B. F. neergelegd ter griffie op 04.07.2008 en 16.03.2009

- de conclusies voor de NV A. O. C. neergelegd ter griffie op 05.09.2008 en 26.01.2009

- de conclusies voor de NV P. neergelegd ter griffie op 03.11.2008 en 30.04.2009

- de conclusie voor S. B. en I. S. neergelegd ter griffie op 05.12.2008

- de voor de S. B. en I. S., S. B. en G. B., de Federale Overheidsdienst Financiën, de BVBA A. B. F., de NV A. O. C. en de NV P. overgelegde stukken

1. Procedure

De betwisting tussen de partijen betreft de schade die S. B. en I. S. beweren te hebben geleden bij de aankoop van een woning gelegen te …, …. Zij kochten deze woning aan met bemiddeling van de BVBA V. V., dit van S. B. en G. B., die deze woning zelf naar eigen zeggen hadden laten bouwen, met de NV A. O. C. als projectleider en de BVBA A. B. F., als architect.

De beweerde schade zou volgens S. B. en I. S. onder meer het gevolg zijn van een aantal gebreken die zij aan de door hen gekochte woning moesten vaststellen. Ook zou er volgens hen in hun hoofde schade ontstaan zijn doordat er hen ten onrechte BTW werd aangerekend op de constructie waarde van de aangekochte woning, meer bepaald op een bedrag van € 112.500,00. Reden waarom zij ook de Federale Overheidsdienst Financiën met het oog op de gemeenverklaring van een tussen te komen vonnis in deze zaak betrokken.

1.1

Samenvattend kan gesteld worden dat de vordering van S. B. en I. S. er toe strekt om :

- S. B. en G. B., de BVBA V. V., de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. in solidum te zien en te horen veroordelen tot betaling van een bedrag van € 40.546,81, te vermeerderen met de moratoire interesten vanaf 03 oktober 2005

- S. B. en G. B. en de BVBA V. V. in solidum te zien en te horen veroordelen tot een provisioneel bedrag van € 18.000,00, meer de volgens S. B. en I. S. verschuldigde interesten, dit alles ten titel van schadevergoeding wegens vertraging

- S. B. en G. B. en de BVBA V. V. in solidum te zien en te horen veroordelen tot betaling van een bedrag van € 23.625,00, ondergeschikt € 10.290,74, meer de moratoire interesten vanaf 03 oktober 2005, meer de gerechtelijke interesten

- het te vellen vonnis gemeen te verklaren aan de Federale Overheidsdienst Financiën, in zoverre wordt vastgesteld dat de verkoop van het onroerend goed te …, …, op basis van de onderhandse verkoopovereenkomst van 27 mei 2005 en de authentieke akte van 26 september 2005 niet kon gebeuren onder het BTW regime van artikel 8, § 1 van het wetboek BTW, en het koninklijk besluit nr. 14 van 03 juni 1970.

De BVBA V. V. en de NV A. O. C. concluderen tot de ontvankelijkheid, doch ongegrondheid van de door S. B. en I. S. lastens hen ingestelde vordering.

De BVBA A. B. F. concludeert tot de ontvankelijkheid, doch slechts gedeeltelijke gegrondheid van de lastens haar gestelde vordering, namelijk in die mate dat zij in solidum kan veroordeeld worden tot betaling van een bedrag van € 9.500,00 of maximaal €.9.842,00. Zij stelt wel dat haar uiteindelijke aandeel evenwel slechts € 4.750,00, en in uiterst ondergeschikte orde € 5.012,00, is, zodat wat zij in het kader van een eventuele solidaire aansprakelijkheid boven dit bedrag zou dienen te betalen, van de andere solidaire aansprakelijke partijen kan terugvorderen.

De Federale Overheidsdienst Financiën vraagt om haar akte te verlenen van de neerlegging van haar conclusies en te bevestigen dat de verkoop van het onroerend goed terecht met toepassing van de BTW gebeurde, zoals voorzien in artikel 8, § 1 BTW-wetboek en het koninklijk besluit nr. 14.

S. B. en G. B. concluderen tot de ontvankelijkheid, doch ongegrondheid van de lastens hen gestelde vordering. Er wordt door hen in besluiten wel een vordering in vrijwaring gesteld lastens de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C., dewelke er toe strekt deze laatsten in solidum, solidair, de ene bij gebreke aan de andere te veroordelen tot vrijwaring voor elke veroordeling op hoofdeis in hoofdsom, interesten en kosten.

Wat deze vordering in vrijwaring betreft, concludeert de BVBA A. B. F. tot de onontvankelijkheid, minstens slechts gedeeltelijke gegrondheid en concludeert de NV A. O. C. tot de ongegrondheid, minstens slechts tot de gedeeltelijke gegrondheid voor een bedrag van € 1.762,58.

1.2

Bij conclusies stellen S. B. en G. B. een tegeneis in lastens S. B. en I. S..

Deze vordering strekt er toe S. B. en I. S. in een uitvoerbaar verklaard vonnis in solidum te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.000,00, te vermeerderen met de verwijlinteresten vanaf 01 januari 2006, de gerechtelijke interesten en de kosten.

S. B. en I. S. concluderen tot de ongegrondheid van deze lastens hen gestelde vordering.

1.3

Door de BVBA A. B. F. wordt een vordering in gedwongen tussenkomst en vrijwaring ingesteld lastens de NV P..

Deze vordering strekt er toe :

- de NV P. te veroordelen in tussenkomst en vrijwaring van de BVBA A. B. F. voor elke veroordeling in hoofdsom, interesten en kosten, die deze in deze procedure zou oplopen

- de NV P. te veroordelen om tussen te komen in de kosten van verdediging die de BVBA A. B. F. heeft uitstaan n.a.v. de procedure in kort geding, de gerechtelijke expertise en de voorliggende procedure

- het deskundig verslag van deskundige H. tegenstelbaar te verklaren aan de NV P.. Ondergeschikt te zeggen voor recht dat de NV P. gehouden is om tussenkomst te verlenen conform de polis op basis van de bevindingen van de gerechtsdeskundige.

De NV P. concludeert tot de onontvankelijkheid, minstens ongegrondheid van deze lastens haar gestelde vordering in vrijwaring.

Zij vraagt om minstens, alvorens recht te doen, overeenkomstig de bepalingen van artikel 877 en volgende van het gerechtelijk wetboek de BVBA A. B. F. te veroordelen om binnen een termijn van dertig kalenderdagen na datum van het tussen te komen vonnis over te gaan tot de neerlegging van haar volledig bouwdossier, omvattende de in conclusies opgesomde documenten, en haar voorbehoud te verlenen om na datum van kennisname van de stukken van het bouwdossier aanvullend te concluderen met betrekking tot de uitsluitingsgronden voorzien door artikel 2.6 van de algemene polisvoorwaarden van de NV P..

2. Ontvankelijkheid van de ingestelde vorderingen

2.1.

De vorderingen van S. B. en I. S. lastens S. B. en G. B., de BVBA V. V., de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C., tijdig en regelmatig ingesteld, zijn ontvankelijk.

De tegenvordering van S. B. en G. B. lastens S. B. en I. S., tijdig en regelmatig ingesteld, is ontvankelijk.

De vordering in vrijwaring van S. B. en G. B. lastens de NV A. O. C., tijdig en regelmatig ingesteld, is ontvankelijk.

De vordering van S. B. en I. S. lastens de Federale Overheidsdienst Financiën, tijdig en regelmatig ingesteld, is ontvankelijk.

Door de partijen wordt omtrent de ontvankelijkheid van de voormelde vorderingen trouwens ook geen betwisting gevoerd.

2.2.

De BVBA A. B. F. betwist de ontvankelijkheid van de door S. B. en G. B. lastens haar ingestelde vordering in vrijwaring.

2.2.1.

