Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtimentsTVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison - Article 1^er quater, § 3 de l’AR n^o 20 fixant les taux de TVA (article 15, Loi-programme du 20.12.2020, MB, 30.12.2020, 1ière édition, p. 96068; article 1, AR du 27.03.2022 modifiant l’AR n^o 20 en ce qui concerne la démolition et la reconstruction de bâtiments sur tout le territoire de la Belgique, MB, 31.03.2022)

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Voor dit project is het de vennootschap X die in haar hoedanigheid van opstalhouder en projectontwikkelaar optreedt als aanvrager van de ruling. De vennootschap Y zal in het kader van het hierna omschreven project optreden als grondeigenaar.

2. Te B aan de straat S bevindt zich een site bestaande uit verscheidene kadastrale percelen. Op het ogenblik van de verwerving van de site betreft het de volgende kadastrale percelen: t, u, v, w, x, y en z.

• De percelen t en u werden door Y aangekocht middels notariële akte.

• De percelen v, w, z en x werden door Y aangekocht middels notariële akte. Middels de transactie met de heer Y Z verwierven Y (i.e. grondeigenaar) en X (i.e. vastgoedpromotor) ook nog het perceel y.

Zoals hierna blijkt betreft het, met uitzondering van de vroeger onbebouwde percelen, met name perceel t en perceel x, vroeger bebouwde percelen:

- perceel v – gekadastreerd als perceel grond waarop industriële panden gelegen waren, bestaande uit een kantoor, magazijn, werkplaats, garage en een hangar;

- perceel w – gekadastreerd als perceel grond met wachthuis;

- perceel y – (initieel bij aanvang van de afbraakwerken in jaar n) gekadastreerd als perceel grond met woning;

- perceel u – gekadastreerd als bergplaats;

- perceel z – gekadastreerd als woning.

3. Met het oog op de realisatie van het vastgoedproject “E” werd in jaar n-1 de vergunning bekomen voor het bouwrijp maken van de terreinen, en op grond waarvan de oude bestaande gebouwen al in jaar n volledig werden afgebroken. X heeft hiervoor beroep gedaan op vennootschap W als onderaannemer.

Verschillende administratieve vertragingen (cf. infra) hebben er echter voor gezorgd dat hoewel de destijds bestaande gebouwen al in jaar n werden afgebroken, de vergunning voor de heropbouw van het residentieel nieuwbouwproject anno nu nog altijd hangende is.

Thans zijn al deze percelen samengevoegd tot de percelen q, r en s. De wooneenheden zullen worden gerealiseerd op de percelen q en s.

4. De betreffende projectsite zal de komende jaren worden herontwikkeld tot ‘E’, een project bestemd voor residentiële bewoning. In het project zullen alfa aantal wooneenheden worden gerealiseerd, verdeeld over 3 woonblokken, alsook een ondergrondse parking en een handelsruimte.

5. De aanvraag van de omgevingsvergunning met betrekking tot de bedoelde handelingen is in casu bij de bevoegde overheid ingediend vóór 01.07.2023.

6. De eerste schijf met betrekking tot de opstallen zal onder de Wet Breyne worden gefactureerd en wordt nog voorzien vóór het einde van 2023.

II. Vraagstelling

7. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van de wooneenheden die deel uitmaken van het hierna genoemde en besproken project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode van 01.01.2021 tot en met 31.12.2023 (eventueel later bij verlenging of bestendiging van de regeling), mits de formaliteiten daartoe worden nageleefd en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

8. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de regeling van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20

9. Ingevolge de Wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 (1) is het verlaagde btw-tarief van 6% onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

[(1) Programmawet van 20.12.2020, BS 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068.]

Met het Koninklijk Besluit van 27.03.2022 (2) werd dit tijdelijk heropbouwtarief van 6% verlengd met één jaar tot en met 31.12.2023.

[(2) Koninklijk Besluit van 27.03.2022 tot wijziging van het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20.07.1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat de fotovoltaïsche zonnepanelen, de thermische zonnepanelen en de zonneboilers, de warmtepompen, en de afbraak en heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied betreft (BS 31.03.2022).]

Deze verlenging tot en met 31.12.2023 brengt geen enkele wijziging met zich mee van de toepassingsvoorwaarden van de oorspronkelijke tijdelijke regeling (3).

[(3) Circulaire nr. 2022/C/45 (E.T. nr. 137.880/2) van 02.05.2022, punt 1.]

III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de regeling van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20

10. In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat:

• de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd - dat wil zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de bouwheer of verkoper genoemd) (4);

[(4) Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27.]

• de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

11. Alle wooneenheden die worden verkocht in het project ‘E’ in B die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² overeenkomstig artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1°, a) van het Btw-KB nr. 20 jo. § 8 van artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20.

12. Daarenboven maakt de verkoper van de wooneenheden zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van het Btw-KB nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring / factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

13. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de wooneenheden, die in het kader van het project ‘E’ in B worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat de betreffende wooneenheden allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van het Btw-KB nr. 20.

III.B. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20: toepassing in casu

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

14. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20, is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

15. In casu wordt er door de projectontwikkelaar in het kader van dit vastgoedproject gewerkt met een opstalconstructie.

De grond kan dan door de grondeigenaar afzonderlijk worden verkocht onder het stelsel van de registratiebelasting (5).

[(5) Zie de regeling die staat beschreven in de beslissing nr. E.T.119.318 van 28.10.2010, punt 2, onder "2de voorwaarde”; zie ook Verslag, Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/010, 50.]

In de vastgoedsector is het zeer gebruikelijk dat er wordt gewerkt met het systeem van een gesplitste verkoop (mits consequent handelen).

16. X is de eigenaar, via het door Y gevestigde opstalrecht, van de bestaande opstallen op de projectsite.

X zal dan ook de bouwheer zijn van de afbraakwerken van de constructies die haar toebehoren en die noodzakelijk zijn voor de daarmee gepaard gaande heropbouw door haar van de wooneenheden, die zij vervolgens zal bestemmen voor verkoop aan particulieren die deze voor bewoning zullen bestemmen.

17. X kwalificeert als beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW. Het is vaste rulingpraktijk dat een vennootschap als beroepsoprichter moet worden beschouwd wanneer zij de bouw van een gebouw van een zekere omvang uitvoert waarvan de duur zich over verschillende jaren zal uitstrekken en de vennootschap ab initio van plan is om hierop een eigendomsrecht of zakelijk recht over te dragen.

Omdat vaststaat dat dit project met alfa aantal appartementen een groot gebouw met een zekere omvang betreft en dat X de intentie heeft om de betrokken woonunits te verkopen binnen de btw-nieuwheidstermijn, dient zij te worden aangemerkt als een beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW en is de verkoop van deze wooneenheden en de daaraan verbonden gemeenschappelijke delen van rechtswege en zonder specifieke formaliteiten te belasten met btw.

18. De identiteitsvereiste is in casu vervuld aangezien de aanvrager-opstalhouder, X, enerzijds de oude gebouwen zal (laten) afbreken en anderzijds de wooneenheden (appartementen) zal heropbouwen.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

19. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (6). Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

[(6) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

20. Aan deze voorwaarde wordt in casu voldaan.

III.B.3. Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw - samenvoeging van meerdere kadastrale percelen: hoofdzakelijkheidscriterium (50%-regel)

21. Eén van de grondvoorwaarden voor de bedoelde regeling is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

22. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden (7). Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (8).

[(7) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al Informaties en Mededelingen van 22.06.2007/1 (E.T. 112.400).]

[(8) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

23. Thans zijn al de percelen vermeld in randnummer 3 supra samengevoegd tot de percelen q, r en s. De betreffende wooneenheden zullen gerealiseerd worden op de percelen q en s. Als oplossing voor het probleem dat bij projectontwikkeling sprake is van een samenvoeging van kadastrale percelen, kwam men met het hoofdzakelijkheidscriterium.

Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% toe te passen.

In het omgekeerde geval zal het standaard btw-tarief van toepassing zijn op de werken met betrekking tot dat gebouw. De btw-administratie hanteert ter zake dus een alles-of-niets benadering (9).

[(9) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.3.]

Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (foot print of bewoonbare oppervlakte op het maaiveld, alle ruimtes en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw. Met andere woorden, de hoogte van het gebouw of de oppervlakte van bijvoorbeeld een ondergrondse parking, worden bij deze beoordeling niet betrokken.

De 50%-grens wordt voorts bekeken voor het volledige gebouw (en niet voor een deel van het gebouw zoals bijvoorbeeld een individueel appartement) (10).

[(10) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.3; zie ook Integraal Verslag, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/010, 49.]

Het maakt daarbij niet uit dat het appartementsgebouw is opgesplitst in afzonderlijke mede-eigendommen. De beoordeling gebeurt toch op het niveau van het gehele gebouw, de verschillende (deelverenigingen van) mede-eigendommen samengevoegd.

24. De vraag is hoe die 50%-regel moet worden toegepast bij verschillende bovengrondse vrijstaande gebouwen op een site die ondergronds bouwfysisch en functioneel geïntegreerd zijn.

25. De btw-administratie heeft het standpunt ingenomen dat, als meerdere afzonderlijke appartementsgebouwen of woonblokken (bouw)fysisch en functioneel geïntegreerd (verbonden) zijn via bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ondergrondse kelder of parkeergarage die zich uitstrekken over meerdere percelen, zij voor de btw als één gebouw worden aangemerkt. Dit is uiteraard een feitenkwestie.

Een louter (bouw)fysische ondergrondse verbinding tussen twee of meerdere gebouwen volstaat voor de btw-administratie alvast niet. Er moet wel degelijk sprake zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse garage en/of kelder met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op alle woonblokken (zoals bijvoorbeeld trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke in- en uitritten, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen of technische lokalen, enzovoort) (11).

[(11) https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-afbraak-heropbouw-faq-tijdelijk.pdf, “Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan”, editie 02.06.2021, onder titel 2, punt 2.7.]

26. De wooneenheden zijn onderverdeeld in 3 blokken (waartoe ze ook een aandeel in de gemeenschappelijke delen hebben), te weten woonblokken A, B en C.

Deze woonblokken worden gerealiseerd op, en zijn aldus verbonden met, één gemeenschappelijke ondergrondse garage.

27. Deze blokken dienen in casu voor btw als één gebouw aangemerkt te worden aangezien zij bouwfysisch en functioneel met elkaar verbonden zijn, i.e.:

• er is voorzien in één gemeenschappelijke in- en uitrit die doorloopt onder de 3 woonblokken A, B en C;

• de ondergrondse garage is toegankelijk voor alle bewoners van woonblok A, B of C;

• de ondergrondse parking heeft gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op de 3 woonblokken A, B en C;

• er is ook voorzien in gemeenschappelijk te gebruiken fietsenstalling en afvalberging, en;

• er wordt een blijvende en permanente doorgang gevormd tussen de ondergrondse ruimtes.

28. Voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief, dient de oppervlakte van het gebouw – i.e. grondoppervlak met alle ruimtes en muren op het gelijkvloers meegeteld – voor meer dan 50% gelegen te zijn op vroeger bebouwde percelen.

Rekening houdend met de ligging van de bovengrondse footprint van de nieuwe woonblokken tezamen, wordt vastgesteld dat zij voor (ruimschoots) meer dan 50% gelegen zijn op de vroeger bebouwde percelen.

29. De DVB aanvaardt in de gegeven omstandigheden dat de woonblokken A, B en C die een gemeenschappelijke ondergrondse garage en/of kelder hebben, als één gebouw kunnen worden aangemerkt (cf. supra) (12). Dit is ook vaste rulingpraktijk. Er is in casu sprake van een ondergronds mobiliteitstraject waardoor een ondergrondse parking en/of kelder wordt aangelegd die onder deze woonblokken doorloopt. De ondergrondse parking wordt ook voorzien van gemeenschappelijke nutsvoorzieningen. Omdat deze woonblokken op zekere afstand van elkaar worden ingeplant, wordt ondergronds voldoende ruimte gecreëerd om de parkeerplaatsen en circulatie mogelijk te maken. Deze ondergrondse verbinding dient ook als fundering voor de erop gebouwde woonblokken.

[(12) Ibidem.]

Het is in casu duidelijk dat beduidend meer dan 50% van het (bouw)fysisch en functioneel geheel zal worden ingeplant (footprint) op percelen die oorspronkelijk een significante bebouwing hadden en hierdoor komt het volledig projectgebied in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief.

30. Gelet op wat voorafgaat is de DVB van oordeel dat de betreffende alfa aantal wooneenheden (appartementen) onderverdeeld in de woonblokken A, B, C principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20.

III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

31. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop (13) alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

[(13) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2. a.i.]

32. Onder de bedoelde regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (14).

[(14) Memorie van Toelichting, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren (15).

[(15) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

33. Het project wordt m.a.w. gerealiseerd op de kadastrale percelen v, w, y, u, z, x en t.

De vroeger bebouwde percelen zijn de volgende:

- perceel v, gekadastreerd als perceel grond waarop gemeentelijke magazijnen gelegen waren, bestaande uit een kantoor, magazijn, werkplaats, garage en een hangar;

- perceel w, gekadastreerd als perceel grond met wachthuis;

- perceel y, (initieel bij aanvang van de afbraakwerken in jaar n) gekadastreerd als perceel grond met woning;

- perceel u, gekadastreerd als bergplaats;

- perceel z, gekadastreerd als woning.

Deze percelen zijn dus in ieder geval aan te merken als bebouwd. De hierop afgebroken gebouwen (binnen het projectgebied) hadden een gezamenlijke oppervlakte van a m², waardoor de bebouwing aan te merken is als significant.

34. De tekst zelf van de bedoelde regeling verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting.

Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten woning(en), is en blijft bijgevolg een feitenkwestie. (16)

[(16) Ibidem.]

Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen (cf. supra) genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.B.5. Verband (link) tussen afbraak en heropbouw – as such geen maximaal tijdsverloop

35. De regelgeving veronderstelt dat er een verband (link) is tussen de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden (17).

[(17) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt. 3.2.]

Het betreft vastgoedprojecten waarbij de handelingen van heropbouw van een woning nauw verbonden zijn met de afbraak van het oorspronkelijke gebouw.

Nergens in de regeling wordt in dit verband voorzien in een tijdslimiet.

36. Er kan dus geruime tijd verlopen tussen het moment van de afbraak en de heropbouw. Van belang is dat de bouwheer de afbraak van een gebouw heeft verricht met het oog op de heropbouw van de woning. Wat verder in de circulaire luidt het dat er sprake moet zijn van een ‘eenheid van project’, waarbij de afbraak van het oorspronkelijke gebouw en de heropbouw van de woningen of appartementen gebeurt als een globaal project. Ook dit is een feitenkwestie, maar dit blijkt normaliter uit de omgevingsvergunning (18).

[(18) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt. 5.1.]

37. Het gegeven dat de afbraak al heeft plaatsgevonden of al geruime tijd geleden gebeurde, hoeft as such geen beletsel te zijn voor de toepassing van dit heropbouwtarief van 6%, althans voor zover duidelijk is dat er eenheid is tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt en de heropbouw van de woning op het projectgebied sinds de vergunning van de bevoegde overheid organisch is gegroeid.

