La rubrique XXXVII § 1 du tableau A de l'annexeTva - la rubrique XXXVII § 1 du tableau A de l'annexe à l’ AR nr. 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Het betreft een project bestaande uit afbraak en heropbouw van een gezinswoning met een bijgebouw als een beroepsgedeelte.

II. Vraagstelling

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in onderdeel 4 van de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er toe om bevestiging te verkrijgen omtrent de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven.

III. Beslissing

3. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

III.A. Juridisch kader

4. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, ingevoegd via artikel 57 van de programmawet van 22 december 2023 en in werking getreden op 1 januari 2024, luidt als volgt:

Het verlaagd tarief van zes pct. is van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, opgesomde handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw.

5. Bijkomend kan een beroep worden gedaan op de circulaire 2024/C/30 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en op de circulaire 2024/C/32 FAQ betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van woningen.

In de circulaire 2024/C/32 wordt verwezen naar titel 4.1 van de circulaire 2021/C/18 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan en dit omdat de huidige sociale voorwaarden (o.a. enige bewoning, maximum 200 m²) ook van toepassing waren in de circulaire 2021/C/18 die in een tijdelijke regeling voorzag.

Dezelfde circulaire 2024/C/32 stelt ook dat de FAQ 'Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan, versie 02.06.2021 nog kan worden geraadpleegd. Die FAQ handelt over de tijdelijke regeling van het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw van woningen die is uitgedoofd op 31.12.2023. Aangezien de nieuwe regeling inzake het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw van woningen bestaat uit twee nieuwe permanente regelingen en twee overgangsmaatregelen, die hoofdzakelijk gebaseerd zijn op de voorwaarden van de tijdelijke regeling, kan die FAQ nog voor de meeste punten toegepast worden.

III.B. Toepassing in casu

III.B.1. Toepassing in casu i.v.m. criterium van eenheid.

6. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXVII, § 1, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 heeft in principe enkel betrekking op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde belastingplichtige.

7. De bouwheren treden op voor de sloop van de woning en de heropbouw van de woning.

8. Aan het criterium van éénheid van de belastingplichtige is voldaan.

III.B.2. Toepassing in casu i.v.m. criterium van volledige sloop.

9. De circulaire 2024/C/30 dd. 26.04.2024 stelt uitdrukkelijk in punt 3.2.1 in fine dat er sprake dient te zijn van een volledige sloop.

10. De aanvrager verklaart dat de bestaande woning volledig wordt afgebroken.

11. Bijgevolg is aan het criterium van volledige sloop voldaan.

III.B.3. Toepassing in casu i.v.m. sloop van een gebouw met een significante omvang.

12. Voor de definitie van gebouw wordt enerzijds een beroep gedaan op de definitie in artikel 1, § 9, 1° W.BTW en anderzijds op de omschrijving in punt 3.2. van circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021.

Het betreft enerzijds de definitie van ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden en anderzijds de definitie van alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen).

13. De woning die btw-matig kwalificeert als een gebouw, wordt volledig afgebroken.

14. Voor wat betreft het begrip significante omvang stelt de circulaire het volgende: met betrekking tot het feit of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant' terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

15. Er is voldaan aan de voorwaarde van sloop van een gebouw met significante omvang.

III.B.4. Toepassing in casu i.v.m. afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel.

16. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven stelt uitdrukkelijk dat de afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastraal perceel dient te gebeuren.

17. De circulaire 2024/C/30 dd. 26.04.2024 stelt in punt 3.2.1 in dat de afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning niet vereist dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden.

18. Bijgevolg beantwoordt het project aan het criterium van afbraak en heropbouw op hetzelfde perceel.

III.B.5. Toepassing in casu i.v.m. de bepaling van de totale bewoonbare oppervlakte van de heropbouwde woning m.b.t. de ruimten bestemd voor economisch gebruik.

19. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 1 1° b) van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven stelt dat de totale bewoonbare oppervlakte van de heropbouwde woning de 200 m2 niet mag overschrijden.

20. In punt 4.1.1.5. van de circulaire 2021/C/18 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan wordt gesteld dat de voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes van een woning zoals bijvoorbeeld, een kantoorruimte, een verkoopruimte, een atelier gelijkgesteld worden met woonvertrekken in het kader van de berekening van de bewoonbare oppervlakte.

21. In punt 4.2. van de FAQ 'Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan, versie 02.06.2021 wordt duidelijkheid verschaft in het geval de economische activiteit plaatsvindt in een bijgebouw.

Een bijgebouw is een afzonderlijk gebouw dat fysiek gescheiden is van de woning of dat er aan grenst.

Indien de economische activiteit plaatsvindt in een bijgebouw dienen, wanneer de woning en het bijgebouw een geheel vormen (één wooneenheid), alle voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes met woonvertrekken te worden gelijkgesteld (inzake de voorwaarde van de “maximaal bewoonbare oppervlakte van 200m²).