Vooreerst argumenteert de BVBA A. B. F. dat S. B. en G. B. hebben nagelaten de rechtsgrond voor hun vordering aan te duiden.

De BVBA A. B. F. lijkt er bij haar argumentatie evenwel verkeerdelijk van uit te gaan dat er in hoofde van een eisende partij de verplichting zou bestaan om de gestelde vordering juridisch te kwalificeren.

De rechtbank wordt nu eenmaal in rem gevat. Het volstaat hierbij dat de eisende partij de rechtsfeiten aanvoert die de grondslag van de vordering uitmaken.

Wat de vordering in vrijwaring van S. B. en G. B. lastens de BVBA A. B. F. betreft, moet vastgesteld worden dat de (rechts)feiten en rechtshandelingen ter staving van het gevorderde op een afdoende wijze werden aangevoerd, zodat de oorzaak, maar ook het voorwerp van hun vordering weldegelijk gespecificeerd werd.

De argumentatie omtrent de onontvankelijkheid van de ingestelde vordering van de BVBA A. B. F., kan op dit punt dan ook niet gevolgd worden.

2.2.2.

De BVBA A. B. F. beroept zich in haar argumentatie omtrent de onontvankelijkheid van de door S. B. en G. B. lastens haar ingestelde vordering in vrijwaring ook op het gegeven dat de rechten van deze laatsten zouden zijn uitgeput, doordat zij bij de verkoop van de woning aan S. B. en I. S. in hun overeenkomst uitdrukkelijk hebben gestipuleerd dat voor vorderingen tegen de architect en aannemers deze kopers in hun rechten zijn getreden.

De BVBA A. B. F. kan in deze argumentatie evenwel niet gevolgd worden.

Uit de integrale lezing van de in de overeenkomst met S. B. en I. S. vermelde bepaling blijkt dat uitdrukkelijk werd vermeld dat S. B. en G. B. niet gehouden zijn tot vrijwaring voor zichtbare gebreken, noch wegens verborgen gebreken die zij niet kenden, noch voor mogelijke burenhinder, doch dat S. B. en I. S. evenwel in hun rechten treden voor mogelijke vorderingen bij productenaansprakelijkheid of vorderingen tegen architect en aannemers.

Deze bepaling verhindert geenszins dat S. B. en G. B., de BVBA A. B. F. in vrijwaring zouden roepen, nu S. B. en I. S. toch een eigen uit de met S. B. en G. B. afgesloten overeenkomst ontstaan vorderingsrecht uitoefenen.

2.2.3.

Gelet op het voorgaande is de door S. B. en G. B. lastens de BVBA A. B. F. ingestelde vordering in vrijwaring, tijdig en regelmatig ingesteld, weldegelijk ontvankelijk.

2.3.

Wat betreft de vordering in vrijwaring van de BVBA A. B. F. lastens de NV P. wordt door deze laatste de onontvankelijkheid van de vordering opgeworpen.

2.3.1.

De NV P. argumenteert dat haar rechten van verdediging geschonden zijn, doordat zij pas in de procedure werd betrokken, op een ogenblik dat de expertiseverrichtingen reeds waren uitgevoerd. Deze schending van haar rechten van verdediging zou de onontvankelijkheid van de lastens haar ingestelde vordering in gedwongen tussenkomst met zich meebrengen.

De NV P. verwijst hieromtrent naar artikel 812 van het gerechtelijk wetboek.

De BVBA A. B. F. spreekt dit tegen en argumenteert dat de rechten van verdediging van de NV P. geenszins geschonden zijn. Zij benadrukt dat de NV P. er zelf voor heeft gekozen om de gerechtelijke expertise niet te volgen.

De NV P. zou er volgens de BVBA A. B. F. bovendien hoe dan ook contractueel toe gehouden zijn om dekking te verlenen.

Ten slotte wijst de BVBA A. B. F. er op dat zij in subsidiaire orde een rechtstreekse vordering heeft ingesteld lastens de NV P., zodat artikel 812, lid 1 van het gerechtelijk wetboek in elk geval geenszins voor deze vordering kan spelen en er door haar weldegelijk een ontvankelijke vordering werd ingesteld.

2.3.2.

De rechtbank merkt op dat de vorderingen door de BVBA A. B. F. zowel in hoofd- als ondergeschikte orde enkel als een vordering in gedwongen tussenkomst en vrijwaring kunnen gelezen worden.

Artikel 812 van het gerechtelijk wetboek, hetwelk voor weinig interpretatie vatbaar is, stelt duidelijk dat een tussenkomst enkel kan geschieden indien de reeds bevolen onderzoeksverrichtingen geen afbreuk doen aan de rechten van de verdediging.

In casu moet vastgestelde worden dat :

- bij beschikking van de voorzitter van deze rechtbank van 12 december 2005 deskundige H. werd aangesteld in een kortgeding procedure tussen S. B. en I. S. enerzijds en S. B. en G. B. anderzijds

- bij beschikking van de voorzitter van deze rechtbank van 02 maart 2006 ook de BVBA A. B. F. werd veroordeeld om in deze procedure tussen te komen, waarbij de deskundige werd opgedragen de expertiseverrichtingen te hernemen

- het deskundig onderzoek werd beëindigd op 05 mei 2007, met de neerlegging van de het definitief verslag ter griffie

- de NV P. pas op 06 maart 2008 in de procedure met betrekking tot de grond van de zaak door de BVBA A. B. F. in tussenkomst en vrijwaring werd gedagvaard.

De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat aldus de rechten van verdediging van de NV P. ontegensprekelijk geschonden werden.

De NV P. werd door de BVBA A. B. F. immers pas op een ogenblik dat de onderzoeksmaatregel volledig uitgevoerd was in de tussen de partijen gevoerde procedure betrokken.

De mogelijkheid voor de NV P. om nog opmerkingen ter zake te geven op het verslag van de deskundige is naar het oordeel van de rechtbank een onvoldoende garantie om thans nog te kunnen stellen dat haar rechten van verdediging gevrijwaard zijn.

De vordering van de BVBA A. B. F. lastens de NV P. in gedwongen tussenkomst en vrijwaring is, gelet op het in artikel 812 van het gerechtelijk wetboek bepaalde, onontvankelijk.

3. De feiten

3.1.

Op 27 mei 2005 verkochten S. B. en G. B. met bemiddeling van de BVBA V. V. een woonhuis gelegen te …, … aan S. B. en I. S..

S. B. en G. B. verbonden er zich ten aanzien van voormelde kopers wel nog toe om een aantal werken uit te voeren, meer bepaald het optrekken van een garage in snel bouwsteen, de afwerking van de badkamer met een spiegel over de ganse breedte, de nivellering en bezaaiing van de tuin en het opvoegen van de gevel.

De notariële akte met betrekking tot deze verkoop van het onroerend goed werd op 26 september 2005 verleden.

Hierbij werd de volgende clausule opgenomen :

“Verkopende partij verklaart dat volgende werken werden uitgevoerd : -optrekken garage - afwerken badkamer en spiegel - nivelleren tuin en zaaien gras.

Verkopende partij verklaart dat het opvoegen van de gevels van de woning en de garage lastens hem en op zijn kosten zullen worden uitgevoerd eerstdaags.

Dienaangaande wordt heden een bedrag van € 5.000.00 vijfduizend euro ingehouden van de verkoopprijs, welk bedrag zal worden vrijgegeven na schriftelijk akkoord van de kopers.”

3.2.

Bij brief van 03 oktober 2005 werden S. B. en G. B. en de BVBA V. V. door. S. B. en I. S. in gebreke gesteld.

Deze ingebrekestelling had betrekking op twee aspecten. S. B. en I. S. bekloegen zich enerzijds over het feit dat zij ten onrechte 21 % BTW op de constructiewaarde hadden moeten betalen en anderzijds verwezen zij naar een aantal gebreken dewelke zich volgens hen aan de woning zouden manifesteren.

