Bâtiment ancien rénové, Des travaux de rénovation radicaleTVA - Bâtiment ancien rénové - Des travaux de rénovation radicale - Taxation optionelle des locations immobilière

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De rulingaanvraag heeft betrekking op de vraag of een onroerend goed na verbouwing kwalificeert als een nieuw onroerend goed in de zin Art 44, §3, 1° btw-wetboek.

2. De rulingaanvraag heeft in tweede instantie betrekking op de optionele BTW-heffing van de onroerende verhuur aan belastingplichtigen voor de doeleinden van hun economische activiteit.

II. Beslissing

3. Met onderhavige rulingaanvraag wenst aanvrager te vernemen of het verbouwde en uitgebreide pand kan verhuurd worden met toepassing van btw overeenkomstig artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek.

4. Artikel 44, §3, 2° van het btw-wetboek bepaalt dat de verpachting en de verhuur van uit hun aard onroerende goederen van de belasting is vrijgesteld, met uitzondering van:

…

d)de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. Als een gebouw of een gedeelte van een gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen.

De optie geldt voor de gehele duur van de overeenkomst.

De optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is. Deze voorwaarde is niet van toepassing op de overeenkomsten tot terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen bedoeld onder punt a), tweede streepje waarvoor de optie kan worden uitgeoefend.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt verstaan onder "bijhorend terrein", het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd.

De Koning bepaalt het tijdstip waarop de optie moet worden uitgeoefend en de vormvereisten die daarbij moeten worden nagekomen;

II.1. Verbouwd oud gebouw

5. In Circulaire 2019/C/25 van 21 maart 2019 wordt in FAQ nr. 3 vermeld dat als basisregel voor de toepassing van artikel 44, §3, 2° d) geldt dat de optie voor de belastingheffing betrekking moet hebben op een nieuwbouw. Hiermee wordt eveneens bedoeld een oud gebouw dat ingrijpende of belangrijke renovatiewerken heeft ondergaan.

6. Er dient derhalve te worden onderzocht of het beschreven oud pand dergelijke ingrijpende of belangrijke renovatiewerken zal ondergaan.

7. De aanvrager beschrijft de werken die aan het pand zullen uitgevoerd worden. Zo zal het pand structurele wijzingen ondergaan door werkzaamheden die het gebouw moderniseren en aanpassen aan de wensen van de nieuwe huurder. Het aanpalende pand zal worden geïntegreerd en het merendeel van de dragende structuren zullen worden afgebroken en heropgebouwd. Tevens zal de oppervlakte worden uitgebreid.

8. Deze renovatiewerken tonen een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van het betreffende oude pand waardoor het de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.

9. Bijkomend vermeldt de aanvrager dat de waarde van de uitgevoerde werken meer dan 60 % zullen bedragen van de verkoopwaarde van het onroerend goed na de werken. Tevens zullen de uitgevoerde verbouwingen aanleiding geven tot wijziging van het kadastraal inkomen van het verbouwde oude pand.

10. Gelet op het bovenstaande dient te worden besloten dat het onroerend goed door de beschreven renovatiewerken een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen zal ondergaan waardoor het na deze verbouwing zal kwalificeren als een nieuw onroerend goed en derhalve bedoeld is door artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek.

II.2. Overige toepassingsvoorwaarden van artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek

11. Ook de andere toepassingswaarden van artikel 44, §3, 2° d) btw-wetboek zullen vervuld zijn.

12. De huurder zal het gebouw uitsluitend gebruiken voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-belastingplichtige verleent.

13. De verhuurder en de huurder zullen gezamenlijk opteren waarbij deze optie zowel betrekking zal hebben op het verbouwde oude gebouw als op het bijhorend terrein.

14. De bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd in … waardoor geen btw opeisbaar geworden is op de eigenlijke materiële bouwwerkzaamheden voor 1 oktober 2018.