Le bâtiment rénové subissant une modification radicale dans sa nature

I. Objet de la demande

1. La demande vise à obtenir la confirmation que :

1.1. le bien immeuble à usage professionnel concerné par la présente demande pourra être qualifié de neuf suite aux transformations importantes qu’il aura à subir ;

1.2. la société immobilière susmentionnée pourra opter pour l’application de la TVA, en vertu de l’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA, dans le cadre de la mise en location de ce même bien.

II. Description des faits

Contexte de la demande

2. A a pour objet, tant pour son propre compte que pour le compte de tiers, la réalisation de toutes opérations immobilières au sens le plus large.

3. Dans les faits, A n’a, depuis sa constitution en 2015, réalisé qu’une seule opération : l’acquisition d’un immeuble à usage de négoce. Cette location n’est pas soumise au régime de la TVA.

4. A fait en effet partie d’un groupe familial actif dans la distribution de matériaux de construction W. W chapeaute, outre la précitée, trois sociétés opérationnelles : X, Y et Z.

5. Pour une question de nuisances urbanistiques, l’activité exercée par X doit impérativement être transférée sur un nouveau site.

6. Au mois de septembre 2019, la société a signé l’acte d’acquisition de ce site, composé d’une partie professionnelle et d’une partie privée (maison + appartement).

7. La maison d’habitation (laissée en l’état) et l’appartement (à rénover) sortent du cadre de la présente demande.

8. Avant mise en location au négoce, la partie professionnelle (B1-B2-B3) nécessite des transformations et reconstructions importantes.

Description succincte des travaux

9. Le bâtiment B1 se trouve au stade de gros œuvre non complètement fermé. Il s’agit de la seule structure qui sera conservée. Toutefois, la dalle de sol y sera modifiée, le mur mitoyen avec B2 sera démoli, les châssis de toit seront déplacés, l’isolation sera renforcée, un chauffage par le sol sera installé, un carrelage sera placé au rez-de-chaussée et au premier étage, les hourdis seront plafonnés, d’autres finitions intérieures seront exécutées.

10. Les bureaux et la salle d’exposition actuels (B2) seront entièrement démolis et feront place, au rez-de-chaussée, à de nouveaux bureaux, à une nouvelle salle d’exposition et à un nouveau magasin ; l’étage, à usage de dépôt, sera composé d’une dalle brute et d’une toiture en ardoise vitrée, isolée, et munie de panneaux photovoltaïques.

11. Les ateliers et hangars existants (B3) seront également détruits en vue de créer un vaste entrepôt constitué d’un grand ensemble d’auvents complètement ouverts. Les volumes du rez-de-chaussée seront couverts par un étage d’entreposage.

12. L’architecte de la société a établi un métrage détaillé, en surfaces et en longueurs de murs, des éléments conservés, démolis et reconstruits. Le tableau ci-dessous en synthétise les résultats :

13. Par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci va subir une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

14. Eu égard au fait que le bâtiment est dès lors neuf, que les travaux auront débuté après le 1er octobre 2018, que le futur preneur utilisera le bien loué exclusivement dans le cadre de l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti, et que bailleur et preneur conviendront explicitement dans le bail d’exercer conjointement l’option d’assujettissement, l’article 44 § 3, 2°, d), du CTVA trouve à s’appliquer.

III. Décision

15. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

16. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

17. La présente décision ne concerne que le bâtiment B1-B2-B3 à l’exclusion de l’appartement et de la maison.

Notion de bâtiment neuf

18. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

19. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1ère, n° 3, C).

20. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

20.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

20.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

21. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

22. En l’espèce, des informations fournies (plans, photos, permis d’urbanisme et description des travaux – v. n°s 9 à 13 ci-avant), il ressort que les travaux à entreprendre modifieront radicalement l’immeuble identifié B1-B2-B3 dans ses éléments essentiels.

23. En effet, les travaux envisagés ont pour objet d’assurer l’agrandissement du bâtiment et de l’adapter à une nouvelle activité économique. La surface ancienne du bâtiment subsistant après les travaux ne représente en effet que 434 m² sur un total de 1766,92 m² après les travaux.

24. Par ailleurs, les travaux envisagés vont s’appuyer de manière significative sur de nouveaux murs porteurs (66 mètres courants de murs anciens contre 538 mètres courants de murs neufs) ce qui confirme la modification fondamentale de la structure du bâtiment existant.

25. Dès lors, pour autant que le revenu cadastral du bâtiment soit modifié, le bâtiment B1-B2-B3 pourra être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.

Option pour la taxation de la location immobilière

26. L’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

27. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

28. La troisième FAQ de la circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment.

29. Dans le cas d’espèce, pour autant que le bâtiment B1-B2-B3 puisse être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. n° 25 ci-avant) et puisque le demandeur n’a acquis ce bien qu’en septembre 2019 (v. n° 6 ci-avant), qu’il n’a donc pas pu entreprendre de travaux de transformation avant le 1er octobre 2018 et que X, locataire, va utiliser le bâtiment B1-B2-B3 et le terrain y attenant exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti (v. n° 15 ci-avant), la location de ce bâtiment pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le locataire.