Bâtiments anciens tranformés, bâtiment ancienTVA - Bâtiments anciens tranformés - Article 44, § 3, 1°,a)

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Beslissing

1. het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende dat:

- De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

2. Met onderhavige rulingaanvraag wenst de aanvrager bevestiging te krijgen dat:

- De werken in onroerende staat die door de Aanvrager werden uitgevoerd aan het onroerend goed gelegen te…, …op het kadastraal perceel…, resulteren in een nieuw gebouw.

I.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden

I.A.1. Algemeen

3. Verbouwde oude gebouwen kunnen na de verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is.

4. De term ‘verbouwing’ suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Deze interpretatie sluit overigens aan bij het doel van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006, dat er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw (1).

[(1) H.v.J. 16.11.2017, C-308/16, Kozuba, r.o. 32, 52 en 55, www.curia.europa.eu.]

5. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie aanvaardt dat verbouwde oude gebouwen na de verbouwingswerken btw-technisch worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, namelijk:

• wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of;

• wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, tolerantie toegepast als optiestelsel; waardenorm, geen oppervlaktenorm) (2)

[(2) Btw-Commentaar, editie 01.07.2022, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C.]

• Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging.

• Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, e.a.

6. Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de DVB op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen.

7. Wanneer de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk te beoordelen en vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval).

• De btw-administratie aanvaardt in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend.

• De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid W.BTW en artikel 36 W.BTW.

8. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken.

9. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, zal de btw-nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken.

I.A.2. Toepassing in casu

I.A.2.1.) Kwalitatieve toets – belangrijke maar niettemin moelijk te bepalen ingrijpende (radicale) wijziging aan het gebouw

10. De aanvrager die in dat kader de omgevingsvergunning en een overzicht van de bouwwerken voorlegt stelt dat het desbetreffende gebouw(binnenzijde en buitenzijde) volgende werken heeft ondergaan:

- Het gebouw werd volledig “gestript” waarbij enkel de basisstructuur van het gebouw werd behouden;

- De oorspronkelijke buitenmuren – die geen dragende functie hebben/hadden – werden geïsoleerd;

- Tegen de isolatie werd gevelbekleding aangebracht;

- Het dak werd verstevigd, geïsoleerd, er werd een nieuwe EPDM-dakbedekking aangebracht en de dakrand werd breder gemaakt om draagkracht te kunnen geven aan de nieuwe EDPM-dakbedekking;

- De raamopeningen werden allen groter gemaakt en bepaalde ramen werden dicht gemaakt;

- De oprit werd volledig opengebroken teneinde de nieuwe leidingen te voorzien;

- Er werden regenputten geplaatst;

- Nagenoeg alle dragende binnenmuren( +/- 24 lopende meter op het gelijkvloers en +/- 24 lopende meter op de eerste verdieping) werden vervangen door horizontale steunbalken om open ruimtes te creëren;

- Er werd een dragende trappenkoker geplaatst. Hiervoor werd een gedeelte van de tussenverdieping uitgebroken en vervangen door de dragende trappenkoker;

- De oude trap werd verwijderd en er werd een nieuwe vloerplaat geplaatst waar er vroeger een opening was voor de trap van het gelijkvloers naar de eerste verdieping;

- Er werden diverse werken uitgevoerd voor de brandveiligheid, die niet in orde was in het oorspronkelijke pand, waaronder het plaatsen van een externe brandtrap;

- De inkom van het gebouw werd gewijzigd, hetgeen tevens noodzakelijk was voor de brandveiligheid en de gang werd brandveilig gemaakt;

- De elektriciteit en de leidingen werden integraal vervangen;

- Het verplichte verluchtingssysteem werd geïnstalleerd;

- Er werd overal voorzien in nieuwe bevloering;

- De pleisterwerken werden overal vernieuwd;

- Er werd voorzien in een nieuwe aarding en de elektrische voorzieningen werden op een andere plaats geïnstalleerd;

- De indeling op de gelijkvloers en de eerste verdieping is gewijzigd.

11. Naar het oordeel van de DVB wordt – rekening houdend met de hiervoor aangehaalde administratieve richtlijnen en btw-bronnen – niet afdoende aangetoond dat op zich de structuur van de gebouwen voldoende ingrijpende wijzigingen heeft ondergaan.

12. De aan de DVB overgemaakte documentatie en omschrijving van de werkzaamheden sterkt haar in haar overtuiging dat de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw in ruime mate worden behouden.

13. De aanvrager beroept zich dientengevolge op de toepassing van de 60%-regel (cf. supra).

I.A.2.2) Kwantitatieve toets: toetsing aan de 60%-regel

14. In geval van een belangrijke maar niettemin moeilijk te bepalen ingrijpende structurele wijziging van het gebouw – zoals in casu - kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel (cf. supra). Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator).

15. De DVB is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

16. De aanvrager verwijst ter zake naar de berekeningen van het expertisebureau … blijkens zijn schattingsverslag per …, zoals voorgelegd aan de DVB.

17. Volgens de berekeningen van dit expertisebureau, opgenomen in voornoemd schattingsverslag, wordt in voorliggend geval voldaan aan de 60%-grens, op grond waarvan de kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden wordt gestaafd.

18. Om deze 60%-grens te berekenen, dient de kostprijs van de uit te voeren materiële werken in onroerende staat te worden bepaald, alsook de verkoopwaarde van het gebouw na deze werken, met uitsluiting van de grond.

19. Op het ogenblik van de aanvraag van het schattingsverslag en naar aanleiding van het eigenlijke onderzoek werd de globale kostprijs van de materiële verbouwingswerken geraamd op … euro (exclusief btw en exclusief intellectuele werken). De verkoopwaarde van de gebouwen na de werken, exclusief de grond en nieuwbouw, werd bepaald op….

20. Rekening houdend hiermee, is er dan sprake van een verhouding van … % (…euro/…euro). De drempel van 60% wordt dus overschreden.

21. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens, kan de DVB vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken.

22. De uitgevoerde verbouwing dient wel nog aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan de gebouwen was toegekend vóór de aanvang van de werken.

1. In die omstandigheden voldoet de aanvrager aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan dit gebouw btw-technisch als nieuw kan worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek.