Batiment neuf. cession de batiment. deduction. droit a deduction. revision des deduction.batiment neuf. cession de batiment. deduction. droit a deduction. revision des deduction. revision a quinze an. bien d'investissement. taxe ayant greve un bien d'investissement. immeuble. droit d'enregistrement

Q.R. Senat. Sess'ord. 1999-2000 p.730

batiment neuf - cession de batiment - deduction - droit a deduction - revision des deduction - revision a quinze an - bien d'investissement - taxe ayant greve un bien d'investissement - immeuble - droit d'enregistrement

QUESTION

Lorsqu'une entreprise a acquis un immeuble neuf sous le régime de la TVA pour les besoins de sa propre activité, elle devra subir une révision de la TVA si elle venait à revendre cet immeuble en raison de difficultés économiques qu'elle rencontre par la suite.

Si l'achat est intervenu en 1996 sous le régime de la TVA, que le précompte immobilier a été enrôlé pour la première fois en 1997, l'entreprise peut le revendre sous le régime de la TVA jusqu'au 31 décembre 1998. Si la vente intervient en 1999, cette revente devra se faire avec application des droits d'enregistrement car l'immeuble n'est plus considéré comme neuf.

Par contre, l'entreprise devra subir une révision de la TVA ce qui engendre une double taxation à l'occasion de la revente : TVA et droits d'enregistrement.

Il me revient que dans tous les autres pays européens (sauf la Grèce), cette opération serait fiscalement neutre.

L'honorable Ministre peut-il me préciser quels sont les droits d'enregistrement et TVA qui seront dus sur la nouvelle vente intervenue en 1999 ?

Comment les entreprises confrontées à de telles situations peuvent-elles en réduire l'impact financier ?

REPONSE

Lorsque, comme dans la situation envisagée par l'honorable Membre, un immeuble, préalablement acquis avec application de la TVA, fait l'objet d'une revente après le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu son premier enrôlement au précompte immobilier, cette livraison est exemptée de la TVA en vertu de l'article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA. La revente est alors soumise en principe au droit d'enregistrement proportionnel de 12,5 p.c. visé à l'article 44 du Code des droits d'enregistrement.

En outre, conformément à l'article 10, 4°, de l'arrêté royal n° 3, du 10 décembre 1969, relatif aux déductions pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée, l'entreprise qui a effectué une telle livraison est effectivement tenue de procéder à la révision, à tout le moins partielle de la déduction des taxes opérée lors de l'achat de l'immeuble, puisque celui-ci n'est plus utilisé dans son chef à des fins ouvrant droit à déduction.

Contrairement à l'opinion émise par l'honorable Membre, on ne peut parler en l'espèce de double taxation, puisque deux circonstances différentes génèrent en fait l'application de chacun de ces deux impôts. En effet, le droit d'enregistrement est perçu en raison de la transmission de la propriété de l'immeuble, tandis que la révision des déductions initiales de TVA, qui s'opère dans le chef du cédant, se justifie par le fait que ce dernier n'utilisera plus l'immeuble à des fins ouvrant droit à déduction et le replace donc dans la situation d'un consommateur final, à concurrence du nombre d'années restant à courir jusqu'à l'expiration du délai de révision.

J'observe au reste que la revente d'un immeuble acquis ou construit avec application de la TVA, par un assujetti sans droit à déduction ou par une personne non assujettie à la TVA, telle un particulier, après l'expiration du délai prévu à l'article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA entre également dans le champ d'application du droit d'enregistrement, sans que soit remis en cause le paiement initial de la TVA par le cédant ou que soit accordée, en raison de ce paiement, une quelconque réduction du droit d'enregistrement dû lors de la revente de cet immeuble.