Location-financement d'immeubles, location financement d'immeubles

Décision TVA n° E.T.109.235 dd. 14.06.2005

Location-financement d'immeubles - Capital investi

Compte tenu des modifications apportées par l'arrêté royal du 10 janvier 2005 à l'arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992 relatif à l'application de la taxe sur la valeur ajoutée à la location-financement d'immeubles (Moniteur Belge du 27 janvier 2005), l'article 1er, 4°, de cet arrêté royal n° 30 prévoit désormais qu'à l'expiration de la période de quinze ans visée à l'article 9 de l'arrêté royal n° 3 du 10 décembre 1969, le montant total des loyers périodiques à payer par le preneur doit permettre au donneur de reconstituer intégralement le capital investi.

Par "loyer périodique" au sens de la disposition précitée, il y a lieu d'entendre la somme totale payée périodiquement (hors T.V.A.) par le preneur en leasing, qui est constituée dans la plupart des cas par une partie en capital et une partie en intérêts.

D'autre part, par "capital investi" au sens de la disposition précitée, il y a lieu d'entendre l'ensemble des frais exposés (hors T.V.A.) par le donneur en leasing pour acquérir, construire et/ou transformer le bien immobilier, objet du contrat de leasing, à l'exclusion toutefois du prix d'acquisition du terrain et des frais accessoires non passibles de la TVA et directement liés à l'acquisition de ce terrain (frais notariaux, droits d'enregistrement, etc).

Le capital investi comprend donc, entre autres :

· les frais d'étude (étude de marché, frais d'étude des ingénieurs, géomètres et architectes) relatifs au terrain et/ou au bâtiment,

· les rémunérations des courtiers et mandataires intervenus dans l'acquisition du terrain et/ou du bâtiment,

· et bien entendu, le prix d'acquisition ou de construction de l'immeuble.

En outre, lorsque le donneur en leasing acquiert un immeuble ancien et qu'il lui fait subir des transformations de telle sorte qu'il puisse être considéré comme neuf pour l'application de la TVA, le capital investi doit dans ce cas comprendre, outre les frais précités, le prix et les frais d'acquisition de l'immeuble ancien augmenté, bien entendu, des coûts de transformation et/ou de rénovation de cet immeuble.

L'arrêté royal qui modifie l'arrêté royal n° 30 étant entré en vigueur le 27 janvier 2005, la disposition modifiée est applicable à toutes les conventions de location-financement conclues à partir du 27 janvier 2005.

En ce qui concerne les conventions conclues jusqu'au 26 janvier 2005, il y a lieu de se référer à la réponse faite par le Ministre des Finances à la question parlementaire n° 251 de Monsieur le Représentant Yves Leterme (Bull. Q.R., Ch. Repr. 1999-2000, n° 31, 22 mai 2000, pp.3649-3650; Revue TVA n° 147, septembre-octobre 2000, p.278-280).

La date de la convention détermine donc le régime applicable à celle-ci. Cette date doit être opposable aux tiers (p. ex. acte notarié ou acte sous seing privé qui a acquis date certaine, notamment par la formalité de l'enregistrement ou par le décès de l'un des signataires).

L'administration admet cependant que la preuve de la date de la convention, dont la charge de la preuve incombe à l'assujetti, puisse résulter d'éléments extrinsèques à la convention.