Rénovation, Emphytéose, Droit à déduction, reconstructionTVA - Rénovation - Emphytéose - Droit à déduction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende:

1. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

I.1. nieuwe karakter van het Onroerend Goed

2. De aanvrager vraagt de bevestiging dat de werken die zij uitvoert aan het Onroerend Goed leiden tot een nieuw gebouw voor btw.

3. In de geest van de tekst van artikel 44, §3, 1° W.Btw dient niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw (btw-handleiding, versie 1 februari 2015, randnummer 152/2).

4. Als eerste geval wordt in de btw-handleiding de situatie naar voor gebracht waarbij het bestaande gebouw een ingrijpende wijziging ondergaat in de wezenlijke elementen van zijn structuur. Op basis van de door de aanvrager aangeleverde informatie kon de DVB besluiten dat deze piste in casu niet van toepassing is.

5. De aanvrager beroept zich dan ook op het derde geval uit de btw-handleiding onder randnummer 152/2, de zogenaamde 60% regel. Dit houdt in dat kan worden aanvaard dat het om een nieuw gebouw gaat wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken.

6. Drie parameters zijn van belang in deze berekening: de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk). Omtrent de verkoopwaarde van het gebouw noch die van de grond kan de DVB een uitspraak doen. Ook inzake de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren werken kan de DVB enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager. Inzake de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw spreekt de aanvrager over respectievelijk xxx en yyy euro, afhankelijk van de gehanteerde redenering. Inzake de kostprijs van de werken komt de aanvrager op datum van de aanvraag op een optelsom van zzz euro voor de op dat ogenblik reeds uitgevoerde werken. De finale kost zal volgens de aanvrager nog veel hoger uitvallen.

7. Zonder uitspraak te kunnen doen over de gehanteerde cijfers an sich, kan de DVB vaststellen dat met gebruik van de door de aanvrager naar voor gebrachte cijfers voor de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw en de kostprijs van de uitgevoerde werken, men reeds uitkomt op een percentage van circa 65 procent. Dit is zonder aftrek van de waarde van de grond uit de noemer en zonder de toevoeging van de kost van de alsnog uit te voeren werken in de teller. Deze correcties zullen het percentage enkel doen toenemen. Op basis van een louter marginale toetsing kan de DVB dus redeneren dat het Onroerend Goed voldoet aan de in de btw-handleiding, randnummer 152/2, derde geval, naar voor geschoven norm op basis waarvan het voor btw-doeleinden als nieuw kan worden gecatalogeerd. Dit laatste is relevant voor het antwoord op de volgende vraag.

I.2. Btw op vestiging erfpacht

8. X, eigenaar van het Onroerend Goed, en Y hebben een erfpachtovereenkomst gesloten op basis waarvan Y een recht van erfpacht van 27 jaar krijgt op het Onroerend Goed. In de overeenkomst zijn er twee opschortende voorwaarden opgenomen, de afwerking van het Onroerend Goed en de inwerkingtreding van de Management Agreement, die beide op heden nog niet zijn gerealiseerd.

9. De aanvrager vraagt de bevestiging dat eens de opschortende voorwaarden vervuld zijn en het erfpachtrecht, op het moment van afwerking van het Onroerend Goed, daadwerkelijk overgaat naar Y, dit laatste zal kunnen gebeuren met toepassing van btw.

10. Rekening houdend met het besluit onder punt 1. (kwalificatie van Onroerend Goed als nieuw inzake btw) kan de DVB effectief bevestigen dat het erfpacht kan worden gekwalificeerd als de levering van een nieuw goed conform artikel 9, tweede lid, 2° W.Btw juncto artikel 44, §3, 1°, b), tweede lid W.Btw.

I.3. Recht op aftrek in hoofde van Y

11. De uiteindelijke doelstelling is dat Y het Onroerend Goed op een regelmatige en zelfstandige manier zal uitbaten als een hotel onder de ‘Z’ merknaam. In de aanvraag wordt er gesproken over de klassieke hoteldiensten zoals terbeschikkingstelling gemeubileerde hotelkamers met badkamer, onderhoud en schoonmaak van de hotelkamers, onthaal van reizigers door receptie die te allen tijde beschikbaar is, aanbieden ontbijt, aanbieden bar met dranken en snacks, aanbieden lounge zone waar kan worden gewerkt, … In dergelijke situatie kunnen we Y kwalificeren als belastingplichtige die een belaste dienst verstrekt conform de artikelen 4, §1 juncto 18, §1, tweede lid, 10° W.Btw.

12. In het licht van het voorgaande kan de DVB bevestigen dat Y als belastingplichtige dienstverstrekker recht op aftrek zal hebben van de belasting die hij verschuldigd is op zijn inkomende handelingen zoals de btw verschuldigd op de canons die Y in de toekomst zal betalen aan X ter vergoeding van het door X te verlenen recht van erfpacht, dit alles conform artikel 45, §1 W.Btw.