Revenus locatifs d’une chambre meublée, Revenus immobiliers, Revenus mobiliersRevenus locatifs d’une chambre meublée - Revenus immobiliers - Revenus mobiliers - Revenus divers - Détermination forfaitaire du revenu mobilier

I. Objet de la demande

1. La demande vise à obtenir la confirmation du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») que :

1.1. Les revenus provenant de la location d'une chambre meublée dans l’habitation du Demandeur avec fourniture du linge de maison par l'intermédiaire de la plateforme de location « ZZZ » :

1.1.1. en ce qui concerne la partie immobilière, seront considérés comme des revenus immobiliers conformément à l'article 7, §1, 2°, a), deuxième tiret du Code des impôts sur les revenus 1992 (ci-après « CIR 92 ») ;

1.1.2. en ce qui concerne la partie mobilière, seront considérés comme des revenus mobiliers conformément à l'article 17, §1, 3° du CIR 92 ;

1.1.3. en ce qui concerne les services offerts, seront considérés comme des revenus divers conformément à l’article 90, alinéa 1er, 1° du CIR 92 ;

1.1.4. ne constituent pas des revenus professionnels visés à l'article 23, §1 du CIR 92.

1.2. Conformément à l'article 4, 2°, b) de l'Arrêté royal d'exécution du CIR 92 (ci-après AR/CIR 92), le montant brut du revenu imposable provenant de biens mobiliers sera censé correspondre à 40 % du loyer perçu, étant donné qu'aucune répartition préalable n’est actée dans le contrat de location.

II. Description des faits et de l’opération envisagée (1)

[(1) Tels que décrits par le Demandeur]

II.A. Contexte

2. Monsieur X est célibataire (sans être cohabitant légal) et travaille en tant que salarié au sein d’une banque établie en Belgique.

3. Monsieur X est propriétaire de son habitation qui a été construite en 2022, sur un terrain dont il a fait l’acquisition en 2020. Il s’agit d’une maison unifamiliale, dont la construction a été financée par un crédit hypothécaire de XX,XX EUR (prêt contracté en 2021).

4. Dans ce contexte, Monsieur X envisage de donner en location une chambre avec fourniture du linge de maison (linge de lit et de bain) au sein de son habitation via la plateforme de location « ZZZ ».

5. Selon le Demandeur, un service très limité sera fourni dans le cadre de ladite location :

• l'entretien quotidien ne se fera pas : le propriétaire entretiendra le logement chaque semaine ;

• l'accueil s'effectuera via les clés mises dans la boîte aux lettres (pas de boîte à clés) ;

• la gestion d’une réservation nécessitera peu d’investissement. Le bailleur recevra une notification en cas de demande et vérifiera la disponibilité du logement. Le cas échéant, la location sera inscrite au planning des locations ;

• aucun petit-déjeuner ne sera fourni ;

• aucun voyage touristique ne sera proposé ;

• le linge de maison sera en principe fourni au locataire.

6. Le logement ne fera par ailleurs pas l’objet de travaux d'amélioration en vue de la location via la plateforme « ZZZ ».

7. Les lieux ne seront en outre loués qu'à des particuliers qui ne les utiliseront pas pour l'exercice de leur activité professionnelle.

8. L'intention est de louer le logement régulièrement.

9. Le loyer mensuel peut approximativement être estimé à XX,XX EUR.

10. Un prix global serait facturé aux locataires du logement par la plateforme de location, laquelle ne permet pas de décomposer le prix pour la location proprement dite et les services fournis.

11. Monsieur X proposera le bien à la location avec la fourniture du linge de lit et de bain pour un prix qui sera fixé par les parties distinctement du prix pour la location.

12. Enfin, il est précisé que le Demandeur est propriétaire d’un second bien immobilier pour lequel il a réalisé une donation à concurrence de 10% de la pleine propriété au profit de sa fille. Depuis lors, Monsieur X détient ainsi une quote-part de 90% de la propriété du bien. La maison est donnée en location dans le cadre d’un bail à résidence principale et de longue durée. Il n’est actuellement pas envisagé de donner ce bien en location via la plateforme « ZZZ ».

II.B. Opération envisagée

13. Monsieur X considère que la fourniture de draps de lit et du linge de bain, qui lui imposera de facturer une TVA et l’amènera à cette fin de disposer d’un numéro de TVA, ne sera pas de nature à ce que l’activité de location soit considérée comme un revenu professionnel et que dès lors, les revenus issus de la location immobilière seront scindés le cas échéant, en revenus immobiliers, revenus mobiliers et revenus divers.

III. Décision

Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies.

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

14. Monsieur X possède une maison d’habitation où il réside et dans laquelle une chambre meublée sera mise en location via la plateforme de location « ZZZ ». Aucune disposition spécifique n’est stipulée dans le contrat en ce qui concerne la ventilation du prix se rapportant aux biens immeubles et aux biens meubles.

15. Un prix global sera facturé aux locataires du logement par la plateforme de location, laquelle ne permet pas de décomposer le prix pour la location proprement dite et les services fournis.

16. Selon les informations communiquées par le Demandeur, les services offerts seront limités (voir point 5 de la décision).

III.A. Qualification des revenus locatifs provenant de la location (à l’exclusion du mobilier) de la chambre meublée

17. Conformément à l’article 7, § 1, 2 °, a), deuxième tiret du CIR 92, les revenus de biens immobiliers bâtis situés en Belgique qui sont donnés en location à une personne physique qui ne les affecte ni totalement ni partiellement à l’exercice de son activité professionnelle sont constitués du revenu cadastral majorés de 40%.