Bij brief van 12 oktober 2005 werd door de raadsman van S. B. en G. B. op deze ingebrekestelling geantwoord. Zo benadrukte deze dat zijn cliënten al hun verplichtingen waren nagekomen, en integendeel dat S. B. en I. S. nog een openstaande saldo van € 5.000,00 verschuldigd waren.

3.3.

Door S. B. en I. S. werd uiteindelijk een kortgeding procedure opgestart, waarbij bij beschikking van 12 december 2005 deskundige H. werd aangesteld.

Uiteindelijk werden op vordering van S. B. en G. B. onder meer de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. bij deze procedure betrokken.

Deze laatsten waren immers betrokken bij de uiteindelijke bouw van de door S. B. en G. B. verkochte woning.

Bij beschikking van de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg te Mechelen van 02 maart 2006 werden voornoemden veroordeeld om in de expertise tussen te komen, met dien verstande dat door deskundige H. de reeds uitgevoerde expertiseverrichtingen werden hernomen.

3.4.

Door de deskundige werd in zijn eindverslag, dat op 05 mei 2007 ter griffie werd neergelegd, als volgt geadviseerd :

13.03 De werken beantwoorden aan de regels van de kunst met uitzondering van diegene waarvoor herstellingen worden voorzien. Er zijn geen belangrijke tekortkomingen inzake vakmanschap en regels van de kunst.

13.04 Herstellingen werden beschreven in deel 5 en in geringe mate aangevuld na aanvulling van de preliminair.

13.05 Herstellingskosten werden geraamd in deel 6 en herbekeken in deel 12

13.06 Er zijn belangrijke andere kosten als gevolg van een bouwovertreding en omwille van een flagrant miskennen van de isolatiewetgeving (zie deel 12)

3.5.

Tussen de partijen kon geen regeling getroffen worden, zodat huidige de procedure ten gronde werd aangevat.

4. Beoordeling

4.1. De woningbouwwet van 09 juli 1971 (wet Breyne)

Een eerste betwisting tussen de partijen betreft de toepasselijkheid van de woningbouwwet op de aankoop van de woning door S. B. en I. S..

S. B. en I. S. argumenteren dat uit de samenlezing van de onderhandse verkoopovereenkomst van 27 mei 2005 met de bijgaande verbintenis tot het uitvoeren van beschreven werken door de eigenaar en de overhandigde uitvoeringsplannen blijkt dat de overeenkomst onder de dwingende woningbouwwet zou vallen. In het bijzonder verwijzen zij naar artikel 1, lid 1 van voormelde wet waarin uitdrukkelijk vermeld staat dat de wet van toepassing is op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis.

S. B. en G. B. en de BVBA V. V. benadrukken dat de woning er op het ogenblik van de verkoop reeds gedurende een aantal jaren stond, en dat volgens de onderhandse overeenkomst enkel nog de garage diende te worden opgetrokken, dewelke op zich geenszins tot huisvesting bestemd was.

De rechtbank is van oordeel dat de woningbouwwet inderdaad niet van toepassing is.

De hoofdzaak van de op 27 mei 2007 afgesloten overeenkomst betreft de verkoop van een woning, die in de loop van het jaar 2003 in opdracht van S. B. en G. B. werd opgericht en waarvan de voorlopige oplevering op 23 december 2003 gebeurde.

Door S. B. en G. B. werd dan ook duidelijk een woning verkocht, die zij zelf reeds enige tijd bewoond hadden en die als quasi integraal afgewerkt kon beschouwd worden.

Dat er als accesorium bij deze overeenkomst tussen de partijen werd overeengekomen dat S. B. en G. B. zouden instaan voor het optrekken van de ruwbouw van een garage, maakt de woningbouwwet geenszins van toepassing. Er is van een eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis dat tot huisvesting is bestemd, geen sprake.

S. B. en I. S. kunnen op dit punt geenszins in hun argumentatie gevolgd worden. Hun vorderingen dienen, in de mate deze op de woningbouwwet gesteund zijn, dan ook afgewezen te worden.

4.2. Vordering van S. B. en I. S. lastens S. B. en G. B., de BVBA V. V., de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. op basis van door gerechtsdeskundige weerhouden schade.

S. B. en I. S. argumenteren dat in de hypothese dat de woningbouwwet geen toepassing kent, zij alleszins nog aanspraak kunnen maken op een vergoeding voor alle gebreken aan de onderdelen van de woning die S. B. en G. B. beloofden af te werken.

Zij menen tevens aanspraak te kunnen maken op een vergoeding voor de onzichtbare verborgen gebreken, de niet-conformiteit van het geleverde gebouw met de stedenbouwkundige vergunning en het na het verlijden van de notariële akte achtergelaten afval.

In totaal wordt er op dit punt door hen een bedrag van € 40.546,81 gevorderd, waaromtrent zij stellen dat S. B. en G. B., de BVBA V. V., de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. hiertoe in solidum, minstens solidair, gehouden zijn.

S. B. en I. S. baseren zich voor hun vordering op het verslag van gerechtsdeskundige H. In het door hen gevorderde bedrag zit aldus vervat :

- de totaliteit van de herstellingskosten voor een bedrag van € 23.753,32

- de totaliteit van de extra-kosten voor een bedrag van € 14.804,40

- de muurovernameprijs voor een bedrag van € 1.989,09.

4.2.1. Waarde van het deskundige verslag

Door de NV A. O. C. wordt het deskundig verslag bekritiseerd. Zij verwijt de deskundige vooringenomen geweest te zijn en vraagt thans in conclusies dat het deskundig verslag zou nietig verklaard worden.

De rechtbank is echter van oordeel dat het deskundig verslag op een correcte manier tot stand is gekomen.

Er moet vastgesteld worden dat door de deskundige geen onregelmatigheden werden begaan. De vaststellingen van de deskundige kwamen op een tegensprekelijke wijze tot stand en de partijen hadden de gelegenheid om opmerkingen te formuleren, waarop door de deskundige op een afdoende manier werd geantwoord.

Uit geen enkel element blijkt dat de deskundige ten aanzien van de NV A. O. C. vooringenomen zou zijn geweest.

De kritiek van de NV A. O. C. met betrekking tot het aspect van de kwalificatie van de door haar met S. B. en G. B. afgesloten overeenkomst en de houding van de deskundige desbetreffend, is niet terecht. De rechtbank volgt de argumentatie en zienswijze van de NV A. O. C. op dit punt niet. Door de deskundige werd correct gehandeld, en duidelijk aangegeven dat er onduidelijkheid bestond omtrent de verhouding van de NV A. O. C. en de onderaannemers, om bij de verdere discussie daaromtrent te stellen dat het aan de rechtbank toekomt om te oordelen wat de precieze rol van de NV A. O. C. is geweest.

Ook de kritiek op het advies van de deskundige omtrent de van toepassing zijnde isolatiewetgeving is geenszins terecht. De rechtbank verwijst naar wat hierover infra onder punt 4.2.2.a.(viii) wordt gesteld.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat het verslag van deskundige R. H. weldegelijk als een correct tot stand gekomen advies aan de rechtbank kan aanzien worden, waaromtrent rekening houdend met de door de partijen gevoerde argumentatie en betwistingen verder standpunt zal ingenomen worden.

4.2.2. Bespreking door deskundige weerhouden schadeposten

4.2.2.a. Herstellingskosten zoals weerhouden in het deskundig verslag ten bedrage van € 19.630,84 (excl. BTW)

(i.) Zolder

Door de deskundige werd weerhouden :

4.02 Zolder

4.02.01 Spanten minder hout € 100,00

4.02.02 Geen vloerplaat € 2.116,80

De deskundige adviseert dat de spanten op zolder niet overeenkomen met de gegevens op het plan in bezit van de kopers. De secties van de onderdelen van de spanten lijken volgens de deskundige aan de lage kant en variëren. De stabiliteit van het dak is volgens hem geenszins in gevaar.

Ook merkt de deskundige op dat de opbouw van de ondervloer niet overeen komt met de plannen. Er is volgens de deskundige geen vloerplaat uitgevoerd, zodat de zolder niet beloopbaar is.

S. B. en G. B. wijzen erop dat de deskundige in zijn verslag onder nummer 11.04.05 heeft opgemerkt dat het hier, zowel wat de spanten, als de vloerplaat betreft, zichtbare elementen betreft.

Ook de rechtbank is van oordeel dat beide aspecten inderdaad zichtbaar waren op het ogenblik dat S. B. en I. S. de woning hebben aangekocht.

(ii.) Badkamer

Door de deskundige werd weerhouden :

4.03 Badkamer

…

4.03.02 Schuif systeem schuifdeur badkamer € 140,00

Spiegel € 150,00

Afwerking boven kast € 170,00

In totaal weerhoudt de deskundige op dit punt dus een bedrag van € 460,00 + € 96,60 BTW = € 556,6.

S. B. en G. B. merken op dat de deskundige met betrekking tot het schuifsysteem van de badkamer en de spiegel enkel schade heeft vastgesteld, maar geen technische verantwoordelijkheid. Zij wijzen er op dat deze zaken in een goede toestand waren op het ogenblik dat zij de woning hebben verlaten.

De rechtbank volgt deze argumentatie evenwel niet.

Reeds bij aangetekend schrijven van 03 oktober 2005, dus op het ogenblik dat de woning hen geleverd werd, hebben S. B. en I. S. deze problemen aan S. B. en G. B. gesignaleerd.

S. B. en G. B. hadden ten aanzien van S. B. en I. S. bij de verkoop de verbintenis aangegaan om de badkamer volledige af te werken, met een spiegel over de ganse breedte, en waren dan ook gehouden om deze verbintenis na te komen.

(iii.) Nachthal

Door de deskundige werd weerhouden :

4.04 Nachthal

Plinten € 120,00

S. B. en G. B. wijzen erop dat het hier een zichtbaar gebrek betreft.

De rechtbank treedt dit standpunt bij.

(iv.) Slaapkamer vooraan

Door de deskundige werd weerhouden :

4.05 Slaapkamer vooraan

…

4.05.02 Herstel aansluitingen € 65,50

Wat de barst in de slaapkamer betreft, benadrukken S. B. en G. B. dat de deskundige terecht geen verantwoordelijkheid in hoofde van hun heeft weerhouden. Zij wijzen erop dat de deskundige onder punt 4.05.02 heeft aangeven dat het hier een normale zetting betreft.

Ook de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. wijzen er op dat het hier een fenomeen is dat inherent verbonden is aan het bouwen van een woning.

De rechtbank meent dat er op dit punt inderdaad in hoofde van geen van de partijen enige verantwoordelijkheid kan weerhouden worden.

(v.) Garage

Door de deskundige werd weerhouden :

4.07 Garage

Afbraak € 1.200,00

Metselwerk snelbouw € 2.074,30

Metselwerk gevelsteen € 3.549,35

Folie opstijgend vocht € 9,54

Voetlood € 12,14

Welfsel € 1.795,04

Helingsbeton € 480,48

Dakdichting € 2.087,25

Dakrandprofiel € 588,12

Slabben € 211,75

Metselwerk aan slabben € 380,00

Afvoeren € 300,00

Tapgat € 140,00

Dorpsels € 280,00

In totaal adviseert de deskundige de hoegrootheid van de schade op dit punt dus op een bedrag van € 13.107,97 + € 2.752,67 BTW = € 15.860,64.

Volgens de deskundige werd de garage op een zodanige gebrekkige wijze gebouwd, dat het enige herstel kan bestaan in een volledige afbraak en heropbouw van de garage. Er moest bovendien vastgesteld worden dat deze garage een bouwovertreding vormt.

S. B. en G. B. wijzen erop dat S. B. en I. S. bij de onderhandse overeenkomst een kopie van de plannen bekwamen. Zij benadrukken dat het inkorten van de garage, waaromtrent zij argumenteren dat dit inderdaad door hen gebeurde, een zichtbaar element betreft, waarmee S. B. en I. S. hebben ingestemd.

Ten slotte argumenteren S. B. en G. B., dat de door de deskundige weerhouden herstellingskost veel te hoog is, nu ten onrechte geen rekening werd gehouden met de recuperatie van een aantal materialen.

De rechtbank treedt het advies van de deskundige omtrent de vastgestelde gebreken en door hem begrote schade bij. De opmerkingen van partijen werden door de deskundige reeds beantwoord.

De discussie of de gebreken aan de garage nu al dan niet zichtbaar waren, is niet aan de orde, nu deze garage door S. B. en I. S. nooit aanvaard werd. Er werd na het verlijden van de notariële akte door hen onmiddellijk gereageerd.

Met betrekking tot de exoneratie van S. B. en G. B. voor dergelijke gebreken verwijst de rechtbank naar wat desbetreffend intra wordt geoordeeld.

(vi.) Buitengevels

Door de deskundige werd weerhouden :

4.08 Buitengevels

04.08.01 Borstwering € 250,00

04.08.02 Voegen schouw € 185,00

…

04.08.04 Stootvoegen open maken € 98,00

04.08.05 Voeg herstellen glasdallen € 220,00

S. B. en G. B. merken op dat het ontbreken van de borstwering en het openmaken van de stootvoegen een zichtbaar gebrek is.

De BVBA A. B. F. wijst erop dat het opvoegen van de gevels van de woning nog diende uitgevoerd te worden door de verkopers. Zij noemt de gebreken bovendien zichtbare gebreken. Ook de NV A. O. C. argumenteert dat de borstwering en de voegwerken van de schouw niet in de werken voorzien waren, en benadrukt dat S. B. en G. B. zelf zouden instaan voor de balustrades en het voegwerk. Zij wijst er bovendien op dat het hier zichtbare gebreken betreffen.

Ook de deskundige geeft in zijn verslag duidelijk aan dat hier om zichtbare gebreken gaat.

De rechtbank treedt dit advies bij.

Volledigheidshalve dient wel opgemerkt te worden dat S. B. en G. B. er zich ten aanzien van S. B. en I. S. bij het afsluiten van de verkoopsovereenkomst toe verbonden hadden om voor de verdere uitvoering van deze voegwerken in te staan en dat de niet uitvoering mede aanleiding heeft gegeven tot de inhouding van een bedrag van € 5.000,00 op de verkoopprijs. Desbetreffend kan verwezen worden naar wat onder punt 4.6 wordt gesteld.

(vii.) Tuin

Door de deskundige werd weerhouden :

4.08 Tuin

Puin afvoeren € 680,00

De geadviseerde schade bedraagt € 822,80, BTW inclusief.

S. B. en G. B. argumenteren dat het ruimen van het puin geenszins deel uitmaakte van de overeenkomst, welke als bijlage bij het compromis van 27 mei 2005 werd gesloten. Bovendien werd volgens hen terecht de technische verantwoordelijkheid van de NV A. O. C. en de controleverantwoordelijkheid van de BVBA A. B. F. weerhouden.

De BVBA A. B. F. stelt op dit punt geen enkele verantwoordelijkheid te kunnen hebben. De schadepost is volgens haar pas ontstaan na de voorlopige oplevering van 23 december 2003.

De NV A. O. C. argumenteert dat het geenszins bewezen is dat dit puin afkomstig is van de bouw van de woning. Minstens moet een deel afkomstig zijn van de later door S. B. en G. B. gebouwde garage.

De rechtbank stelt vast dat S. B. en G. B. er zich toe verbonden hadden om de garage en de tuin in orde te brengen. Enige verantwoordelijkheid van de BVBA A. B. F. of van de NV A. O. C. komt de rechtbank niet bewezen voor.

