La rubrique XXXI §1 et la rubrique XXXVII § 4 du tableauTva - La rubrique XXXI §1 et la rubrique XXXVII § 4 du tableau A de l'annexe à l’ AR nr. 20 - Travaux immobiliers affectés à des logements privés - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Het betreft een project bestaande uit de verbouwing van een woning tot appartementen en de afbraak van een dokterspraktijk en een stalling en heropbouw van appartementen, met het oog op een (langlopende) verhuur.

II. Vraagstelling

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in onderdeel 4 van de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er toe om bevestiging te verkrijgen omtrent de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig enerzijds Rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven en anderzijds rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven.

III. Beslissing

3. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

III.1. Beslissing met betrekking tot rubriek XXXI tabel A van de bijlage bij het K.B. nr. 20

III.1.A. Juridisch kader

4. Rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, bepaalt dat in bepaalde gevallen voor werken in onroerende staat (vb. renovatiewerken) met betrekking tot privéwoningen toepassing gemaakt kan worden van het verlaagd btw-tarief van 6%.

5. De circulaire nr. 6 van 22 augustus 1986 verduidelijkt de voorwaarden zoals omschreven in rubriek XXXI van Tabel A als bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20.

6. De voorwaarden die samen dienen te vervuld, hebben betrekking op:

- het soort handelingen: al dan niet omvorming of verbouwing.

- het gebruik van het onroerend goed: al dan niet minstens hoofdzakelijk gebruik als privé-woning.

- het tijdstip van eerste ingebruikneming: al dan niet in de loop van een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de eerste factuur met betrekking tot die handelingen.

- aan wie de handelingen worden verstrekt en gefactureerd: al dan niet aan de eindgebruiker.

- de manier van facturen: al dan niet volgens de manier zoals wettelijk omschreven.

III.1.B. Toepassing in casu

III.1.B.1. Toepassing in casu i.v.m. de omvorming of verbouwing.

7. Rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 1° van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, bepaalt dat de handelingen de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp moeten hebben.

8. Randnummer 30 in fine in de circulaire nr. 6 van 22 augustus 1986 stelt: Evenzo wordt het bestaan van een verbouwing niet bekritiseerd wanneer de renovatiewerken op een relevante wijze steunen op oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw.

9. De aanvrager verklaart dat voor wat betreft de eigenlijke woning de volledig bestaande dragende structuur met zijn kelder, de vloeren, houten zoldering en dakgebinte ongewijzigd wordt behouden.

De woning wordt volledig gestript en ondergaat een grondige vernieuwing zodat elk van de appartementen aan de hedendaagse vereisten van comfort voldoet.

De woning behoudt haar voor en achter aanzicht omwille van het historisch karakter. Ook de zijgevels blijven intact. Deze woning wordt binnenin geïsoleerd waardoor de buitengevel onaangeroerd blijft.

De trappenhal in de woning gaat dicht om redenen van privacy en brandveiligheid. De duplexappartementen worden betreden vanuit de nieuw te realiseren trappenhal links en rechts van de woning. Beide trappenhallen dienen als inkom maar ook als toegang tot de tuin, naar de parking en fietsenstalling voor de aanpalende appartementen. Het gelijkvloers appartement bekomt het exclusieve gebruik van de oude toegangsdeur vooraan en achteraan in de gevel van de voormalige dokterswoning.

10. De woning voldoet aan de voorwaarde, opgenomen in rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 1° van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven.

III.1.B.2. Toepassing in casu i.v.m. privé-gebruik.

11. Rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 2° van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, bepaalt dat de handelingen betrekking moeten hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning worden gebruikt.

12. Randnummers 38, 39 en 40 van de circulaire nr. 6 van 22 augustus 1986 verduidelijken de voorwaarde van privé-woning zoals omschreven in rubriek XXXI van Tabel A als bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20.

13. De aanvrager verklaart dat de woning als privéwoning zal worden gebruikt.

Casu quo door huurders die er hun domicilie op het gehuurde appartement zullen vestigen.

14. De woning voldoet aan de voorwaarde, opgenomen in rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 2° van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven.

III.1.B.3. Toepassing in casu i.v.m. eindverbruiker.

15. Rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 4° van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, bepaalt dat de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker.

16. Randnummers 70 tot en met 80 van de circulaire nr. 6 van 22 augustus 1986 verduidelijken de voorwaarde van eindverbruiker zoals omschreven in rubriek XXXI van Tabel A als bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20.

17. Onder eindverbruiker dient worden verstaan de persoon die een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, opstal, enz.) of een recht van genot (inzonderheid als huurder) heeft op de woning. Het heeft geen belang dat de woning wordt bewoond door de eigenaar of dat ze door hem wordt verhuurd, noch dat het gaat om een eerste woning dan wel om een tweede verblijf. In essentie komt het erop neer dat het begrip eindverbruiker in de praktijk ruim geïnterpreteerd kan worden, zolang van de woongelegenheid geen specifieke exploitatie of een bijhorigheid van een beroepswerkzaamheid wordt gemaakt.