22. Punt 4.2. in fine voorziet in een mogelijkheid waarbij de alle voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes niet met woonvertrekken worden gelijkgesteld.

Indien uit de feitelijke omstandigheden zou blijken dat het gebouw dat beroepshalve wordt gebruikt een afzonderlijke eenheid is, die onafhankelijk en afzonderlijk van de woning kan bestaan, dan moeten de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief worden beoordeeld per gebouw.

23. Op basis van voornoemde regels dient te worden gesteld dat economische ruimten gebouwd in het kader van de regeling afbraak en heropbouw worden gelijkgesteld met woonvertrekken in het kader van de berekening van de bewoonbare oppervlakte.

Ook als deze economische ruimten een afzonderlijk gebouw is dat fysiek gescheiden is van de woning of dat aan die woning grenst, worden deze, wanneer de woning en het bijgebouw een geheel vormen (één wooneenheid), gelijkgesteld met woonvertrekken in het kader van de berekening van de bewoonbare oppervlakte.

Slechts in het geval dat de economische ruimtens een afzonderlijke eenheid is, die onafhankelijk en afzonderlijk van de woning kan bestaan, dienen de economische ruimten niet gelijkgesteld te worden met woonvertrekken in het kader van de berekening van de bewoonbare oppervlakte.

24. De aanvrager deelt mee dat het beroepsgedeelte een afzonderlijk exploiteerbaar geheel zal betreffen, met een aparte ingang van buitenaf, aparte parking, aparte sanitaire voorzieningen en aparte tellers voor de nutsvoorzieningen. Bovendien zal er geen doorgang zijn vanuit het privé-gedeelte naar het beroepsgedeelte, en dit niettegenstaande het beroepsgedeelte zal palen aan het privé-gedeelte.

Daarnaast zijn de bouwheer en eigenaar van het privé-gedeelte en het beroepsgedeelte (tijdelijk) verschillend (zie hoger).

25. Er wordt vastgesteld dat beide gedeelten, het privé-gedeelte en het beroepsgedeelte, als afzonderlijke eenheden zullen functioneren. Dit komt tot uiting in de voor ieder gedeelte eigen toegang, eigen sanitaire voorziening en eigen tellers voor de nutsvoorzieningen. Alhoewel beide gedeelten aan elkaar grenzen, zal er geen doorgang mogelijk zijn vanuit het privé-gedeelte naar beroepsgedeelte.

Het feit dat de constructies van het beroepsgedeelte een andere bouwheer en eigenaar zullen hebben is niet bepalend, eventueel richtinggevend om te bepalen of de economische ruimten niet gelijkgesteld dienen te worden met woonvertrekken in het kader van de berekening van de bewoonbare oppervlakte.

Er wordt aangetoond dat het beroepsgedeelte onafhankelijk en afzonderlijk van de woning kan bestaan.

26. Op basis van voornoemde regels toegepast op de aangereikte feitelijke gegevens van de aanvrager dient vastgesteld te worden dat deze zich kan beroepen op de uitzondering die ertoe leidt dat de economische ruimten niet gelijkgesteld dienen te worden met woonvertrekken in het kader van de berekening van de bewoonbare oppervlakte.

27. Bijgevolg kan worden besloten dat het afzonderlijke bijgebouw als beroepsgedeelte niet wordt gelijkgesteld met woonvertrekken in het kader van de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van de heropbouwde woning (inzake de voorwaarde van de “maximaal bewoonbare oppervlakte van 200m²).

III.B.6. Toepassing in casu i.v.m. elementen die buiten het beslissingskader vallen.

28. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXVII, § 1, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 is onderhevig aan tal van voorwaarden. Die voorwaarden zijn vermeld in §3 maar ook in de daaropvolgende paragrafen.

29. Het betreft voorwaarden waarover in voorliggende beslissing geen uitspraken wordt over gedaan.

30. Zo mag de oppervlakte van de heropgebouwde woning, exclusief het bijgebouw bestemd voor economisch gebruik (cfr punt IV B5), de grens van 200m² niet overschrijden.

De oppervlakte van de heropgebouwde woning, exclusief het bijgebouw bestemd voor economisch gebruik (cfr punt IV B5), blijft een feitelijk element waarover geen uitspraak wordt gedaan, en bijgevolg nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere nazicht.

31. Over het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning) en de te vervullen formaliteiten wordt evenmin uitspraak gedaan.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 25 maart 2025 dat:

32. het voorgenomen bouwproject in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig de rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven met betrekking tot de afbraak en heropbouw van een gezinswoning met een aanpalend bijgebouw voor economisch gebruik;

33. het afzonderlijke bijgebouw als beroepsgedeelte niet wordt gelijkgesteld met woonvertrekken in het kader van de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van de heropbouwde woning (inzake de voorwaarde van de “maximaal bewoonbare oppervlakte van 200m²);

34. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van in de rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 5 en § 7 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woonkavel geeft, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten.