Centres d'affaires ou centres de services

Décision TVA n° E.T.53.728 dd. 09.03.1990

Revue de la TVA, n° 90, page 240

Centres d'affaires ou centres de services.

Les centres d'affaires ou centres de services sont des entreprises qui ont pour objet de mettre, dans des bâtiments spécialement équipés à cet effet, à la disposition d'entrepreneurs débutants ou plus généralement de toute personne qui exerce une activité professionnelle d'indépendant, l'espace d'exploitation nécessaire pour que ceux-ci exercent leur activité professionnelle dans des conditions optimales.

Indépendamment de l'espace d'exploitation adapté qui est mis à leur disposition, les clients (locataires) des centres d'affaires ou de services peuvent aussi utiliser une infrastructure destinée à l'usage commun de tous les locataires (téléphone, téléfax, salles de réunion, parking, sanitaires, restaurant, etc.). Selon le cas, il peut en outre être fait usage d'un certain nombre de services administratifs comme notamment la fourniture de conseils concernant des problèmes comptables, juridiques et financiers et plus généralement concernant le management.

La mise à la disposition de leurs clients (locataires), par des centres d'affaires ou de services, de parties de locaux ou d'espaces, qui sont immeubles par nature et sur lesquels est concédé un droit exclusif de jouissance, est une opération qui sort du champ d'application de la T.V.A. Par contre, la mise à disposition de locaux et autres espaces destinés à l'usage commun des locataires (salles de réunion, restaurant, etc.) doit être considérée comme une prestation de services visée par l'article 18, § 1er, 6°, du Code de la T.V.A. Ce service, tout comme du reste ceux effectués par le centre d'affaires ou de services à titre de services administratifs ou d'autres services visés par le Code, sont soumis à la T.V.A. au taux qui est applicable selon la nature propre de chacune des prestations concernées.

Comme ils effectuent également, outre des prestations de services qui sont imposables, des opérations qui tombent en dehors du champ d'application de la T.V.A., les centres d'affaires ou de services ont la qualité d'assujetti partiel. La T.V.A. grevant les biens et les services qui leur sont fournis n'est dès lors déductible que selon un prorata général (Code, art. 46, § 1er) ou selon la règle de l'affectation réelle des biens et des services.

Par conséquent, lorsque la déduction des taxes en amont s'opère suivant la règle du prorata général et qu'il est convenu avec le locataire d'un prix global recouvrant aussi bien la redevance de la location immobilière que la rémunération de l'ensemble de services en principe imposables, il convient, tant pour la détermination de la base d'imposition que pour le calcul du prorata, que ce prix global soit ventilé le plus exactement possible selon l'importance des services fournis, et ce sous le contrôle de l'administration. Compte tenu de la diversité des services qui sont du reste offerts par lesdits centres et de leur importance relative dans le chef des bénéficiaires de ces services dont l'usage par ces derniers est par ailleurs facultatif et peut par conséquent différer profondément à l'égard des différents locataires en ce qui concerne la proportion des services imposables par rapport aux services non imposables, il n'est en tous cas pas possible d'établir des critères et des normes applicables de façon générale en ce qui concerne la ventilation du prix global fixé. A cet égard, il convient néanmoins de noter que, si sont constatés, dans la ventilation du prix global ou lors de la facturation des différents services, des abus qui ont une incidence au niveau de la déduction des taxes en amont, l'administration peut toujours imposer la règle de l'affectation réelle des biens et des services pour la détermination correcte des taxes déductibles en amont.

Quand les centres d'affaires ou de services ont par contre opté pour la déduction de la taxe selon la règle de l'affectation réelle des biens et des services, il va de soi que, pour ce qui concerne en particulier l'acquisition, la construction, la transformation, l'amélioration et l'entretien des bâtiments utilisés par ces centres, le montant de la T.V.A. déductible et de la T.V.A. non déductible est déterminé proportionnellement aux parties (surfaces) du bâtiment utilisées pour la réalisation d'opérations imposables (Code, art. 18, § 1er, 6° ) et d'opérations non imposables (locations immobilières).