Démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbainesTVA - Taux - Démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. Votre demande vise en particulier à obtenir la confirmation que les travaux de démolition d’un ancien garage suivis de la reconstruction d’un immeuble comprenant N appartements, situé dans la ville de X, peuvent bénéficier du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970, fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux.

II. Description des faits

Identité des personnes concernées

2. Appartement A – Maitre d’ouvrage

Prénom et nom : A1

Qualité : XXXXXXX

Date et lieu de naissance : XXXXXXX

Adresse de domiciliation : XXXXXXX

Numéro de registre national belge : XXXXXXX

Prénom et nom : A2

Qualité : XXXXXXXXX

Date et lieu de naissance : XXXXXXXXXXXXX

Adresse de domiciliation : XXXXXXXXXXXXX

Numéro de registre national belge : XXXXXXXX

3. Appartement B – Maitre d’ouvrage

Prénom et nom : B1

Qualité : XXXXXXXXXXX

Date et lieu de naissance : XXXXXXXXXXXXX

Adresse de domiciliation : XXXXXXXXXXXXX

Numéro de registre national belge : XXXXXXXXXXX

Prénom et nom : B2

Qualité : XXXXXXXXXXXXXX

Date et lieu de naissance : XXXXXXXXXXXXX

Adresse de domiciliation : XXXXXXXXXXXXXX

Numéro de registre national belge : XXXXXXXXXXX

4. Appartement C – Maitre d’ouvrage

Prénom et nom : C1

Qualité : XXXXXXXXXXX

Date et lieu de naissance : XXXXXXXXXXXXX

Adresse de domiciliation : XXXXXXXXXXXXXXX

Numéro de registre national belge : XXXXXXXXXXXXX

Prénom et nom : C2

Qualité : XXXXXXXXXXXXXXXXX

Date et lieu de naissance : XXXXXXXXXXXXXXXXXX

Adresse de domiciliation : XXXXXXXXXXXXXXXXXX

Numéro de registre national belge : XXXXXXXXXXXXXX

III. Description de l’opération projetée

5. L’immeuble à démolir, situé dans la commune X, est actuellement un garage donnant à rue, enclavé entre deux édifices de hauteur moyenne, qui était anciennement rattaché au logement voisin.

6. Le garage a une superficie au sol de Xm2.

7. Le projet consiste à démolir complètement le garage et à construire un immeuble de type logement privé, composé de N appartements : N appartements de deux chambres et N appartement d'une chambre.

8. Le nouvel immeuble s'implantera sur la même et unique parcelle cadastrale sur laquelle se trouve actuellement le garage à démolir. Il s’implantera donc dans une « dent creuse » et il s'alignera au gabarit voisin, un immeuble à appartements construit en 20NN, en complétant ainsi le front bâti jusque-là fendu.

9. Le nouvel immeuble aura une superficie au sol de Nm2 et une superficie totale de Nm2.

10. Les appartements du nouvel immeuble seront en duplex, jouissant chacun d'un étage jour (cuisine + living) et d'un étage nuit (chambre(s) + salle de bain).

11. Le premier appartement s'implante au rez et au R+1, bénéficiant d'un jardin et d'une terrasse (appartement A) et le deuxième se trouve aux R+2 et R+3 (appartement B). L'accès au troisième appartement se fait dès le palier du R+3 et se déroule aux R+4 et R+5, sous le toit (appartement C).

IV. Décision

12. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

13. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

14. La rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe du même arrêté prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation pour autant qu’ils réunissent les conditions suivantes :

14.1. Condition 1 : les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé ;

14.2. Condition 2 : les opérations doivent concerner un bâtiment d'habitation qui est situé dans une des grandes villes énumérées dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l'article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d'une aide financière de l'Etat dans le cadre de la politique urbaine ;

14.3. Condition 3 : le maître d'ouvrage doit avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22, § 1er et 22bis du Code, remettre une déclaration à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé ; cette déclaration doit mentionner que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé, et elle doit être accompagnée d'une copie du permis de bâtir et du (des) contrat(s) d'entreprise ; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

14.4. Condition 4 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22, § 1er et 22bis du Code doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment ;

14.5. Condition 5 : la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base de la déclaration visée ci-avant, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

15. En ce qui concerne les travaux de démolition, ils doivent en principe aboutir à une démolition complète du bâtiment. Néanmoins, pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application de la rubrique XXXVII précitée. Il convient de noter que cette tolérance administrative est strictement limitée aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition.

16. En l’espèce, des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, photos), il ressort que le projet consiste bien à démolir la totalité du garage érigé sur la parcelle visée.

17. Par ailleurs, le demandeur a confirmé que cette habitation sera totalement destinée au logement privé. En effet, le nouvel immeuble disposera de N unité d’habitation séparées, dont les droits de propriétés sont pleinement détenus par l’un des couples. La condition 1 est donc remplie.

18. Le bâtiment qui fait l’objet d’une démolition suivie d’une reconstruction conjointe se trouve sur le territoire de la ville de X. Dès lors, la condition 2 est bien respectée.

19. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 3 à 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la démolition des bâtiments existants et à la reconstruction conjointe d’une habitation unifamiliale pourront bénéficier du taux réduit de 6%.

20. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

20.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

20.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

20.3. au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

21. Par conséquent les éventuels travaux d’aménagement du jardin seront exclus du bénéfice du taux réduit de 6% et passibles de la taxe au taux de 21%.