Les travaux pour la création de deux appartements dans un bâtiment existant

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

1. De aanvrager is eigenaar van een onroerend goed gelegen <…>. Dit pand heeft een L-vorm en geeft vooraan uit in de <…>straat en achteraan in een zijstraat, de <…>. De aanvrager wenst dit pand een nieuwe bestemming te geven: een handelspand op het gelijkvloers, één appartement op de eerste verdieping (met een daarbij horende inpandige parkeerplaats en gedeelde inpandige fietsenberging op het gelijkvloers aan de kant van de <…>) en één appartement op de tweede verdieping (met twee daarbij horende inpandige parkeerplaatsen en gedeelde inpandige fietsenberging op het gelijkvloers aan de kant van de <…>). Om dit te bereiken zal enerzijds het voorste deel van het bestaande gebouw (dat beschermd is) gerestaureerd worden en anderzijds het achterste deel van het bestaande gebouw afgebroken worden en zal achteraan een nieuwbouwgedeelte worden opgericht. Het nieuwbouwgedeelte achteraan zal integraal aansluiten bij het te behouden voorste gedeelte. Op het gelijkvloers betreft de nieuwbouw de drie inpandige parkeerplaatsen en een berging voor de winkelruimte. Op de eerste en tweede verdieping wordt telkenmale een uitbreiding voorzien van de bestaande bebouwing zodat op iedere verdieping een ruim appartement in L-vorm wordt geconcipieerd.

2. De vraag is vooreerst of de uit te voeren werken met betrekking tot de twee appartementen (de werken inzake het handelsgelijkvloers maken niet het voorwerp uit van de aanvraag) kunnen gebeuren met het verlaagd btw-tarief van 6% conform rubriek XXXI van Tabel A uit het Koninklijk Besluit nr. 20. Vervolgens is de vraag of de appartementen kunnen verkocht worden met vrijstelling van btw.

A. Toepasselijk tarief

3. Cruciaal voor de bepaling van het tarief op de uit te voeren werken is de vraag of deze werken kunnen worden gekwalificeerd als verbouwingswerken dan wel of deze van die ingrijpende aard zijn dat ze leiden tot een nieuwbouw.

4. Uit de voorgelegde informatie blijkt dat wat betreft het voorste gedeelte van de bestaande constructie er niet zal geraakt worden aan de structuur hiervan. Dit deel is stedenbouwkundig beschermd en wordt gerestaureerd met behoud van de bestaande structuur. De kwalificatie inzake verbouwing dan wel nieuwbouw zal dan ook afhangen van het nieuw te bouwen achterste gedeelte. De oppervlakte hiervan dient te worden bekeken in verhouding tot de oppervlakte van de te behouden constructies.

5. Deze beoordeling gebeurt per wooneenheid. De aanvrager verklaart dat uit de basisakte zal blijken dat het appartement op de eerste verdieping als privatieve kavel onlosmakelijk zal verbonden zijn met één inpandige parkeerplaats en een gedeelte van de fietsenberging op het gelijkvloers. Hetzelfde geldt voor het appartement op de tweede verdieping dat onlosmakelijk zal verbonden zijn met twee inpandige parkeerplaatsen en een gedeelte van de fietsenberging op het gelijkvloers.

6. Op basis van de voorgelegde grondplannen en de aangereikte oppervlaktecijfers blijkt dat de uitbreiding voor iedere wooneenheid (inclusief inpandige parkeerplaatsen, fietsenberging en quotiteit in de gemeenschappelijke delen) telkenmale minder dan de helft is van de totale oppervlakte van de nieuwe wooneenheid. Voor beide wooneenheden is dit telkens in de orde van 40 % uitbreiding en 60% bestaande oppervlakte.

7. Verder overloopt de aanvrager in zijn aanvraag de voorwaarden zoals verwoord in §1, punten 1 tot en met 5 van rubriek XXXI van tabel A uit het Koninklijk Besluit nr. 20 en verklaart hij dat hij aan al deze voorwaarden en formaliteiten zal voldoen. De DVB merkt hierbij op dat het gegeven dat de aanvrager de werken uitvoert met het oog op de verkoop van beide wooneenheden niet belet dat hij kan worden gekwalificeerd als eindverbruiker in de zin van punt 4 van §1 van rubriek XXXI van tabel A uit het Koninklijk Besluit nr. 20 (cf. aanschrijving 86/006 dd. 22/08/1986, randnummer 76).

8. Gezien het voorgaande kan de DVB dan ook bevestigen dat de uit te voeren werken voor de creatie van de twee wooneenheden op respectievelijk de eerste en de tweede verdieping (inclusief de daarbij horende inpandige parkeerplaatsen, fietsenberging en hun aandeel in de gemeenschappelijke delen) kan plaats vinden met toepassing van het verlaagd tarief ad 6% conform rubriek XXXI van tabel A uit het Koninklijk Besluit nr. 20.

B. Verkoop met vrijstelling van btw

9. De twee appartementen zullen door de aanvrager te koop worden aangeboden. De verkoop van deze appartementen is in principe vrijgesteld van btw conform artikel 44, §3, 1°, a), lid 1 W.Btw. In het tweede lid van hetzelfde artikel wordt echter een uitzondering op de vrijstelling voorzien voor nieuwe gebouwen. De vraag is dan ook of de twee appartementen al dan niet als nieuw moeten worden aanzien in de zin van artikel 44, §3, 1°, a), lid 2 W.Btw.

10. In de geest van de tekst van dit artikel dient niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze wordt verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw (Btw-handleiding, 2015, randnummer 152/2).

11. Aansluitend op de hogere bespreking kunnen we vaststellen dat de beoogde appartementen in hoofdzaak hun basis vinden in het reeds bestaande gebouw. Dit gebouw ondergaat een verbouwing maar wordt hierbij niet in zijn wezenlijke kenmerken gewijzigd (dit kan ook moeilijk gezien het (deels) beschermde statuut). Het feit dat er achteraan een nieuwe uitbreiding wordt gerealiseerd doet geen afbreuk aan deze zienswijze vermits deze uitbreiding qua oppervlakte kleiner blijft dan het behouden bestaande gebouw en dit zowel in zijn geheel bekeken als bij een vergelijking per wooneenheid met de inherent daarbij verbonden inpandige parkeerplaats(en).

12. De DVB kan dan ook bevestigen dat de verkoop van de twee appartementen (inclusief de respectievelijke inpandige parkeerplaatsen en fietsenberging) zal vrijgesteld zijn van btw conform artikel 44, §3, 1°, a) lid 1 W.Btw.