18. Selon la théorie de la « contrainte », les revenus qui sont par nature « immobiliers » ou « mobiliers » sont imposables respectivement en tant que revenus immobiliers ou mobiliers (Cass. 22 janvier 2010 et 4 octobre 2013).

19. Ainsi, les revenus tirés de la location d’un immeuble par l'intermédiaire de la plateforme « ZZZ » ne peuvent pas être considérés comme des revenus divers.

20. Toutefois, les revenus de biens immobiliers et des capitaux et biens mobiliers sont considérés comme des revenus professionnels au sens de l’article 37 du CIR 92 lorsque ces biens sont affectés à l’exercice de l’activité professionnelle du bénéficiaire des revenus.

21. Conformément aux dispositions de l’article 23, §1 du CIR 92, les revenus professionnels (y compris les bénéfices, les profits et les rémunérations) sont des revenus qui proviennent directement ou indirectement d’activités de toute nature.

22. Il ressort du n° 23/35 du Com.IR 92 que : « par occupation lucrative, il y a lieu d'entendre, lorsqu'elle est exercée par une personne physique, un ensemble d'opérations qui sont suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et qui, débordant les limites de la gestion normale du patrimoine privé, présentent un caractère professionnel (Cass., 6.5.1969, Grazia et de Mesmay, Bull., 475, p. 1043; id., 24.9.1968, Petit, Bull., 466, p. 1298) ».

23. Il ressort du n° 23/36 du Com.IR 92 que : « peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une occupation lucrative à caractère professionnel, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu’elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable intéressé ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle [ La seule circonstance qu'une opération accomplie dans le cadre d'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de celle-ci, ne suffit évidemment pas pour que cette opération soit considérée comme une occupation lucrative au sens de l'art. 27, CIR 92. Pour cela, il doit en effet être également satisfait au principe général selon lequel l'activité doit entrer dans le cadre d'un ensemble d’opérations qui sont suffisamment fréquentes et liées entre elles ] ».

24. Compte tenu du fait que :

- le Demandeur est salarié au sein d’une banque établie en Belgique ;

- la maison d’habitation louée via la plateforme de location « ZZZ » ne sera pas utilisée pour l'activité professionnelle du Demandeur ;

- la location ne constitue pas un prolongement de l’activité professionnelle du Demandeur ;

- l'activité de location de seulement deux logements du patrimoine privé dont une chambre via la plateforme de location « ZZZ » ne permet pas de conclure à l’existence d’une activité professionnelle ;

- le temps consacré aux activités de suivi et aux services est très limité (voir point 5 de la décision).

De ce qui précède, il peut être conclu que les revenus locatifs (à l’exclusion du mobilier, voir III.B.) perçus par le Demandeur ne constituent pas des revenus professionnels au sens de l'article 23 du CIR 92, mais doivent être considérés comme des revenus immobiliers au sens de l'article 7, § 1, 2°, a), deuxième tiret du CIR 92.

III.B. Classification des revenus locatifs provenant de la location du mobilier de la chambre meublée

25. Conformément à l’article 17, § 1, 3° du CIR 92, les revenus provenant de la location de biens mobiliers constituent des revenus de capitaux et biens mobiliers.

26. L’article 4, 2°, b), AR/CIR 92 prévoit que lorsqu’il s’agit de biens meubles garnissant des habitations, chambres ou appartements meublés et qu’il est stipulé un loyer global pour les biens mobiliers et immobiliers, les 2/5 dudit loyer sont censés représenter le montant brut au titre de revenus imposables de biens mobiliers.

27. Les contrats de location qui seront conclus n’indiqueront pas un montant distinct pour le prix de la location du mobilier présent dans la chambre meublée de la maison d’habitation.

28. En conséquence, il peut être défini que 40 % du loyer (2) qui sera obtenu pour la location du bien immobilier meublé constituera dès lors un revenu mobilier.

[(2) Hors services offerts]

III.C. En ce qui concerne la prestation de services

29. Depuis le 1er juillet 2022, si un logement meublé est loué pour une durée de moins de trois mois en proposant un service tel que la mise à disposition du linge de maison (gîte, chambre d’hôtes…), le bénéficiaires des revenus est assujetti à la TVA, et doit appliquer 6% de TVA sur l’intégralité des loyers. Cette règle s’applique également aux particuliers qui exploitent un gîte ou une chambre d’hôtes en-dehors d’une activité professionnelle.

30. Le fait que la nouvelle législation TVA impose au bénéficiaire de tels revenus un assujettissement à la TVA ne sera pas de nature, en ce qui concerne l’impôt des personnes physique, à ce que l’activité de location soit considérée comme un revenu professionnel. Le fait que certaines opérations puissent constituer une activité professionnelle à l’impôt des personnes physiques git en fait et doit être jugé au cas par cas au moyen de circonstances de fait concrètes.

31. Un prix global sera facturé au locataire via la plateforme de location « ZZZ » pour la fourniture du logement. Il est néanmoins convenu, qu’un montant forfaitaire correspondant à la fourniture du linge de maison sera fixé distinctement entre les parties (3). Les revenus obtenus en contrepartie de cette prestation limitée seront dès lors considérés comme des revenus divers conformément à l'article 90, alinéa 1er, 1° du CIR 92.

[(3) La fixation de ce montant forfaitaire n’a pas fait l’objet d’une analyse du SDA et ce montant devra correspondre à un prix de marché.]