38. Een langer tijdsverloop tussen afbraak en heropbouw kan verantwoord zijn, bijvoorbeeld bij afbraak van een gebouw waarna de onroerende werken een tijd worden stilgelegd omwille van juridische betwistingen, een bodemonderzoek, enzovoort. Dit is uiteraard een feitenkwestie.

39. De afbraakwerken werden door X al uitgevoerd in jaar n maar de heropbouw van het nieuwbouwproject heeft enige (administratieve) vertraging opgelopen en zal daardoor slechts binnenkort starten.

Dit tijdsverloop doet echter geen afbreuk aan de vaststelling dat zowel de afbraak van de destijds bestaande gebouwen als de heropbouw van de wooneenheden in het onderhavige project zullen worden verricht door X, dat afbraak en heropbouw dus worden uitgevoerd door dezelfde entiteit én dat er eenheid is tussen de afbraak en de heropbouw.

Ook uit de sloopvergunning van eind jaar n-1 blijkt met zoveel woorden dat er niet alleen een afbraak heeft plaatsgevonden maar ook dat die afbraakwerken werden uitgevoerd met het oog op een daaropvolgende heropbouw van een woongebouw. In deze sloopvergunning staat inderdaad het volgende te lezen:

- “Dossier: het bouwen van bèta aantal sociale woningen, gamma aantal appartementen, delta aantal nieuwe woonvormen en jota aantal handelsruimtes inclusief aanleg wegenis”;

- “Evenwel wordt een stedenbouwkundige vergunning verleend voor een gedeelte van de op de bijgaande plannen aangeduide werken zijnde het bouwrijp maken van het terrein, de aanleg van de wegenis en wadi, het bouwen van bèta aantal sociale woningen, het bouwen van delta aantal geschakelde/gestapelde woningen (nieuwe woonvorm) en het centraal appartementsblok (lambda aantal appartementen)”;

- “Aan de gedeeltelijke vergunning wordt volgende last verbonden: het realiseren van het in de aanvraag voorziene sociaal woonaanbod in projectzone (bèta aantal woningen)”.

III.B.6. Bijgebouwen en aanhorigheden

40. Het bedoelde verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is dit verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin (19).

[(19) Circulaire 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6.]

41. Ook garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan dit 6% btw-tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is dit verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (20).

[(20) Circulaire 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.]

42. De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m².

43. Voor de verkoop van de ondergrondse autostaanplaatsen en bergingen die in dit project samen met de gerealiseerde woningen zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Deze standpuntbepaling is gebaseerd op de volgende vaststellingen:

i. in de wet staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voormelde bepaling worden beschouwd;

ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de parkeerplaats van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire.

44. De wooneenheden die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid inclusief ondergrondse autostaanplaats en berging moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet.

IV. Conclusie

45. Voor de btw die overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar wordt van 01.01.2021 tot en met 31.12.2023, komt X bij de verkoop van de bedoelde alfa aantal op de projectsite gerealiseerde wooneenheden (appartementen), verdeeld over 3 woonblokken A, B een C, die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en besproken project ‘E’ in B (en de ondergrondse autostaanplaatsen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor deze woongelegenheden), in de gegeven feitelijke omstandigheden principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20.

46. Deze einddatum (uiterlijk 31.12.2023) kan komen te vervallen indien de wetgever deze tijdelijke regeling inzake levering niet zou hernemen en eventueel zou voorzien in een overgangsmaatregel waardoor bepaalde lopende projecten desgevallend in aanmerking kunnen blijven komen voor deze tijdelijke regeling inzake levering gedurende een bepaalde periode onder bepaalde (temporele) voorwaarden.

47. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.

48. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%-heropbouwtarief verder afhankelijk is van de in artikel 1quater, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 8 van het Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.