Gestion d'immeuble à appartements

La présente circulaire a pour objet de préciser le régime applicable aux opérations effectuées dans l'exercice de son mandat par le gérant ou le syndic d'un immeuble à appartements.

1. Champ d'application de la taxe.

Seule est visée ici la gestion d'immeubles à appartements placés sous le régime de la copropriété forcée et tombant sous l'application de la loi du 8 juillet 1924 revisant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété (v. art. 577bis du Code civil).

Dès lors, lorsque deux ou plusieurs occupants d'un immeuble qui n'est pas placé sous le régime visé par le ° 9 de l'article 577bis du Code civil, chargent l'un d'eux ou une autre personne de la gestion de l'immeuble qu'ils occupent ensemble, le droit commun est applicable en matière de taxe sur la valeur ajoutée et notamment les dispositions des articles 13 et 20 du Code de cette taxe.

2. Le gérant ou syndic.

En règle, l'assemblée générale des copropriétaires confie la gestion journalière de l'immeuble et l'exécution de ses décisions à un gérant ou syndic.

Toute personne, qui, sans être engagée dans les liens d'un contrat d'emploi ou de travail, se charge moyennant une rémunération de la gestion d'un immeuble à appartements est un assujetti au sens de l'article 4 du Code, même si cette activité a un caractère d'appoint.

Toutefois, l'immatriculation du gérant ou syndic n'est pas requise et, par conséquent, les rémunérations qu'il réclame échappent à la taxe lorsque les conditions suivantes sont réunies :

1 ^o le gérant ou syndic est une personne physique

2 ^o le gérant ou syndic ne gère que l'immeuble à appartements qu'il occupe lui-même à titre de copropriétaire ou de locataire,

3 ^o l'immeuble géré ne peut être divisé en plus de vingt lots de magasins et d'appartements, les lots de caves et de garages étant négligés;

4 ^o le gérant ou syndic ne peut réclamer aux copropriétaires, en dehors de ses rémunérations propres que le remboursement exact des dépenses faites au nom et pour compte de la copropriété;

5 ^o les factures que reçoit le gérant ou syndic pour le compte des copropriétaires, doivent mentionner expressément qu'elles concernent les copropriétaires de l'immeuble et le gérant ou syndic ne peut adresser aux copropriétaires aucune facture en son nom personnel, sauf pour leur réclamer sa rémunération propre.

3. Les opérations effectuées par le gérant ou syndic pour le compte des copropriétaires.

Lorsque le gérant ou syndic qui est un assujetti reçoit des fournisseurs une facture, une note de débit ou tout autre écrit équivalent libellés en son propre nom, les biens et services qui sont commandés par le gérant ou syndic pour le compte des copropriétaires, sont réputés, en vertu des articles 13 et 20 du Code, fournis au gérant ou syndic et celui-ci est à son tour réputé fournir aux copropriétaires les biens et services commandés pour leur compte.

Toutefois, l'application des articles 13 et 20 du Code peut être écartée lorsque les conditions suivantes sont réunies :

1 ^o les factures qui constatent les fournitures de biens ou de services faites pour le compte des copropriétaires mentionnent expressément que ces fournitures sont effectuées pour le compte des copropriétaires et que le gérant ou syndic agit comme mandataire des copropriétaires. L'indication du nom et, le cas échéant, du numéro d'immatriculation des divers copropriétaires n'est pas nécessaire, une description sommaire de l'immeuble est suffisante;

2 ^o le gérant ou syndic doit rendre compte des dépenses qu'il a faites pour le compte des copropriétaires et il ne peut leur réclamer, en dehors de sa rémunération propre, que le remboursement exact des sommes avancées;

3 ^o le gérant ou syndic ne peut adresser aux copropriétaires une facture, une note de débit ou tout écrit équivalent libellés en nom propre que pour leur réclamer le montant de sa rémunération propre;

4 ^o le gérant ou syndic doit, au moins une fois par an, faire parvenir à chacun des copropriétaires un compte détaillé mentionnant le prix exact payé aux fournisseurs, le montant de la taxe et la quote-part incombant à chacun des copropriétaires dans les dépenses communes et dans la taxe.