De voorlopige oplevering van de werken waarbij voornoemden betrokken waren, dateert van 23 december 2003 en er werd op geen enkel ogenblik, noch voor, noch na deze voorlopig oplevering desbetreffend enige opmerking ten aanzien van de NV A. O. C. of de BVBA A. B. F. gemaakt.

(viii.) Nachthal en Slaapkamer vooraan

Door de deskundige werd weerhouden :

5.4 Nachthal

Isolatie € 698,54

5.5 Slaapkamer vooraan

Isolatie € 698,54

De schade wordt door de deskundige op dit punt in totaal begroot op € 1.397,08 + € 293,39 BTW = € 1.690,47.

Wat de isolatie betreft, merken S. B. en G. B. op dat zij hiervan nooit hebben afgezien. De NV A. O. C. spreekt dit tegen en stelt dat S. B. en G. B. er weldegelijk zelf voor geopteerd hebben om geen isolatie te plaatsen.

Door de deskundige werd bepaald dat er werd afgeweken van de plannen, alsook van het ingevulde isolatieformulier.

De deskundige specificeert dat men het weglaten van isolatie, dewelke op het isolatieformulier werd aangegeven, niet kan tolereren en zeker door de architect had moeten opgemerkt worden.

Door toe te laten dat het document 'materiaalkeuze' in tegenspraak is met de plannen en het isolatieformulier, heeft volgens de deskundige de architect de belangen van zijn cliënt geschaad en krijgt deze cliënt in de eerste plaats iets niet dat nochtans wel voorzien is, en zal deze met een hoger energieverbruik te maken krijgen. Volgens de deskundige kan niet verklaard worden hoe de voorziene isolatie niet geleverd werd, zonder dat de prijs daarvoor wijzigt.

De NV A. O. argumenteert dat er geen bewijs voorligt dat de K-waarden van toepassing tijdens de bouw, waarvoor zij verwijst naar het Besluit van de Vlaamse Executieve van 18 september 1991. in de ganse woning niet worden gehaald.

De rechtbank stelt vast dat hoe dan ook de isolatie. zoals deze op de plannen was voorzien en ook door S. B. en G. B., en later op hun beurt door de kopers, mocht verwacht worden, niet werd aangebracht.

De deskundige kan in zijn advies bijgetreden worden, waar deze de verantwoordelijkheid hiervoor bij de BVBA A. B. F. en de NV A. O. legt. Door de partijen worden geen argumenten aangebracht die van aard zijn om tot een anders besluit te komen dan wat door de deskundige werd geadviseerd.

De NV A. O. en de BVBA A. B. F. hebben een duidelijke fout begaan, en zijn dan ook voor de. op dit punt ontstane schade, zoals deze correct door de deskundige werd begroot, mede verantwoordelijk.

(ix.) Werfinrichting / opkuis

Door de deskundige werd weerhouden :

5.10 Werfinrichting/opkuis € 330,00

Dit betreft de bijkomende kosten die ontstaan ingevolge de uit te voeren herstellingen. In totaal betreft dit dus een bedrag van € 399,3 BTW inclusief.

Wat de kosten van werfinrichting en opkuis betreft, benadrukken S. B. en G. B. dat door de deskundige een te hoog bedrag werd weerhouden, nu nog een aantal aanwezig materialen gerecupereerd konden worden, en een zekere waarden moeten gehad hebben.

De rechtbank treedt het standpunt van de deskundige bij. De recuperatie van de materialen is verwaarloosbaar. Nu de herstellingen die werfinrichting en opkuis vereisen ten laste van S. B. en G. B. vallen, zijn de kosten voor de werfinrichting en opkuis ook ten laste van hen.

(x.) Moulure

Door de deskundige werd weerhouden :

11.04.01 Moulure € 200,00

De rechtbank verwijst hiervoor naar wat gesteld werd onder punt (iv.) met betrekking tot de aansluiting.

Deze schadepost kan niet weerhouden worden.

(xi.) Dakgoot

Door de deskundige werd weerhouden :

11.04.02 Dakgoot € 300,00

Inclusief BTW wordt de schade op dit punt op een bedrag van € 363,00 geraamd.

De deskundige adviseerde op dit punt dat er waterinfiltratie is ontstaan, doordat de overbrugging tussen de dakgoot van de woning van S. B. en I. S. met de woning rechts gelegen omhoog stond.

S. B. en G. B. wijzen erop dat zij op dit punt geen enkele verantwoordelijkheid dragen.

De deskundige adviseert inderdaad enkel tot de verantwoordelijkheid van de NV A. O. C..

Deze laatste meent evenwel dat niet is aangetoond dat zij hiervoor verantwoordelijk kan zijn. Door de deskundige werd immers geen verantwoordelijkheid voor het gebrek bepaald.

De rechtbank treedt evenwel het advies van de deskundige bij.

4.2.2.b. Andere extra-kosten ten bedrage van € 12.235,04 (excl. BTW)

Door de deskundige werden een aantal kosten weerhouden, namelijk:

11.04.07 Meerverbruik € 7.500,00

Verminderd comfort € 2.000,00

Vrijwaring boete € 635,04

11.04.11 Genotsderving garage € 100,00

Ereloon architect € 2000,00

S. B. en G. B. wijzen erop, dat ze behoudens wat door de deskundige voor een bedrag van € 2.057,00 uit hoofde van genotsderving garage en aandeel ereloon architect werd weerhouden, niets met deze extra-kosten te maken hebben.

De BVBA A. B. F. benadrukt dat haar geen conceptuele fout kan aangewreven worden, en dat de plannen en het isolatieformulier effectief corresponderen. Volgens haar werd van de isolatie afgezien door S. B. en G. B. en de NV A. O. C., dit om budgettaire redenen. De BVBA A. B. F. wijst er in dit verband volledigheidshalve op dat er ten onrechte op dit bedrag BTW werd weerhouden.

De rechtbank merkt vooreerst op dat de schadepost van € 635,04 in vrijwaring voor een eventuele boete die overheid aan het uitwerken zou zijn, geenszins kan weerhouden worden. Deze schade komt de rechtbank op dit ogenblik geenszins bewezen voor.

Wat betreft de overige schade, moet vastgesteld worden dat deze een gevolg is hetzij van de ontbrekende isolatie, hetzij van de foutieve uitvoering van de garage. Wat dit laatste betreft dragen noch de BVBA A. B. F., noch de NV A. O. C. enige verantwoordelijkheid, zodat hun aansprakelijkheid enkel met betrekking tot de isolatie kan weerhouden worden.

4.2.2.c. De muurovername

De garage dewelke S. B. en I. S. aankochten was tegen de muur van de buren aangebouwd. S. B. en G. B. stellen dat hierover met deze buren een akkoord bestond en verwijzen naar diens handtekening onderaan op de bouwaanvraagplannen.

Door de deskundige werd vastgesteld dat er geen akkoord omtrent de muurovername bestond en werd de kostprijs voor de overname van de gemene muur ter hoogte van de door S. B. en G. B. opgerichte garage geraamd op € 1.658,09 meer een ereloon van de architect ten bedrage van € 330,00.

Gelet op het feit dat de garage dient afgebroken te worden, noemen S. B. en G. B. deze discussie hypothetisch.

De BVBA A. B. F. stelt dat S. B. en G. B. op eigen houtje hebben gehandeld, en dat zij op dit punt dan ook geen verantwoordelijkheid heeft.

De rechtbank is van oordeel dat S. B. en I. S. weldegelijk aanspraak kunnen maken op het door de deskundige weerhouden bedrag. Ingevolge de met S. B. en G. B. afgesloten overeenkomst, moeten zij immers aanspraak kunnen maken op het gebruik van deze gemene muur.

S. B. en G. B. zijn gehouden hen hiertoe te vergoeden, nu uit de gegevens van het dossier blijkt dat hiertoe nog geen duidelijke overeenkomst met de buur werd bekomen.

