Exonération, Bâtiments anciens tranformésTVA - Exonération - Article 44, § 3, 1°, a) du CTVA - Bâtiments anciens tranformés - Taux - Rubrique XXXI du tableau A de l’annexe de l’AR n^o 20

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Het dossier behelst de verbouwing en herbestemming van een vroeger administratief gebouw. Het is de bedoeling om in dit bestaande gebouw dat voor het eerst in gebruik werd genomen in de jaren dertig, een tweehonderd individuele woongelegenheden voor studenten te voorzien.

2. In hoofdzaak gaat de vraag over:

1. de vrijstelling van btw op de verkoop van de afgewerkte kavels; en

2. het toepasselijk btw-tarief voor de voorgenomen werken.

1. vrijstelling van btw bij verkoop

3. Voor de individuele woonkavels wenst de aanvrager de bevestiging dat de voorgenomen werken in onroerende staat niet leiden tot een nieuw gebouw in de zin van artikel 44, §3, 1°, a), tweede lid WBtw. Bijgevolg zou de levering van deze kavels in geval van verkoop, op basis van hetzelfde artikel, vrijgesteld moeten zijn van btw.

4. De criteria waarmee rekening moet worden gehouden om te beoordelen of inzake btw een oud gebouw na de uitvoering van verbouwingen al dan niet als nieuw moet worden beschouwd, worden bepaald in de Btw-Handleiding van de FOD Financiën. De btw-administratie onderscheidt daarbij drie mogelijke gevallen (Btw-Handleiding (tekstversie 1 februari 2015), nr. 152/2, www.fisconetplus.be).

5. Het tweede geval betreft de situatie waarbij de werken die aan het oude gebouw worden uitgevoerd, dat gebouw niet in zijn wezenlijke elementen wijzigen. Ze hebben tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren. Dit is bij uitstek een zuivere feitenkwestie.

In dergelijke hypothese blijft het gebouw voor de btw oud. De levering van dit gebouw, of van een gedeelte van dit gebouw, en bijhorend terrein na uitvoering van de werken is vrijgesteld van btw en valt onder de toepassing van de evenredige registratierechten. Dit is ook zo zelfs als het kadastraal inkomen van het goed wordt verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevindt vóór de aanvang van de werken (Beslissing nr. E.T. 19.497 van 20 februari 1976 en 29 april 1976, Btw-Revue, nr. 28, blz. 29, nr. 595).

6. In dit verband wordt opgemerkt dat het derde in de btw-handleiding vernoemde geval (de zogenaamde 60% regel) moet worden beschouwd als een optionele administratieve toegeving en dus niet aan de belastingplichtige kan worden opgelegd (Voorafgaande Beslissing nr. 2014.460 van 25 november 2014, www.fisconetplus.be).

7. In casu wordt het voormalig gebouw uit de jaren dertig verbouwd tot een tweehonderdtal individuele woonkavels waarbij de aanvrager optreedt als bouwheer.

8. Op basis van de voorgelegde documenten en de beschrijving in de aanvraag, moet worden besloten dat dit gebouw wordt gerenoveerd en verbouwd zonder structurele wijzigingen aan het gebouw. De woonkavels zullen gevormd worden door invulling met lichte scheidingswanden binnen het gebouw, waarbij enkel de constructies worden verwijderd die geen structurele functie hebben. De steunpilaren blijven behouden en zullen als basis dienen voor een verdere indeling van het gebouw. De meest ingrijpende wijziging zal bestaan uit het vrijmaken van de binnenkoer waarbij het gebouw op deze koer zal worden verwijderd. Verder bestaan de verbouwingen uit het inplanten van een lift, waarvoor een bestaande liftschacht verwijderd wordt en een nieuwe wordt voorzien. Daarnaast wordt de volledige reiniging van de gevel voorzien, vernieuwing van de bestaande ramen en toevoeging van enkele nieuwe ramen en zal een nooduitgang worden geplaatst.

9. De verbouwings- en renovatiewerkzaamheden steunen op een relevante wijze op oude draagmuren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het bestaande gebouw. De stabiliteit van dit gebouw wordt door de voorgenomen verbouwings- en renovatiewerkzaamheden op geen enkele wijze aangetast.

10. De werken in onroerende staat die aan het betreffende pand zullen worden uitgevoerd zijn niet van die aard dat ze ertoe leiden dat dit pand een ingrijpende wijziging van haar wezenlijke elementen ondergaat. Uit al wat voorafgaat blijkt immers de structuur van dit pand in casu niet gewijzigd zal worden.

11. De bestemmingswijziging, in de zin dat het bestaande gebouw wordt omgevormd tot een tweehonderdtal onderscheiden woonkavels, is een gegeven dat op zich niet volstaat om in het onderhavige geval te spreken van een nieuw gebouw voor de toepassing van de btw.

12. Uit de concrete omstandigheden eigen aan deze zaak blijkt duidelijk dat er geen twijfel over kan bestaan dat de voorgenomen werken in onroerende staat aan het pand geen nieuw gebouw doet ontstaan voor de toepassing van de btw.

13. Aldus moet worden besloten dat de betreffende woonkavels, na de uitvoering van de hiervoor bedoelde verbouwings- en renovatiewerkzaamheden, voor de toepassing van de btw als oud gebouw worden aangemerkt zodat de levering ervan ingevolge een mogelijke verkoop (kavel per kavel of in zijn geheel) vrijgesteld is van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) WBtw.

2 Verlaagd btw-tarief voor werken in onroerende staat met betrekking tot privé-woningen

14. Dit betreft een vraag naar de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% op de werken met betrekking tot de woonkavels en dit overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970. We overlopen hieronder de in deze bepaling opgenomen voorwaarden.

Aard van de werken

15. Van zodra de werken in onroerende staat op een relevante wijze steunen op de wezenlijke elementen van de bestaande structuur van het gebouw waarop ze betrekking hebben, wat ook de benaming is die eraan wordt gegeven (omvorming, verbetering, herstelling, renovatie), vallen ze binnen het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief van 6 %. Op basis van de in de aanvraag en haar bijlagen opgenomen informatie kunnen we oordelen dat de wezenlijke elementen van de structuur behouden blijven. We kunnen dan ook spreken over een omvorming en renovatie in de zin van §1, 1° van rubriek XXXI.

Bestemming

16. De voorwaarde van de bestemming als privéwoning moet op zijn minst voldaan zijn na de uitvoering van de werken, maar het is niet vereist dat het gebouw al aan deze bestemming was aangepast vóór deze uitvoering. De Aanschrijving nr. 6 van 22 augustus 1986 geeft onder punt 39 het voorbeeld van de omvorming van een kantoorgebouw in een appartementsgebouw. Een gelijkaardige transformatie vindt plaats in de voorgelegde zaak (van administratief gebouw naar woonkavels). Het feit dat deze woonkavels worden aangewend als studentenkamer/studio doet geen afbreuk aan de bestemmingsvereiste als privéwoning. In dit kader noteren we dat iedere kamer/studio is voorzien van een kookplaat, spoelbak, douche en toilet. Iedere kavel kan met andere woorden autonoom worden aangewend als privéwoning.

17. We merken op dat het voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief niet volstaat dat het gebouw wordt aangepast aan zijn bestemming van bewoning. Er wordt bovendien vereist dat het daarvoor werkelijk wordt gebruikt. Als er twijfel bestaat over de werkelijke bestemming is principieel het normale btw-tarief van 21 % van toepassing. Het verlaagde btw-tarief van 6 % kan slechts behouden blijven als de bestemming van privéwoning overeenstemt met de werkelijkheid. Wanneer, omwille van mogelijke twijfel, het normaal tarief zou worden toegepast, kan dit worden herzien indien het gebouw uiteindelijk wordt gebruikt als privéwoning, wat het tarief van 6 % rechtvaardigt (Aanschrijving nr. 6 van 22 augustus 1986, punt 40).

18. Voor alle woonkavels kan op basis van de door de aanvrager verstrekte inlichtingen worden verondersteld dat deze na de voorgenomen werken in onroerende staat hoofdzakelijk zullen worden gebruikt als privéwoning (zijnde studentenkamers/studio’s).

Ouderdom

19. De aanvrager bevestigt dat het gebouw al meer dan 15 jaar oud is op het ogenblik van de opeisbaarheid van de btw op de facturen van de dienstverleners (aannemers) in het kader van de verbouwingswerken. De eerste ingebruikname van het gebouw vond plaats in de jaren dertig.

Eindverbruiker

20. De btw-administratie aanvaardt dat ondernemingen die oude woningen, waarvan ze eigenaar zijn ingevolge aankoop of een andere wijze van verwerving, renoveren en daarna verkopen of verhuren, in de geest van de regeling kunnen worden aangemerkt als eindverbruiker zonder dat er nog een onderscheid hoeft gemaakt te worden naargelang ze deze gebouwen bestemmen voor de verhuur of de verkoop (ibidem, punt 76).

In casu kocht de aanvrager het bestaande gebouw om het te verbouwen tot woonkavels. De aanvrager zal dit gebouw kavel per kavel (of mogelijks in haar geheel) verkopen. Zij voldoet hiermee aan de kwalificatie als eindverbruiker. Ook voor het geval de aanvrager alsnog zou besluiten tot de verhuur van al (of een gedeelte van) de kavels als studentenkamer/studio, kunnen we haar blijven aanzien als eindverbruiker.

Formaliteiten

21. De aanvrager verklaart de nodige formaliteiten opgenomen onder §1, 5° van rubriek XXXI te zullen (laten) vervullen.

Besluit

22. Op basis van voorgaande elementen is de DVB van oordeel dat de toepassingsvoorwaarden opgesomd in voornoemde rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 vervuld zijn, waardoor het verlaagde btw-tarief van 6 % van toepassing is voor de beoogde werken in het kader van de omvorming van het bestaande gebouw naar studentenkamers/studio’s.

23. Als een aannemer het geheel of een gedeelte van de werken die hem door de eindverbruiker, in casu de aanvrager, werden toevertrouwd in onderaanneming geeft, dan is in de relatie tussen de aannemer en zijn onderaannemer de belasting weliswaar verschuldigd tegen het normale btw-tarief van 21 %.