Bâtiments anciens tranformés?TVA? - Bâtiments anciens tranformés? - Article 44, § 3, 1°, a deuxième alinéa du CTVA

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Een lokale overheid X wenst de gebouwen grondig te renoveren ten einde het erfgoed in stand te houden en een economische herbestemming mogelijk te maken.

2. X is eigenaar.

Voorheen was een intercommunale eigenaar.

3. X voert op dit moment een grondige renovatie uit aan het gebouw.

4. X is voornemens om de roterij aan één afnemer te verkopen. Meer concreet, zal het gerenoveerde gebouw in een ‘casco’ staat worden afgewerkt om een zo ruim mogelijk publiek van potentiële kopers te bereiken. In dit opzicht tracht X om het gebouw te herbestemmen tot een site met vergaderruimtes en bijhorende faciliteiten, inclusief een dakterras en gemeenschappelijke parking.

5. X deelt mee dat zij in haar hoedanigheid van optionele belastingplichtige op grond van artikel 8 W.BTW de vernieuwbouw met BTW zal verkopen.

II. Vraagstelling

6. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in onderdeel 3 van de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er toe om bevestiging te verkrijgen dat in de hierna beschreven omstandigheden het project na de hierna bedoelde werken voor btw-doeleinden als nieuw kan worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW.

III. Beslissing

7. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

IV.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden

IV.A.1 Juridisch kader

8. Verbouwde oude gebouwen kunnen na de verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is.

9. De term ‘verbouwing’ suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Deze interpretatie sluit overigens aan bij het doel van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006, dat er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw.

10. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie aanvaardt dat verbouwde oude gebouwen na de verbouwingswerken btw-technisch worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, namelijk:

i. wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of;

ii. wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, toegepast als optionele tolerantie; waardenorm, geen oppervlaktenorm).

11. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging.

Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, e.a.

De wijzigingen in de aard en vooral in de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen.

Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de rulingdienst op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt.

12. Als de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval).

Het betreft een administratieve tolerantie waarbij in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken.

Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend.

De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW.

13. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken.

14. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, zal de btw-nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken.

IV.A.2 Toepassing in casu

15. De aanvrager deelt mee dat zij van oordeel is dat de uitgevoerde werken aan de roterij Sabbe, zoals door haar hierboven in randnummer 7 beschreven, zullen resulteren in een belangrijke wijziging.

16. In geval van een belangrijke maar niet (voldoende) ingrijpende structurele wijziging kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel.

Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van primordiaal belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator).

De rulingdienst is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

17. De aanvrager verklaart dat de uitgevoerde materiële werken (met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator) geschat worden op X EUR, exclusief BTW.

De totale renovatiekost bedraagt thans X EUR. De ‘soft’ kosten ten belope van X EUR werden niet meegenomen in de berekening en omvatten o.m. de erelonen van de architecten en andere diverse (intellectuele) kosten.

De verkoopprijs/waarde van de vernieuwbouw, de grond buiten beschouwing gelaten, wordt geschat op X EUR.

De waarde van de vernieuwbouw bedraagt 67,5% van de verkoopwaarde van het gebouw.

De aanvrager verwijst naar de berekeningen van Stadim, zoals voorgelegd aan de Rulingdienst (zie bijlage 5 van de aanvraag, in het bijzonder de laatste pagina).

18. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens, kan de Rulingdienst vaststellen dat telkenmale de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken.

19. De werken zullen verder ook aanleiding moeten geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van beide gebouwen. De aanvrager verklaart dat dit het geval zal zijn.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 10 maart 2026 dat:

20. gelet op de geplande en hiervoor beschreven onroerende werken en de hiervoor aangehaalde feitelijke omstandigheden, en voor zover de hiervoor bedoelde werken verder ook aanleiding geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van bedoelde beide gebouwen zijnde het gebouw X, na deze werken in zijn totaliteit voor btw-doeleinden als nieuw kan worden beschouwd;