4.2.3. Te weerhouden aansprakelijkheid in hoofde van S. B. en G. B., de BVBA V. V., de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C..

S. B. en I. S. vorderen in het beschikkend gedeelte van hun besluiten om met betrekking tot de door de deskundige vermelde schadeposten S. B. en G. B., de BVBA V. V., de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. in solidum, solidair, minstens de ene bij gebreke aan de andere te veroordelen tot het totale bedrag.

In de in hun besluiten opgenomen argumentatie wordt de uiteindelijke vordering lastens de respectievelijke partijen verduidelijkt en ten aanzien van de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. genuanceerd.

4.2.3.a. De vordering ten aanzien van S. B. en G. B.

S. B. en I. S. beroepen zich ten aanzien van S. B. en G. B. op :

- de onzichtbare verborgen gebreken die S. B. en G. B. kenden of dienden te kennen

- de niet conformiteit van het geleverde gebouw met de bestaande stedenbouwkundige vergunning

- het na het verlijden van de authentieke akte achtergelaten afval

- de niet volledig afgewerkte, gebrekkige en niet volgens de regels van de kunst en bestaande stedenbouwkundige vergunning geleverde overeengekomen, nog uit te voeren werken door de verkopers.

Zij verduidelijken in hun besluiten dat hoewel de deskundige een onderscheid maakt tussen de technische aansprakelijkheid van S. B. en G. B., de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C., zij toch gerechtigd zijn om S. B. en G. B. voor het integrale bedrag aan te spreken, en dit in het kader van hun aansprakelijkheid als verkoper.

S. B. en G. B. spreken dit tegen en benadrukken dat wat de herstellingskosten betreft, zij maximaal tot een bedrag van € 16.841,33 kunnen gehouden zijn, nu door de deskundige een bedrag van € 6.645,79 ten laste van de bouwfirma gelegd en € 266,20 ten laste van de architect gelegd wordt.

De rechtbank is van oordeel dat S. B. en I. S. ten aanzien van. S. B. en G. B. ingevolge de met deze laatste afgesloten overeenkomst inderdaad aanspraak kunnen maken op vergoeding van de schade die ontstaan is uit de verborgen gebreken en de niet conforme levering.

Op een vergoeding voor de gebreken die op het ogenblik van de levering van het onroerend goed zichtbaar waren, kunnen zij geen aanspraak maken.

Aldus zijn S. B. en G. B. gehouden tot vergoeding van een bedrag van in totaal € 29.863.14 (excl. BTW), dit uit hoofde van de volgende schadeposten :

- badkamer € 460,00

- garage € 13.107,97

- tuin, puin afvoeren € 680,00

- isolatie € 1.397,08

- werfinrichting/opkuis € 330,00

- dakgoot € 300,00

- meerverbruik € 7.500,00

- verminderd comfort € 2.000,00

- genotsderving garage € 100,00

- ereloon architect € 2.000,00

- gemene muur € 1.988,09

Behoudens wat betreft de genotsderving voor de garage zijn op deze bedragen BTW verschuldigd. Aldus is een bedrag van € 29.863,14 + 21 % op € 29.763,14 € = 36.113,40 verschuldigd.

Geenszins kunnen S. B. en G. B. zich ter bevrijding van deze aansprakelijkheid beroepen op de in de notariële akte opgenomen clausule, dewelke stelt dat het onroerend goed werd verkocht in de staat waarin het zich bevond op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse akte, met alle zichtbare en onzichtbare verborgen gebreken.

Dit bevrijdingsbeding is dermate algemeen geformuleerd, dat het geenszins van aard is om elke aansprakelijkheid van S. B. en G. B. uit te kunnen sluiten van de door de deskundige vastgestelde niet-conforme levering en verborgen gebreken.

4.2.3.b. De vordering ten aanzien van de BVBA V. V.

S. B. en I. S. argumenteren dat de BVBA V. V. mede gehouden is om de schade tengevolge van de tekortkomingen te vergoeden, gelet op de het feit dat zij de dwingende bepalingen van de woningbouwwet miskend heeft.

Deze argumentatie kan evenwel niet gevolgd worden, nu de rechtbank van oordeel is, dat de woningbouwwet op de tussen de partijen afgesloten overeenkomst geenszins van toepassing is.

De rechtbank is van oordeel dat de BVBA V. V. geen enkele fout en dan ook geen aansprakelijkheid kan verweten worden voor de schade, zoals deze op basis van het advies van de deskundige door de rechtbank werd weerhouden.

4.2.3.c. De vordering ten aanzien van de BVBA A. B. F.

Wat de verantwoordelijkheid van de BVBA A. B. F. betreft, menen S. B. en I. S. dat het advies van de deskundige omtrent de te weerhouden technische aansprakelijkheid kan bijgetreden worden.

De BVBA A. B. F. wijst erop dat zij geenszins solidair aansprakelijk kan zijn voor schade, waarvoor haar geen enkele fout kan verweten worden. Er is volgens haar enkel sprake van een solidaire aansprakelijkheid indien een bepaald schadegeval werd veroorzaakt door diverse protagonisten die bij de uitvoering van hun verbintenissen fouten hebben begaan die allen bijgedragen tot de schade zoals ze zich in werkelijkheid heeft voorgedaan.

De BVBA A. B. F. wijst erop dat er geen aansprakelijkheid kan zijn voor zichtbare gebreken en evenmin voor de werken die S. B. en G. B. in eigen beheer hebben uitgevoerd.

De rechtbank treedt de BVBA A. B. F. hierin bij. S. B. en I. S. stellen ten onrechte dat de BVBA A. B. F. voor de ganse schade verantwoordelijk zou zijn. Het aandeel en de fout van de BVBA A. B. F. werd door de deskundige duidelijk bepaald, en wat de overige schadeposten betreft, heeft hij geen enkele verantwoordelijkheid.

De BVBA A. B. F. kan enkel mede aansprakelijk gesteld worden, en in solidum gehouden zijn, voor de helft van de volgende schadeposten voor in totaal € 5.448,54 (excl. BTW) of € 6.592,73 (incl. BTW), namelijk :

- isolatie € 1.397,08 aan 50 %

- meerverbruik € 7.500,00 aan 50 %

- verminderd comfort € 2.000,00 aan 50 %

De rechtbank is van oordeel dat er in hoofde van de architect voor wat betreft de door de deskundig vastgestelde gebreken aan de garage geen aansprakelijkheid kan weerhouden worden, nu niet blijkt dat hij werd ingelicht omtrent de uitvoering van de werken door S. B. en G. B..

4.2.3.d. De vordering ten aanzien van de NV A. O. C.

Wat de verantwoordelijkheid van de NV A. O. C. betreft, menen S. B. en I. S. dat het advies van de deskundige omtrent de te weerhouden technische aansprakelijkheid kan bijgetreden worden. Zij wijzen erop dat de NV A. O. C. haar rol in het ganse gebeuren wil minimaliseren. Haar tussenkomsten zouden weldegelijk als deze van een hoofdaannemer moeten aanzien worden, met de corresponderende verantwoordelijkheden. Zij heeft er zich ten aanzien van de initiële eigenaars, S. B. en G. B., toe verbonden om een woning te laten oprichten volgens plan, en dit voor een vaste prijs. Minstens moet zij aanzien worden als projectmanager.

De NV A. O. C. verwijst naar de met S. B. en G. B. afgesloten overeenkomst en benadrukt dat zij enkel als bouwcoördinator is opgetreden, en geenszins als hoofdaannemer.

Volgens haar was haar taak voornamelijk administratief en gebeurde de technische opvolging gebeurde door de BVBA A. B. F..

De rechtbank is wat deze rol betreft van oordeel dat uit de gegevens van het dossier blijkt dat de taak van de NV A. O. C. veel verder ging dat de loutere administratieve, commerciële, stedenbouwkundige en financiële opvolging, zoals zij dit zelf voorhoudt.

Zo moet vastgesteld worden dat het lastenboek voor de te bouwen woning werd opgesteld met de NV A. O. C. als contractspartij, op papier met hun hoofding en met de uitdrukkelijk vermelding in dit lastenboek dat het de standaarduitvoering van 'hun' (waarmee de NV A. O. C. bedoeld wordt) woningen betrof.

Er kan ook naar de hoofding van de tussen de partijen afgesloten overeenkomst verwezen worden, alsook naar wat tussen de partijen precies werd overeengekomen met betrekking tot de betaling van de aannemers.

Uit wat bepaald werd in artikel 4 in deze overeenkomst, meer bepaald de vermelding van een globale prijs voor het bouwproject enerzijds en de implicaties van de niet betaling van de aannemers op de overeenkomst met de NV A. O. C. anderzijds, blijkt duidelijk dat de NV A. O. C. weldegelijk moet aanzien worden als verantwoordelijke bij de uit te voeren werken.

Er bestaat in hoofde van de NV A. O. C. dan ook weldegelijk een aansprakelijkheid voor een foutieve uitvoering van de overeenkomst, waarvan zij zich contractueel niet kan of kon bevrijden, nu deze van openbare orde is.

Wat de schadepost met betrekking tot het ontbreken van de isolatie betreft, stellen S. B. en I. S. terecht dat de NV A. O. C. in solidum met de architect aansprakelijk is, nu zij samen met deze laatste een duidelijke toezichtsfunctie had. De rechtbank is van oordeel dat de NV A. O. C. samen met de BVBA A. B. F. elk voor 50 % aansprakelijk is voor deze schade.

Wat de overige schadeposten betreft, heeft de nv. A. O. C., behoudens de schadepost met betrekking tot de dakgoot, evenwel geen enkele verantwoordelijkheid. Deze schade is geenszins ontstaan doordat er enige fout in hoofde van de NV A. O. C. Wat de schadepost met betrekking tot de dakgoot betreft, treedt de rechtbank het advies van de deskundige bij.

Aldus is het aandeel van de NV A. O. C. beperkt tot de schadeposten voor in totaal € 5.748,54 (excl. BTW) of € 6.955,73 (incl. BTW), namelijk :

- isolatie € 1.397,08 aan 50 %

- meerverbruik € 7.500,00 aan 50 %

- verminderd comfort € 2.000,00 aan 50 %

- dakgoot € 300,00 aan 100 %

4.2.3.e. resumé

Gelet op het voorgaande is S. B. en G. B. op dit punt gehouden tot vergoeding van S. B. en I. S. voor een bedrag € 29.863,14 (excl. BTW), waarbij de BVBA A. B. F. in solidum gehouden is tot een bedrag van € 5.448,54 (excl. BTW) en de NV A. O. C. tot een bedrag van € 5.748,54 (excl. BTW).

Vermeerderd met de verschuldigde BTW, die zoals de BVBA A. B. F. terecht opmerkt geenszins kan toegerekend worden op de schade wegens de genotsderving, brengt het door S. B. en G. B. verschuldigde bedrag op € 36.113,40, waarbij de BVBA A. B. F. in solidum gehouden is tot een bedrag van € 6.592,73 en de NV A. O. C. tot een bedrag van € 6.955,73.

4.3. Specifieke schade woningbouwwet

Specifiek op basis van de woningbouwwet menen S. B. en I. S. ten aanzien van S. B. en G. B. en de BVBA V. V. aanspraak te kunnen maken op een provisioneel bedrag van € 18.000,00.

Evenwel werd door de rechtbank reeds geoordeeld dat op de tussen de partijen afgesloten overeenkomst de woningbouwwet geenszins van toepassing is.

De vordering van S. B. en I. S. kan op dit punt dus niet toegekend worden.

4.4. Fiscale schade

S. B. en I. S. stellen dat het geenszins de bedoeling was om onder het BTW-stelsel te verkopen.

Zij argumenteren dat zij pas enkele dagen voorafgaand aan het verlijden van de akte vernomen hebben dat er zou verkocht worden onder het stelsel van de BTW, waarbij er ook een herziening kwam van de uitgesplitste waarde voor de grond enerzijds en de opstallen anderzijds.

S. B. en G. B., en de BVBA V. V. benadrukken dat de vordering van S. B. en I. S. op dit punt enkel gebaseerd is op beweringen, en geenszins op bewijzen.

Voornoemden wijzen er op dat de Federale Overheidsdienst Financiën in besluiten stelt dat er geldig verkocht werd onder het BTW-stelsel.

De BVBA V. V. benadrukt dat op pagina 7 van de verkoopovereenkomst een specifieke titel “verkoop met BTW” werd voorzien, en dat nergens werd vermeld dat S. B. en I. S. enkel wensten te kopen onder het BTW regime wanneer dit voor hen gunstig zou zijn.

De rechtbank is van oordeel dat het inderdaad geenszins is aangetoond dat de BVBA V. V. of S. B. en G. B. een bepalende en misleidende rol hebben gespeeld bij de keuze van S. B. en I. S. om onder het BTW-stelsel aan te kopen.

Het komt de rechtbank dan ook geenszins bewezen voor dat de BVBA V. V. of S. B. en G. B. op dit punt enige fout zouden begaan hebben, die tot een schade in hoofde van S. B. en I. S. zou geleid hebben.

De rechtbank kan enkel vaststellen dat in de onderhandse akte en de authentieke akte duidelijk staat vermeld dat er door de partijen werd geopteerd voor de aankoop onder het BTW-stelsel en dat de BTW-administratie dit aanvaard heeft. (bundel de Federale Overheidsdienst Financiën : stuk 4)

De argumentatie van S. B. en I. S. dat het akkoord van de BTW-administratie werd bekomen, zonder dat hierbij, alle vereiste formaliteiten waren voldoen, is voor de lastens de BVBA V. V. of S. B. en G. B. gestelde vordering niet relevant.

De argumentatie van S. B. en I. S. omtrent het feit of de verkoop van het onroerend goed te …, …, op basis van de onderhandse verkoopovereenkomst van 27 mei 2005 en de authentieke akte van 26 september 2005 nu al dan niet kon gebeuren onder het BTW-regime van artikels, 16 van het BTW-wetboek, en het KB nummer 14 van 03 juni 1970, is dus gelet op de duidelijk keuze van partijen en de duidelijke op geen enkele wijze gewijzigde beslissing van de BTW-administratie niet relevant voor de beoordeling van de tussen partijen gevoerde betwisting.

Gelet op de formulering van de door S. B. en I. S. ingestelde vordering die er toe strekt het tussen te komen vonnis gemeen doen verklaren ten aanzien van de Federale Overheidsdienst Financiën in de mate de verkoop van het onroerend goed te …, …, op basis van de onderhandse verkoopovereenkomst van 27 mei 2005 en de authentieke akte van 26 september 2005 niet kon gebeuren onder het BTW-regime van artikel 8, 1^e van het BTW wetboek, en het KB nummer 14 van 03 juni 1970, deze thans zonder voorwerp.

4.5. De vordering in vrijwaring van S. B. en G. B. lastens de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C.

S. B. en G. B. concluderen tot de technische verantwoordelijkheid van de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. en menen dat deze hen dienen te vrijwaren voor elke vordering van S. B. en I. S. in hoofdsom, interesten en kosten.

De NV A. O. C. betwist deze vordering, en wijst hierbij op het feit dat zij niet is opgetreden als aannemer, doch wel als bouwcoördinator, in welke hoedanigheid zij geen aansprakelijkheid draagt. In elk geval zijn de zichtbare gebreken aan de woning gedekt, ingevolge de oplevering dewelke op 23 december 2003 zou hebben plaats gehad.

De rechtbank verwijst omtrent de rol van de NV A. O. C., die naar het oordeel van de rechtbank verder ging dan deze van een loutere bouwcoördinator, naar wat hieromtrent hoger gesteld werd onder punt 4.2.3.d.

Aan de hand van wat door de deskundige werd geadviseerd omtrent de vastgestelde gebreken en wat daaromtrent naar de verantwoordelijkheid van de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. door de rechtbank werd geoordeeld, zijn deze laatsten elk voor 50 % gehouden tot vrijwaring van S. B. en G. B. voor volgende posten :

- isolatie € 1.397,08 + BTW = € 1.690,47

- meerverbruik € 7.500,00 + BTW = € 9.075,00

- verminderd comfort € 2.000,00 + BTW = € 2.420,00

Totaal € 10.897,08 € 13.185,47

De NV A. O. C. is daarenboven gehouden S. B. en G. B. te vrijwaren voor de volgende posten :

- dakgoot € 300,00 + BTW = € 363,00

4.6. De vordering S. B. en G. B. lastens S. B. en I. S.

S. B. en G. B. vragen om het bij de verkoop in het kader van de nog uit te voeren voegwerken ingehouden bedrag van € 5.000,00. Deze bleven immers slechts voor een beperkt gedeelte onafgewerkt en dit dan nog enkel omdat S. B. en I. S. zelf verhinderden dat de aangezochte aannemer zijn werken zou voltooien.

S. B. en I. S. betwisten dat deze werken conform wat werd overeengekomen werd uitgevoerd volgens de regels van de kunst.

De bewijslast desbetreffend ligt bij S. B. en G. B., dewelke nalaten aan te tonen dat er weldegelijk conform wat werd overeengekomen is uitgevoerd. In dit verband merkt de rechtbank trouwens op dat er ook met betrekking tot de voegwerken door de deskundige een aantal opmerkingen werden geformuleerd.

De vordering kan dan ook niet toegekend worden.

4.7. Uitvoerbaarheid bij voorraad.

S. B. en I. S. vorderen in besluiten dat het tussen te komen vonnis uitvoerbaar bij voorraad zou worden uitgesproken.

S. B. en G. B. en de BVBA V. V. wijzen erop dat S. B. en I. S. ten onrechte de uitvoerbaarheid van het tussen te komen vonnis vorderen. Zij argumenteren dat er geen enkele reden is, waarom het uitzonderingsregime zou opgelegd worden.

De rechtbank treedt is van oordeel dat er inderdaad aanleiding bestaat om de uitvoerbaarheid van het tussen te komen vonnis uit te spreken, nu kan gevreesd worden dat één der partijen om louter dilatoire reden hoger beroep zou aantekenen.

4.8. Kosten

Wat de kosten van het deskundig onderzoek betreft, meent de rechtbank dat er aanleiding bestaat om deze kosten aan te houden, nu geen der partijen duidelijkheid verschaft omtrent wie deze kosten in welke mate gedragen heeft.

BESLISSING VAN DE RECHTBANK

Het vonnis wordt uitgesproken op tegenspraak en in eerste aanleg;

De bepalingen van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken en de latere aanvullingen en wijzigingen daaraan en de wetten van 26.06.2000 en 30.06.2000 betreffende de invoering van de euro en de in uitvoering hiervan genomen koninklijke besluiten van 20.07.2000 werden eveneens in acht genomen;

De vorderingen van S. B. en I. S. lastens S. B. en G. B., de BVBA V. V., de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C., de tegenvordering van S. B. en G. B. lastens S. B. en I. S., de vorderingen in vrijwaring van S. B. en G. B. lastens de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C., en de vordering van S. B. en I. S. lastens de Federale Overheidsdienst Financiën zijn ontvankelijk.

De vordering in gedwongen tussenkomst en vrijwaring van de BVBA A. B. F. lastens de NV P. is niet ontvankelijk.

De vordering van S. B. en I. S. lastens de BVBA V. V. is ongegrond.

De vordering van S. B. en I. S. lastens de Federale Overheidsdienst Financiën tot gemeenverklaring van het tussen te komen vonnis is zonder voorwerp.

De tegenvordering van S. B. en G. B. lastens S. B. en I. S. is ongegrond.

De vordering van S. B. en I. S. lastens S. B. en G. B., de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C., is in de hierna bepaalde mate gegrond, doch ongegrond voor het overige :

S. B. en G. B. worden veroordeeld om aan S. B. en I. S. een bedrag van ZESENDERTIGDUIZEND ZESHONDERD DRIEËNNEGENTIG EURO EN ZEVENENDERTIG EUROCENT (€ 36.693,37) te betalen, waarbij de BVBA A. B. F. in solidum gehouden is tot een bedrag van ZESDUIZEND VIJFHONDERD TWEEËNNEGENTIG EURO EN DRIEËNZEVENTIG EUROCENT (€ 6.592,73) en de NV A. O. C. in solidum gehouden is tot een bedrag van ZESDUIZEND NEGENHONDERD VIJFENVIJFTIG EURO EN DRIEËNZEVENTIG EUROCENT (€ 6.955,73), bedragen te vermeerderen met de vergoedende interesten aan de wettelijke rentevoet vanaf 03 oktober 2005 tot de datum van de dagvaarding en de gerechtelijke interesten sedertdien.

De vordering in vrijwaring van S. B. en G. B. lastens de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. is in de hierna bepaalde mate gegrond, doch ongegrond voor het overige :

De BVBA A. B. F. wordt veroordeeld tot vrijwaring van S. B. en G. B. voor de lastens deze laatsten aan S. B. en I. S. toegekende bedragen, ten bedrage van ZESDUIZEND VIJFHONDERD TWEEËNNEGENTIG EURO EN DRIEËNZEVENTIG EUROCENT (€ 6.592,73), meer de toegekende interesten op dit bedrag.

De NV A. O. C. wordt veroordeeld tot vrijwaring van S. B. en G. B. voor de lastens deze laatsten aan S. B. en I. S. toegekende bedragen, ten bedrage van ZESDUIZEND NEGENHONDERD VIJFENVIJFTIG EURO EN DRIEËNZEVENTIG EUROCENT (€ 6.955,73), meer de toegekende interesten op dit bedrag.

S. B. en G. B., de BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. worden elk veroordeeld tot één derde van de kosten van S. B. en I. S., begroot op € 228,26 dagvaardingskosten kortgeding + € 118,99 rechtsplegingvergoeding kortgeding + € 443,78 dagvaardingskosten + € 3.000,0 rechtsplegingsvergoeding.

De BVBA A. B. F. en de NV A. O. C. worden elk veroordeeld tot één derde van de kosten van S. B. en G. B., begroot op € 3.589,53 kosten deskundige en € 3.000,00 rechtsplegingvergoeding, alsook elk tot de eigen kosten, begroot voor elk op een rechtsplegingvergoeding van € 3.000,00.

S. B. en I. S. worden veroordeeld tot de kosten van de BVBA V. V., begroot op € 3.000,00 rechtsplegingvergoeding en van de Federale Overheidsdienst Financiën - directie BTW Mechelen, begroot op € 3.00O,00 rechtsplegingvergoeding, en tot de eigen kosten, begroot op € 272,17 dagvaardingskosten.

De BVBA A. B. F. wordt veroordeeld tot de kosten van de NV P., begroot op € 3.000 rechtsplegingvergoeding, en tot de eigen kosten, begroot op € 217,11 dagvaardingskosten.

De beslissing omtrent de kosten voor het deskundigenonderzoek wordt aangehouden.

Dit vonnis werd op éénentwingtig september tweeduizend en negen uitgesproken in openbare terechtzitting van de zesde kamer, die samengesteld was uit :

De heer M. D. G., ondervoorzitter. voorzitter van de kamer

De heer T. B., rechter

Mevrouw A. V., toegevoegd rechter

De heer P. D'H., griffier.

P. D’H. A. V. T. B. M. D. G.