Assujettissement. Copropriété. SyndicTVA. Assujettissement. Copropriété. Syndic

TVA - Assujettissement - Copropriété - Syndic

QUESTION

Depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la copropriété au 1 er août 1995, la confusion est grande en ce qui concerne le statut du syndic sur le plan de la TVA. Si mes informations sont exactes, l'administration considérerait que dans le cadre de la mission qui lui est confiée par la loi, par les statuts ou par l'assemblée générale, le syndic - lorsqu'il agit en qualité de personne naturelle - intervient comme organe de la personne juridique et n'a donc pas la qualité d'assujetti à la TVA. Lorsqu'il agit en qualité de personne juridique, l'administration lui laisserait le choix quant à la question de savoir s'il doit s'assujettir ou non.

Il en résulte que le syndic agissant en qualité de personne naturelle ne doit plus compter de TVA sur ses honoraires mais aussi qu'il ne peut plus récupérer la TVA sur les frais qu'il a consentis. Il est évident qu'il s'agit là d'une perte financière très importante pour le syndic, étant donné que les copropriétaires n'accepteront certainement pas sans broncher d'augmenter les honoraires du syndic pour compenser ainsi les pertes subies. On peut dès lors s'attendre à ce que de nombreux syndics optent pour la personnalité juridique de manière à obtenir le statut d'assujetti à la TVA.

En ne respectant pas le principe de la neutralité en matière d'impôt, l'administration encourage sans nul doute la création de sociétés pour des raisons purement fiscales. Elle va ainsi à l'encontre de la politique gouvernementale, qui vise à lutter contre le recours abusif à la forme de société.

1. Est-il exact que l'administration prépare une circulaire qui ferait perdre au syndic-personne naturelle le statut d'assujetti à la TVA?

2. Quelle solution préconisez-vous pour éviter une réduction importante de la marge bénéficiaire du syndic à la suite de cette mesure?

3. Que pensez-vous de l'éventualité de voir le syndic recourir à la forme de société pour échapper aux conséquences négatives de cette nouvelle mesure?

REPONSE

1. La circulaire n° 13/1995 du 20 septembre 1995 commente notamment la nouvelle réglementation en matière de TVA applicable aux syndics suite à la loi du 30 juin 1994 révisant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété (v. Moniteur belge du 26 juillet 1994, err., Moniteur belge du 20 septembre 1994).

2. Etant donné que le syndic - personne physique - qui agit comme organe de la personne morale au nom de «l'association des copropriétaires», ne dispose plus de la qualité d'assujetti à la TVA, il ne peut pas non plus procéder à la déduction de la TVA grevant les biens et les services qui lui sont livrés dans l'exercice de son activité susvisée. La TVA qui n'est alors pas déductible constitue par conséquent un coût dans le chef du syndic.

Sans prendre position quant à l'opportunité pour le syndic d'augmenter ses honoraires du montant de la TVA non déductible, pareille augmentation n'est pas nécessairement à charge des propriétaires.

En effet, lorsque ces derniers n'ont pas la qualité d'assujetti à la TVA avec droit à déduction, cette hausse sera largement compensée par le fait qu'aucune TVA n'est plus portée en compte sur les honoraires et que cette TVA calculée au taux normal qui s'élève actuellement à 21% est quand même non déductible dans le chef de ces propriétaires.

Dans la mesure où ils affectent leur(s) lot(s) à l'exercice de leur activité professionnelle, ils peuvent en outre, sur le plan des impôts sur les revenus, porter en déduction de leurs revenus imposables, à titre de frais professionnels, la part qui leur est portée en compte dans les honoraires (éventuellement majorés) du syndic.

3. Au vu de ce qui précède, j'estime par conséquent, que le changement de statut du syndic - personne physique - en matière de TVA est sans influence sur le fait que celui-ci se constitue en société.