Lorsque l'application des articles 13 et 20 du Code est écartée, la perception de la taxe se limite, dans les rapports entre le gérant ou syndic et les copropriétaires, à la taxe de 14 p.c. due sur le montant de la rémunération propre du gérant ou syndic. Le gérant ou syndic doit verser cette taxe au Trésor. De cette taxe, il ne peut déduire que la taxe qui grève ses propres dépenses professionnelles.

Les acomptes que les copropriétaires versent à titre d'avances au gérant ou syndic ne rendent la taxe exigible que s'ils sont expressément réclamés à titre de rémunération personnelle du gérant ou syndic.

Les copropriétaires assujettis qui peuvent, en vertu de l'article 45 du Code, déduire pour leur quote-part, la taxe qui grève les fournitures faites à la copropriété, peuvent exercer leur droit à la déduction dès qu'ils sont en possession du compte détaillé que doit leur délivrer le gérant ou le syndic. Quant à la déduction de la taxe qui grève la rémunération propre du gérant ou syndic, elle peut s'exercer dès que le copropriétaire assujetti détient la facture afférente à cette rémunération que doit lui délivrer le gérant ou syndic.

Lorsque l'application des articles 13 et 20 du Code est écartée, l'administration admet, à titre d'essai, que le gérant ou syndic ne doit pas établir pour les services qu'il fournit aux copropriétaires assujettis la liste prévue par l'article 50, ° 1er, 5 ^o, du Code.

4. Les fournitures faites à l'un des copropriétaires.

Lorsque le gérant ou syndic s'entremet dans la fourniture de biens ou de services qui ne concernent qu'un ou plusieurs copropriétaires, ces biens ou ces services doivent être considérés comme lui ayant été fournis et il est réputé les fournir à son tour à ces copropriétaires.

5. Commissions versées par les fournisseurs.

Les assujettis qui fournissent des biens ou des services à la copropriété versent parfois des commissions av concierge de l'immeuble et au gérant ou syndic.

Le concierge qui, d'une manière habituelle, touche de telles commissions, est en règle un assujetti. Toutefois, s'il n'exerce aucune autre activité lui donnant la qualité d'assujetti, son immatriculation n'est pas exigée et le service qu'il fournit ne doit pas être soumis à la taxe.

Lorsque les biens et les services commandés par le gérant ou syndic pour le compte des copropriétaires sont réputés fournis au gérant ou syndic en vertu des articles 13 et 20 du Code, les commissions que les fournisseurs paient au gérant ou syndic apparaissent comme des réductions du prix des fournitures. Elles doivent par conséquent être traitées comme telles. Les fournisseurs peuvent porter le montant de ces notes de crédit dans leurs déclarations à la case 09 et obtenir la restitution de la taxe perçue en trop. Le gérant ou syndic doit, de son côté, procéder à la révision de la déduction qu'il a opérée.

En revanche, lorsque le gérant ou syndic agit comme mandataire des copropriétaires ou est considéré comme agissant en cette qualité (v. n ^o 3), les commissions qui lui sont versées par les fournisseurs sont le prix d'un service imposable, sauf lorsque le gérant ou syndic n'est pas un assujetti (v. le n ^o 2). Pour acquitter la taxe due sur ces commissions, les intéressés peuvent suivre les règles fixées dans la circulaire n ^o 89, du 17 décembre 1970.

Lorsque le gérant ou syndic agit comme mandataire, la taxe due sur les biens et services fournis à son entremise se calcule sans tenir compte de la commission qui lui est allouée, que celle-ci soit imposable ou non.

6. Location des appartements.

Les copropriétaires qui donnent en location des appartements ou des magasins, imposent en règle leurs locataires, comme charge du bail, l'obligation de payer au gérant ou syndic la part qui leur incombe dans les dépenses communes.

L'exécution par le locataire de cette obligation constitue une charge du bail et les sommes qu'il paie au gérant ou syndic sont versées par lui pour le compte du bailleur. Le locataire ne peut donc pas déduire la taxe qui est comprise dans le montant payée même s'il est un assujetti et qu'il occupe l'appartement ou le magasin en cette qualité.

Le bailleur qui donne le bien en location, ne fut pas davantage opérer la déduction. La taxe ne grève pas, dans ce cas un bien ou un service utilisé par l'assujetti pour effectuer des opérations soumises à la taxe. Les locations d'immeubles par nature sont en effet des opérations qui échappent à la T.V.A.