Le bâtiment rénové subissant une modification radicale dans sa nature

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. le bâtiment appartenant à la société demanderesse, dans lequel celle-ci va faire de très importants travaux de rénovation et de transformation, sera bien considéré, à l’issue de ces travaux, comme neuf au sens du CTVA ;

1.2. eu égard à ce caractère neuf, le bâtiment pourra être loué avec application de la taxe, et la demanderesse pourra déduire l’intégralité des taxes payées en amont lors des travaux de rénovation et transformation.

II. Description des faits

2. La société X est propriétaire d’un terrain et d’un supermarché.

3. Ce supermarché est actuellement loué à la société anonyme Y dont le siège est situé sur place et qui y exploite une grande surface alimentaire.

4. Le bâtiment qui abrite ce supermarché est fort ancien et ne répond plus du tout aux normes actuelles : il est beaucoup trop petit, et ses qualités architecturales tant extérieures qu’intérieures sont totalement dépassées.

5. Toutefois, l’emplacement du magasin reste très attractif de sorte que X et Y jugent indispensable de rester sur place.

6. Eu égard à ces éléments, la demanderesse envisage une transformation totale du bâtiment existant, qui implique, d’une part, une démolition partielle de celui-ci, avec curage et rénovation, et, d’autre part et surtout, une extension importante du magasin et du parking, de sorte que la surface brute du bâtiment, qui est actuellement de 1.246 m², soit portée à 2.655 m².

7. Le descriptif du projet montre clairement que le projet ne consiste en réalité pas à rénover le bâtiment existant, mais bien à ériger un nouveau bâtiment, beaucoup plus grand, implanté et orienté différemment, et disposant d’un parking entièrement reconsidéré.

III. Décision

8. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Notion de bâtiment neuf

9. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

10. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.

11. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

11.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

11.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

12. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

13. En l’espèce, des informations fournies (plans, photos, rapport d’expertise), il ressort que les travaux à entreprendre modifieront radicalement l’immeuble dans ses éléments essentiels.

14. En effet, les travaux envisagés ont pour objet d’assurer l’agrandissement du bâtiment et de l’adapter aux normes actuelles. La surface ancienne du bâtiment subsistant après les travaux ne représentera que 1246 m² sur un total de 2655 m² après les travaux.

15. Dès lors, pour autant que le revenu cadastral du bâtiment soit modifié, le bâtiment pourra être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.

Option pour la taxation de la location immobilière

16. L’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

17. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

18. La troisième FAQ de la circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment.

19. Dans le cas d’espèce, pour autant que le bâtiment puisse être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. n° 15 ci-avant) et puisque les travaux ne doivent débuter qu’en 2021 et que Y, locataire, va utiliser le bâtiment et le terrain y attenant exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti (v. n° 3 ci-avant), la location de ce bâtiment pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le locataire.