Location immobilière taxée, location d'un immeubleTva - Article 44, §3, 2°, d) C.TVA - Location immobilière taxée

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir vise en particulier à obtenir la confirmation que l’immeuble de bureaux à ériger, visé par la présente demande, pourra faire l’objet d’une location immobilière optionnelle soumise à la taxe par application de l’article 44, §3, 2°, d) C.TVA.

II. Description des faits

2. La demanderesse envisage de développer un projet immobilier mixte d’envergure sur le Terrain, qui fait partie d’un site plus large avec des parcelles adjacentes.

3. Le Projet envisagé vise la construction de N m² de bureaux, N m² de logements ainsi que des commerces et des équipements (N m²).

4. Comme indiqué ci-avant, la présente demande porte sur l’immeuble de bureaux (qui fait partie du Projet) qui sera érigé sur un Terrain sur lequel plusieurs éléments immobiliers ont été précédemment construit par un tiers.

5. En ce qui concerne plus particulièrement les constructions existantes déjà réalisées par ce tiers au niveau -1, celles-ci se caractérisent notamment par (i) une dalle au niveau 0/hors-sol (la Dalle 0), (ii) une dalle au niveau -1 (la Dalle -1), (iii) les colonnes situées au niveau -1 et allant jusqu’à la limite de propriété. Ces constructions prennent appui sur les niveaux inférieurs.

6. De plus, outre la Dalle 0 érigée au niveau 0, les colonnes du niveau souterrain dépassent légèrement le niveau hors-sol et sont caractérisées par des socles en béton.

7. On précisera enfin que des murs emboués ont été construit en NNNN.

8. Ces murs emboués ont été construits dans le cadre des travaux d’assainissement du sol autorisés par une décision de l’IBGE, et non par un permis d’urbanisme.

9. Ces murs emboués (parois moulées) ont effectivement dû être dressés pour éviter l’effondrement du terrain à la suite de l’excavation des terres polluées.

10. On notera aussi que ces murs ont très largement été construits sur les parcelles de terrain devant recevoir le développement résidentiel ; ils ont d’ailleurs été réalisés par la société A qui est co-propriétaire des terrains destinés à recevoir le projet résidentiel et qui a été désignée comme étant maitre d’ouvrage délégué par l’ensemble des sociétés détenant des droits réels sur le site.

11. Ils ne portent sur le terrain destiné à recevoir l’immeuble de bureaux que dans une très faible proportion.

12. Enfin, le projet de construction de l’Immeuble requiert différents travaux sur les constructions existantes en sous-sol et plus particulièrement ce qui suit :

- Démolition et reconstruction de la dalle 0,

- Démolition et reconstruction de la dalle -1,

- Etançonner les niveaux -2,-3 et -4,

- Recouler les fondations des colonnes sous la dalle du niveau -4.

III. Décision

13. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

14. L’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

15. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

16. La location immobilière envisagée porte sur un immeuble de bureaux qui sera érigé sur un terrain comprenant plusieurs constructions précédemment érigées par des tiers.

17. Il ressort de la demande que les murs emboués ont dû être dressés afin d’éviter l’effondrement du terrain à la suite de l’extraction des terres polluées.

18. De surcroit, le demandeur nous indique que ces murs ont très largement été construits sur les parcelles de terrain devant recevoir le développement résidentiel ; ils ont d’ailleurs été réalisés par la société A qui est co-propriétaire des terrains destinés à recevoir le projet résidentiel et qui a été désignée comme étant maitre d’ouvrage délégué par l’ensemble des sociétés détenant des droits réels sur le site.

19. A cet égard, le SDA est d’avis qu’il y a lieu de tenir compte des éléments suivants :

- Le projet immobilier actuel est différent des projets immobiliers envisagés au moment de la construction de la dalle et ce, compte tenu des modifications demandées par les autorités compétentes ;

- La construction des éléments immobiliers et la construction de l’immeuble visé par la présente décision relèvent de deux projets immobiliers différents, faisant l’objet de permis d’urbanisme distincts et réalisés par deux promoteurs immobiliers différents, sans être reliés par une unité d’intention ;

- L’immeuble sera construit plus de N ans après la construction des autres éléments immobiliers;

- Selon le demandeur, les dalles construites le 1/3 ne sont pas adaptées au présent projet immobilier, lequel ayant une superficie 3 fois supérieure au projet initial. Dès lors, les dalles -1 et 0 devront être démolies et reconstruites. Il sera également nécessaire de renforcer ou reconstruire certaines colonnes des niveaux -4 à -2 ;

- Les installations techniques de l’immeuble de bureaux visé seront toutes installées dans l’immeuble même.

20. De plus, il ressort de la Circulaire 2019/C/25 qu’afin de déterminer si un bâtiment est éligible au régime de la taxation optionnelle, il convient de tenir compte des travaux immobiliers matériels relatifs au bâtiment même, qui concourent spécifiquement à l’ériger et par extension, des travaux de rénovation radicale ou importante de bâtiments anciens, pour lesquels aucune TVA n’est devenue exigible avant le 01.10.2018

21. Ne sont pas considérés comme des opérations relatives aux bâtiments mêmes, qui concourent spécifiquement à leur construction et ne sont, dès lors, pas pris en compte :

- les opérations de nature intellectuelle ou plus généralement, de nature immatérielle.

Il s’agit des opérations telles que les prestations des architectes, des géomètres, des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction ;

- tous les travaux relatifs à la démolition préalable à la reconstruction d’un bâtiment ou à sa rénovation radicale ou importante et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit, notamment, des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

22. Les travaux visant à ériger les murs emboués, dont une faible proportion est présente sur la partie de terrain destinée à accueillir l’immeuble de bureaux visé par la présente demande, constituent des travaux d’assainissement du sol qui ne doivent, dès lors, pas être considérés comme des opérations relatives aux bâtiments dans le cadre du régime de la location immobilière optionnelle.

23. Sur cette base, le SDA est d’avis que cet ensemble d’éléments est de nature à démontrer que les travaux décrits au point 17 ci-avant sont totalement distincts des travaux relatifs à l’immeuble de bureaux faisant l’objet de la présente demande, et qu’ils ne constituent donc pas des travaux qui concourent spécifiquement à l’érection de ce dit immeuble.

24. Dès lors, puisque les travaux relatifs à l’immeuble de bureaux commenceront bien après le 1er octobre 2018, et pour autant que les autres conditions prévues par cette disposition soient remplies (utilisation exclusive pour une activité économique, option conjointe…), la location immobilière relative à l’immeuble de bureaux visé par la présente décision pourra faire l’objet de l’option pour la taxation mentionnée à l’article 44, §3,2°, d) C.TVA.