Fraction de bâtiment, Bâtiment ancien rénovéTVA - Fraction de bâtiment - Bâtiment ancien rénové - Des travaux de rénovation radicale - Taxation optionelle des locations immobilière

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te krijgen dat:

- het te verbouwen Lot … als een “gedeelte van een gebouw” kan worden beschouwd dat in het kader van onroerende verhuur in aanmerking komt voor de optionele belastingheffing;

- de verbouwingswerken grondig genoeg zijn om het te verbouwen gedeelte van het gebouw als nieuw te beschouwen (in lijn met artikel 152/2 van de btw-handleiding);

- de verhuur van het verbouwde gebouw aan externe partijen (buiten de btw-eenheid) met toepassing van btw kan geschieden (op basis van artikel 44, §3, 2°, d) W.BTW).

II. Beslissing

2. Met onderhavige rulingaanvraag wenst aanvrager te vernemen of Lot … na de voorgenomen verbouwingswerken met toepassing van btw overeenkomstig artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek kan verhuurd worden aan derden, huurders die geen lid zijn van de bestaande btw-eenheid.

3. Artikel 44, §3, 2° van het btw-wetboek bepaalt dat de verpachting en de verhuur van uit hun aard onroerende goederen van de belasting is vrijgesteld, met uitzondering van:

…

d) de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. Als een gebouw of een gedeelte van een gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen.

De optie geldt voor de gehele duur van de overeenkomst.

De optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is. Deze voorwaarde is niet van toepassing op de overeenkomsten tot terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen bedoeld onder punt a), tweede streepje waarvoor de optie kan worden uitgeoefend.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt verstaan onder "bijhorend terrein", het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd.

De Koning bepaalt het tijdstip waarop de optie moet worden uitgeoefend en de vormvereisten die daarbij moeten worden nagekomen;

II.1. “Lot …” - gedeelte van een gebouw

4. De toekomstige verbouwingswerken hebben betrekking op een kadastraal perceel waarop zich enerzijds een productiehal bevindt en anderzijds een bureelruimte. Deze bureelruimte zal in 2 fasen worden verbouwd, waarbij … uiteindelijk verhuurd zal worden aan een lid van de btw-eenheid. Deze verhuring blijft buiten het bestek van deze rulingaanvraag. Het andere gedeelte van de bestaande bureelruimte, zijnde Lot …, zal door de verbouwing worden omgevormd tot aparte units en worden verhuurd aan derden.

5. Aangezien de huidige rulingaanvraag enkel betrekking heeft op Lot … zal dienen te worden bepaald of “Lot …” als “een gedeelte van een gebouw” in aanmerking komt voor de optionele onroerende verhuur zoals bedoeld in artikel 44, §3, 2°, d) btw-wetboek.

6. In FAQ 2 van de circulaire 2019/C/25 betreffende de wet van 14.10.2018 tot wijziging van het Btw-Wetboek op het vlak van onroerende verhuur wordt het volgende vermeld:

In welk geval kan een gedeelte van een gebouw het voorwerp uitmaken van

de optionele btw-heffing?

Gedeelten van gebouwen komen uitsluitend in aanmerking voor de optionele belastingheffing als ze

economisch zelfstandig kunnen worden verhuurd en gebruikt.

Dat houdt onder meer in dat men zich van buitenaf toegang moet kunnen verschaffen tot die gedeelten, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend voor andere doeleinden dan de economische activiteit worden aangewend door de huurder of andere huurders.

Het is van geen belang of de andere huurders de optie voor belastingheffing ten aanzien van de verhuur van het door hen gebruikte gedeelte van het gebouw al dan niet hebben uitgeoefend. De toegang tot het gedeelte van het gebouw hoeft in die omstandigheden dus niet exclusief te zijn.

Voorbeelden

In de volgende gevallen kunnen de gedeelten van gebouwen economisch zelfstandig worden verhuurd en

gebruikt:

- De belastingplichtige kan zich van buitenaf toegang verschaffen tot zijn

bedrijfsruimten, zonder via ruimten te gaan die slechts voor privédoeleinden worden

gebruikt.

- De belastingplichtige heeft toegang tot zijn kantoor in een bedrijvencentrum via de

gemeenschappelijke delen (gangen, liften …).

7. Deze omschrijving is gelijkaardig aan de memorie van toelichting van deze wet van 14 oktober 2018.

8. Opdat “Lot …” derhalve als gedeelte van een gebouw kwalificeert dat onder de optieregeling met btw kan worden verhuurd, moet dit “Lot …” economisch zelfstandig kunnen worden verhuurd en gebruikt.

9. Er werd bevestigd dat na de verbouwing Lot … volledig economisch zelfstandig kan worden gebruikt en verhuurd. De bestaande doorgang wordt dichtgemaakt, er zullen afzonderlijke nutsvoorzieningen en sanitair worden voorzien en er zal slechts van buitenaf toegang mogelijk zijn. Daarnaast zal Lot … enkel verhuurd worden aan derden die geen deel uitmaken van de bestaande btw-eenheid.

10. In dergelijke omstandigheden dient te worden besloten dat “Lot …” kwalificeert als “een gedeelte van een gebouw” zoals bedoeld in artikel 44, §3, 2°, d) btw-wetboek.

II.2. “Lot …” - verbouwd oud gebouw

11. In Circulaire 2019/C/25 van 21 maart 2019 wordt in FAQ nr. 3 vermeld dat als basisregel voor de toepassing van artikel 44, §3, 2° d) geldt dat de optie voor de belastingheffing betrekking moet hebben op een nieuwbouw. Hiermee wordt eveneens bedoeld een oud gebouw dat ingrijpende of belangrijke renovatiewerken heeft ondergaan.

12. Er dient in casu te worden onderzocht of het bedoelde “Lot …”, als gedeelte van een gebouw, dergelijke ingrijpende of belangrijke renovatiewerken zal ondergaan.

13. Deze renovatiewerken tonen een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van “Lot …” waardoor het na de voorgenomen werkzaamheden, als gedeelte van een gebouw, de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

14. Bijkomend vermeldt de aanvrager dat de waarde van de uitgevoerde werken aan “Lot …” meer dan 60 % zullen bedragen van de verkoopwaarde van het onroerend na de werken.

15. Gelet op het bovenstaande dient te worden besloten dat “Lot …”, als gedeelte van een gebouw, door de beschreven renovatiewerken een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen zal ondergaan waardoor het na deze verbouwing zal kwalificeren als een nieuw onroerend goed zoals bedoeld door artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek.

II.3. Overige toepassingsvoorwaarden van artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek

16. Daarnaast zullen ook de andere toepassingswaarden van artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek vervuld zijn.

17. De toekomstige huurders zullen het goed uitsluitend gebruiken in het kader van hun economische activiteit. De aanvrager verwacht dat de huurders het pand zullen aanwenden als kantoorruimte, aangezien kleinhandel of ambtsbedrijf niet toegelaten zal worden.

18. Er werd een ontwerp huurcontract overgemaakt. Hieruit blijkt dat zowel de verhuurder als de huurder gezamenlijk zullen opteren om deze huurovereenkomst aan de btw te onderwerpen.

19. De bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd … waardoor geen btw opeisbaar geworden is op de eigenlijke materiële bouwwerkzaamheden voor 1 oktober 2018.