Taux réduitTVA - Taux réduit - Démolition d'un bâtiment et reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation - Rénovation d’un logement - Livraison d’un bien immeuble

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise à obtenir la confirmation que les livraisons des appartements construits par X pourront bénéficier du taux de TVA réduit temporaire de 6%, conformément à l’article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de TVA.

II. Description des faits

2. Y est propriétaire d’un complexe immobilier composé d’une maison d’habitation et d’un immeuble industriel.

3. Y a obtenu un permis d'urbanisme en vue de réaffecter l'ensemble du bien en un immeuble d’appartements avec des emplacements de parking couverts.

4. Dans le cadre du projet immobilier, Y apporte son bien sur lequel il a concédé un droit de superficie, avec renonciation au droit d’accession au profit de X.

5. En situation existante, la parcelle se compose d’une zone A et d’une zone B, C, D et E.

6. La zone A ne sera pas transformée et le bien qui l’occupe ne fait pas l’objet de la présente demande de ruling.

7. Les travaux de démolition-construction réalisés peuvent être résumés de la manière suivante.

8. La zone B a été lourdement transformée (démolition de toutes les dalles, de la toiture, adaptation des baies, nouvelles structures de toiture, nouvelles dalles de sol, nouveau planchers béton aux différents niveaux).

9. La zone C a également été lourdement transformée avec une nouvelle dalle de toiture, des transformations de baies, des nouvelles poutres principales, des renforts de poutrelles existantes. Les dalles de sol du rez et du haut ont été maintenues.

10. La zone D a été lourdement transformée avec une nouvelle dalle de sol, une nouvelle toiture et de nouvelles poutrelles principales, transformations importantes des baies.

11. La zone E a été complètement démolie et évacuée.

12. X entend procéder à la vente des appartements créés à des particuliers qui sont susceptibles d’entrer dans les conditions de l’article 1er quater de l’AR n°20.

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

13. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Disposition légale concernée

14. L’article 1er quater de l’arrêté royal n° 20 précise :

§ 1er. (…)

§ 2. (…)

§ 3. Le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d'habitation et le sol y attenant, ainsi qu'aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, lorsque la taxe due sur ces opérations est devenue exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.

Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes :

1° l'opération visée à l'alinéa 1er est relative à un bâtiment d'habitation qui après la livraison :

a) soit au moment de la première utilisation ou de la première occupation est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par l'acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m² ;

b) soit est donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou est donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale par l'acquéreur ;

2° le fournisseur :

a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code, ou, en cas d'une vente sur plan, avant le moment où intervient le fait générateur de la taxe conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l'acquéreur du bâtiment, mentionne que le bâtiment que le fournisseur a fait démolir et reconstruire et qui fait l'objet d'une opération visée à l'alinéa 1er, est destiné soit à être utilisé, soit comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur-personne physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m², soit à être donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou à être donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale, et est accompagnée d'une copie :

- du permis d'urbanisme ;

- du (des) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation ;

- du compromis ou de l'acte authentique portant sur l'opération visée à l'alinéa 1er ;

b) produit à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée au a) ;

3° les factures émises par le fournisseur de biens et les doubles qu'il conserve ainsi que les conventions ou actes authentiques relatifs aux opérations visées à l'alinéa 1er, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l'acquéreur sur la déclaration visée au 2, 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux.

Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique de l'acquéreur-personne physique :

- des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier ;

- d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première mise en service ou de la première occupation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a).

Le taux réduit n'est pas applicable à la partie du prix relative aux piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

§ 4. (…)

§ 5. (…)

§ 6. (…)

§ 7. (…)

§ 8. (…)

Démolition totale du bâtiment

15. La mesure temporaire prévue à l’article 1er quater susmentionné est notamment conditionnée au fait que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande soit complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier.

16. Ainsi, la circulaire 2021/C/18 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison précise que la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

17. En l’espèce, il ressort des documents transmis (plans, photos, rapport de l’architecte) que la démolition du bâtiment n’est pas totale. La demande de permis d’urbanisme le confirme d’ailleurs puisqu’elle vise la transformation des anciens ateliers en un ensemble de logements. Par ailleurs, la zone E sera démolie mais ne sera pas reconstruite. Elle servira à agrandir la cour existante et sera utilisée pour aménager des jardins et des emplacements de parking.

18. Néanmoins, l’exposé des motifs de loi-programme du 20 décembre 2020 qui a introduit l’article 1er quater de l’arrêté royal n° 20 et la circulaire 2021/C/18 prévoient une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de TVA pour la rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime.

19. Cette tolérance est strictement limitée aux cas où le taux réduit de la TVA pour la rénovation ne s'appliquerait pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition. Cette tolérance ne concerne donc pas les situations où le taux réduit pour la rénovation ne s’appliquerait pas en raison d’une extension trop importante d’un logement ou de la construction d’un logement en surélévation par exemple.

20. Il convient donc, en pratique, de vérifier en premier lieu si les travaux immobiliers effectués tombent dans le champ d’application des rubriques XXXI et XXXVIII. Cette analyse doit se faire par unité d’habitation, c’est-à-dire appartement par appartement.

21. En l’espèce, compte tenu des documents transmis (demande PU, PU, plans, photos, rapport de l’architecte), il apparaît que le projet vise essentiellement la transformation de bâtiments et que la majorité des éléments structurels de ces bâtiments ont été conservés. A cet égard, les travaux relatifs à ces bâtiments se limitent à renforcer certains éléments de structure, au remplacement des planchers au même niveau que les anciens et à la création de nouvelles charpentes pour toitures plates. Les fondations, caves et vides ventilés et la totalité des murs porteurs périphériques des zones B, C et D sont conservés ainsi qu’une partie des dalles de sol et des planchers (notamment dans la zone C). En outre, la structure métallique (poteaux et poutrelles) de la zone B est intégralement maintenue. Par conséquent, les travaux relatifs aux futurs logements du projet pourraient bénéficier de l’application de la rubrique XXXI précitée.

22. Dès lors, puisque les travaux immobiliers relatifs aux futurs logements du projet pourraient bénéficier de l’application de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de TVA, le SDA considère que la tolérance prévue n’est pas applicable et que la démolition du bâtiment n’est pas suffisante pour que la livraison des logements du projet puisse bénéficier du taux de 6% prévu par l’article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20 précité.