18. De aanvrager deelt mee dat hij als bouwheer de woongelegenheden zal verhuren aan personen die er hun domicilie dienen te vestigen.

19. De woning voldoet aan de voorwaarde, opgenomen in rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 4° van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven.

III.1.B.4. Toepassing in casu i.v.m. de temporele voorwaarde.

20. Rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 3° van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, bepaalt dat de handelingen worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in de loop van een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de eerste factuur met betrekking tot die handelingen.

21. Om de ouderdom van het gebouw te bepalen dient, principieel, enerzijds het kalenderjaar van de eerste ingebruikneming van dat gebouw te worden nagegaan, en anderzijds de eerste factuur met betrekking tot die handelingen die het voorwerp uitmaken van het contract (en dus van de werf). Indien de periode tussen deze twee data tenminste 10 jaar bedraagt mag, wanneer alle andere voorwaarden vervuld zijn, het btw-tarief van 6% toegepast worden op de werken.

In deze context betekent eerste ingebruikneming niet noodzakelijk "eerste bewoning" in de strikte zin van het woord, maar omvat het een ruimere realiteit die bijvoorbeeld verband houdt met het materiële gebruik van het oorspronkelijke gebouw.

Zolang een gebouw niet in gebruik is genomen, begint de termijn van 10 jaar niet te lopen.

22. De aanvrager deelt mee dat de zogenaamde eerste ingebruikneming reeds vele jaren achter ons ligt.

23. Uit die verklaring kan worden afgeleid dat de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in de loop van een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de eerste factuur met betrekking tot die handelingen.

24. De woning voldoet aan de voorwaarde, opgenomen in rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 3° van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven.

III.1.B.5. Toepassing in casu i.v.m. elementen die buiten het beslissingskader vallen.

25. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven is onderhevig aan tal van voorwaarden.

Ook de circulaire nr. 6 van 22 augustus 1986 verduidelijkt de voorwaarden zoals omschreven in rubriek XXXI van Tabel A als bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 heeft het over voorwaarden.

26. Het betreft voorwaarden waarover in voorliggende beslissing geen uitspraken wordt over gedaan.

27. Eén van de voorwaarden heeft betrekking op de facturatieplicht en de te verplichte vermeldingen.

III.2. Beslissing met betrekking tot rubriek XXXVII §4 tabel A bijlage bij het K.B. nr. 20

III.2.A. Juridisch kader

28. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 4 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, ingevoegd via artikel 57 van de programmawet van 22 december 2023 en in werking getreden op 1 januari 2024, luidt als volgt:

Het verlaagd tarief van zes pct. is van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, opgesomde handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw.

Het betreft een sinds 1 juni 2024 gerichte uitbreiding van de op 1 januari 2024 vervangen rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970.

29. Bijkomend kan een beroep worden gedaan op de circulaire 2024/C/73 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024.

III.2.B. Toepassing in casu

III.2.B.1. Toepassing in casu i.v.m. criterium van eenheid.

30. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXVII, § 4, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 heeft in principe enkel betrekking op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde belastingplichtige.

31. X treedt op als bouwheer voor de sloop van het dokterskabinet en de stalling en de heropbouw van de appartementen.

32. Aan het criterium van éénheid van de belastingplichtige is voldaan.

III.2.B.2. Toepassing in casu i.v.m. criterium van volledige sloop.

33. De circulaire 2024/C/73 dd. 01.06.2024 stelt uitdrukkelijk in punt 3.2.1 in fine dat er sprake dient te zijn van een volledige sloop.

34. De aanvrager verklaart dat de afzonderlijke gebouwen, enerzijds het dokterskabinet en anderzijds de stalling volledig wordt afgebroken.

35. Bijgevolg is aan het criterium van volledige sloop voldaan.

III.2.B.3. Toepassing in casu i.v.m. sloop van een gebouw met een significante omvang.

36. Voor de definitie van gebouw wordt enerzijds een beroep gedaan op de definitie in artikel 1, § 9, 1° W.BTW en anderzijds op de omschrijving in punt 3.2.1 van circulaire 2024/C/73 dd. 01.06.2024.

Het betreft enerzijds de definitie van ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden en anderzijds de definitie van alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen).

Bovendien zal een constructie opgetrokken uit niet-duurzame materialen daarentegen normaal gezien niet beantwoorden aan dit criterium.

37. Het betreft de sloop van een dokterskabinet en van een gemetselde stalling.

38. Voor wat betreft het begrip significante omvang m.b.t. of de omvang van het gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies, stelt de circulaire het volgende: met betrekking tot het feit of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant' terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

39. Er volgt een heropbouw van een duplexappartement (op de plaats van het vroegere dokterskabinet) en de heropbouw van twee appartementen (op de plaats van de schuur).

40. Er is voldaan aan de voorwaarde van sloop van een gebouw met significante omvang.

III.2.B.4. Toepassing in casu i.v.m. afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel.

41. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven stelt uitdrukkelijk dat de afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastraal perceel dient te gebeuren.

42. De circulaire 2024/C/73 dd. 01.06.2024 stelt in punt 3.2.1 in dat de afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning niet vereist dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden.

43. De af te breken voormalige dokterspraktijk ligt hoofdzakelijk op perceelnummer 486G en minimaal op perceelnummer 486H. Enkel de zogenaamde veranda van de voormalige dokterspraktijk ligt op perceelnummer 486D.

De heropbouw van het duplexappartement gebeurt hoofdzakelijk op perceelnummer 486G, en in beperkte mate op perceelnummer 486D.

44. De af te breken afzonderlijke stalling ligt volledig op perceelnummer 486H.

De afzonderlijke stalling paalt aan de eigenlijke woning, die zich tevens hoofdzakelijk op perceelnummer 486H bevindt. Pro memorie vermelden we dat dat eigenlijke woning niet wordt afgebroken.

De beide appartementen (heropbouw) komen voor meer dan 50% op perceelnummer 486H.

45. Bijgevolg beantwoordt het project aan het criterium van afbraak en heropbouw op hetzelfde perceel.

III.2.B.5. Toepassing in casu i.v.m. de bepaling van het langdurig verhuren van de woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.

46. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 4 1° a) van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven stelt dat de bouwheer de woning dient te verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.

47. In punt 4.1.3. van de circulaire 2024/C/73 wordt gesteld dat de verhuurder de bouwheer, natuurlijke persoon of rechtspersoon is die een gebouw afbreekt en een woning opricht, en die hij langdurend zal verhuren.

De circulaire stelt uitdrukkelijk dat het dient te gaan om een rechtstreekse verhuur tussen de bouwheer en de private huurder.

48. In punt 4.1.3. van de circulaire 2024/C/73 wordt gesteld dat minimumverhuurtermijn voor de bewoning van de heropgerichte woning minstens 15 jaar bedraagt.

49. In punt 4.1.3. van de circulaire 2024/C/73 wordt gesteld dat de huurder natuurlijke persoon zodra de woning is heropgericht en geschikt voor gebruik deze als hoofdverblijfplaats dient aan te wenden en er zijn domicilie dient te vestigen.

50. De aanvrager verklaart dat hij als bouwheer de heropgerichte woongelegenheden rechtstreeks zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en die een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m², en dit gedurende minstens 15 jaar.

51. Bijgevolg kan worden besloten dat de voorwaarden vervuld zijn voor een langdurende verhuur aan een natuurlijke persoon.

III.2.B.6. Toepassing in casu i.v.m. elementen die buiten het beslissingskader vallen.

52. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXVII, § 4, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 is onderhevig aan tal van voorwaarden. Die voorwaarden zijn vermeld in §4 maar ook in de daaropvolgende paragrafen.

Ook de circulaire 2024/C/73 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024 heeft het over voorwaarden.

53. Het betreft voorwaarden waarover in voorliggende beslissing geen uitspraken wordt over gedaan.

54. Zo mag de oppervlakte van de heropgebouwde woning de grens van 200m² niet overschrijden.

De oppervlakte van de heropgebouwde woning, exclusief het bijgebouw bestemd voor economisch gebruik (cfr punt IV B5), blijft een feitelijk element waarover geen uitspraak wordt gedaan, en bijgevolg nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere nazicht.

55. Bovendien dient de bouwheer (verhuurder) een verklaring in te vullen, vóóraleer de btw opeisbaar wordt met betrekking tot de handelingen waarvoor hij het btw-tarief van 6 % krachtens voormelde huidige rubriek XXXVII wenst te genieten.

56. Daarnaast dient de eigenlijke huurovereenkomst te worden geregistreerd en dient de domicilie-vereiste te worden aangetoond met een inschrijving in het register van de burgerlijke stand van de gemeente waar de woning is gelegen.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 1 april 2025 dat:

57. het voorgenomen project in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig de rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven met betrekking tot de renovatie van de woning tot drie woongelegenheden;

58. het voorgenomen project in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig de rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven met betrekking tot de afbraak van een dokterspraktijk en een stalling en heropbouw van drie woongelegenheden;

59. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van in de rubriek XXXI Werk in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen § 1 van de bijlage bij het KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de te vervullen factuurformaliteiten.

60. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van in de rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten.