Question parlementaire n° 41 de monsieur Vincent Scourneau du 04.11.2020
Chambre, Questions et Réponses, 2019-2020, QRVA 55/030 du 09.12.2020, p. 182
Question n° 41 de monsieur le député Vincent Scourneau du 04 novembre 2020 (Fr.) au Vicepremier ministre et ministre des Finances, chargé de la Coordination de la lutte contre la fraude:
Facturation d'un acte authentique lors d'une vente publique.
QUESTION
Dans l'hypothèse de l'acquisition, par un assujetti, d'un immeuble affecté à son activité professionnelle, dans le cadre d'une vente publique, celui-ci ne peut obtenir de facture à son nom. Dans ce cadre, la facture est établie à charge du vendeur et dès lors la TVA est généralement perdue. Celui-ci perd dès lors tout droit à déduction de la TVA payée sur les actes réalisés dans le cadre de cette acquisition. Or, si une acquisition se réalise dans le cadre d'une vente de gré à gré, la TVA sur les prestations de l'étude notariale s'avère déductible.
1. L'interprétation faite par le notariat est-elle bien correcte? Dans l'affirmative, cela n'a-t-il pas pour objet de réduire l'intérêt pour un assujetti d'acquérir dans le cadre d'une vente publique?
2. N'y a-t-il pas, non plus, une différence de traitement entre deux opérations qui aboutissent, pour chacune d'elle, au même résultat pour le candidat acquéreur?
REPONSE
du Vice-premier ministre et ministre des Finances, chargé de la Coordination de la lutte contre la fraude du 03.12.2020:
1. J'attire préalablement votre attention sur le fait qu'il n'appartient pas à mon administration de se prononcer sur la pratique notariale.
Pour l'essentiel, les contrats de vente de gré à gré et de vente publique sont fondamentalement différents. Contrairement à la vente de gré à gré, la vente publique est un contrat d'adhésion avec un prix et un montant de charges inconnus au départ, dont les conditions ne sont pas négociables mais dont les avantages peuvent être sa rapidité, sa transparence, un achat au juste prix correspondant à la valeur du marché, l'égalité avec les autres amateurs et la sécurité juridique.
À l'égard des ventes publiques, un cahier général des charges uniforme, donc applicable partout en Belgique, élaboré par la Fédération royale du notariat belge, reprend toutes les modalités d'une telle vente, dont les conditions particulières sont déterminées à l'avance par le vendeur dans un cahier spécial des charges.
Le candidat - acheteur peut les consulter en l'étude du notaire instrumentant afin de prendre connaissance, entre autres, du montant des frais, droits et honoraires qu'il devra débourser. En outre, le jour de la vente, ils sont lus par le notaire qui en explique les différentes clauses. Selon l'article 42 du cahier général des charges et par dérogation à l'article 1593 du Code civil, tous les frais sont à charge du vendeur mais moyennant une participation forfaitaire de l'adjudicataire, calculée selon un pourcentage dégressif sur le prix et les charges éventuelles. Si les frais réels sont finalement moins importants que le forfait payé par l'adjudicataire, l'excédent reviendra au vendeur à titre de supplément de prix. Inversement, si les frais réels sont plus importants que le forfait payé par l'adjudicataire, le déficit incombera au vendeur et sera prélevé sur le prix.
Dès lors, la partie fixée forfaitairement, relative au montant de TVA dont le notaire est redevable à l'État pour ses prestations fournies au vendeur, n'est en réalité que la composante d'un montant global estimé, dû par l'acquéreur, sur lequel aucune TVA n'est portée en compte. Dans l'hypothèse où l'adjudicataire décide d'adhérer audit contrat, il sait pertinemment que le vendeur demeure seul chargé des frais réels de la vente, y compris de la TVA due sur les frais et honoraires notariaux. Puisque l'adjudicataire n'a pas acquitté cette TVA en amont, il ne dispose logiquement d'aucun droit à déduction de celle-ci.
2. La différence de traitement existante entre les ventes publiques et les ventes de gré à gré résulte par conséquent de la nature même des conventions qui les régissent.
Juriel