Bien immeuble

Fiche du SPF Finances

Texte intégral

Corps de la décision

Tribunal de première instance du Brabant Wallon

Jugement

14^ème chambre civiles – affaires fiscales

15.06.2026

22/851/A

22/851/A

PARTIES À LA CAUSE

En cause de:

cie1, BCE : …,

Dont le siège est sis à ...

Partie demanderesse

Représentée par Madame M.K., administratrice et par son conseil, Maître HOUSSIAU Nicolas, avocat à 1180 Uccle, drève des Renards, 4 bte 29 (n.houssiau@faberinter.be)

Et de:

L'ETAT BELGE, représenté par le ministre des Finances, rue de la Loi, 12, 1000 Bruxelles, poursuites et diligences du Conseiller général, Directeur du Centre PME Charleroi 768, dont les bureaux sont établis Rue de l'Industrie, 22 à 1400 NIVELLES

Partie défenderesse

Représenté par Madame G.M., Attaché et Madame S.B., Attaché (…@minfin.fed….@minfin.fed.be)

PROCÉDURE

Le Tribunal a examiné les pièces déposées au dossier de la procédure et notamment :

- Le jugement rendu le 15 janvier 2026 et les pièces y visées ;

- La note explicative rédigée par la demanderesse et les pièces déposées le 31 mars 2026 ;

- La note d'audience déposée par l'Etat belge lors de l'audience publique du 18 mai 2026 avec l'accord des représentants de la demanderesse.

Le conseil de la demanderesse, ses représentants et les représentantes de l'Etat belge ont été entendus à l'audience du 18 mai 2026.

A l'issue des plaidoiries, les débats ont été clos et la cause prise en délibéré.

La procédure judiciaire est régulière, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Les articles 1, 34 à 37, 40 et 41 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues ont été appliqués ; usage de la langue française ayant été fait.

ANALYSE DU TRIBUNAL

A. Quant à la déduction des travaux et au droit à déduction de la TVA afférente à ces travaux

1.Pour rappel, le litige porte sur trois cotisations à l'impôt des sociétés enrôlées pour les exercices d'imposition 2018 et 2019 au nom de la cie1 ainsi que sur une dette TVA.

Les questions en litige portent sur le rejet de déduction de la TVA pratiquée sur divers travaux réalisés par la demanderesse et sur le rejet de frais professionnels (soit les frais de travaux en question) exposés par la demanderesse et portant sur la réfection du ..., immeuble appartenant à la demanderesse (articles 49 et 183 du CIR92).

Lors des périodes litigieuses, la demanderesse n'exploite pas économiquement le château mais expose qu'elle en a l'intention et ce, dès l'acquisition en 2012.

Le bien, appelé le ..., est un ensemble immobilier composé d'un corps de logis (dit « le château »), d'une ferme avec dépendances dont une grange et d'un parc avec verger. La demanderesse expose l'avoir acheté en vue de créer des chambres d'hôtes dans le château, un gîte dans la ferme et organiser des événements dans la grange une fois celle-ci réaménagée. Elle expose également que les travaux étaient d'une ampleur significative ; le bien étant dans un très mauvais état.

2.L'Etat belge expose que lors de la visite sur les lieux en février 2020, seule la rénovation du château (chambre d'hôtes) était en phase finale ; les autres dépendances dont la grange (salle de fête) et le logis (gîte) étaient à l'état de gros œuvre ; voire aucun travaux n'avaient été réalisés.

L'Etat belge relève, à juste titre, que dans un rapport de réunion dénommé « certificat du patrimoine » daté du 29 mai 2013, il est repris dans le paragraphe relatif au compte-rendu de la réunion :

« Monsieur et Madame T. ont racheté le domaine à leur oncle l'année dernière et projettent d'y habiter. Pour ce faire, ils souhaitent d'une part, viabiliser le château (modernisation de la cuisine, de la salle de bain, d'une partie de l'électricité, etc) et d'autre part, insuffler une nouvelle vie à l'ensemble en y installant un gîte ou l'un ou l'autre logement. Cette partie du projet doit encore être précisée. » (pièce 254 du dossier de l'Etat belge - surligné par l'Etat belge).

L'Etat belge soulève que l'intention précise de la demanderesse n'est pas clairement précisée avant 2021 a minima ; durant les exercices en cause, il n'y a aucun élément objectif pertinent en lien avec une intention de louer la grange, le corps de logis ou le château. Il existe, tout au plus, des demandes d'informations à différentes personnes ou sociétés (traiteur, gîtes de Wallonie, architectes, etc.) afin de pouvoir, in fine, déterminer le projet.

3.La question est donc de déterminer si les travaux d'aménagements réalisées durant les années 2017 et 2018 ont été réalisés en vue d'exercer une activité économique et/ou en vue de recueillir des revenus ou s'il s'agit de travaux réalisés à un domaine familial et à titre privé.

4.Dans son jugement du 15 janvier 2026, le tribunal a rappelé qu'il incombe à la demanderesse de démontrer qu'elle avait durant les années concernées -voire durant les trois années subséquentes selon la position de l'Etat belge - l'intention réelle et ferme d'exercer une activité économique et d'engager de tels frais à la seule fin de percevoir des revenus provenant d'une activité professionnelle étant l'exploitation d'une salle, de gites et de chambres d'hôtes.

Le tribunal a entendu tenir compte évidemment de l'ampleur du projet et de l'état de l'immeuble mais à ce stade, il estimait que la preuve n'était pas suffisamment rapportée. Il s'agissait effectivement tout au plus d'intention vague et non ferme, contredite en outre par la pièce 254 du dossier de l'Etat belge.

Ainsi et par exemples :

- Des mails étaient déposés mais pas en intégralité ;

- De nombreux échanges provenaient de M. Y.T.B. qui, sauf erreur, n'est pas administrateur de la demanderesse tout en étant propriétaire d'une partie du château ;

- Quel était le projet avec le pool-house ?

- Des contacts étaient pris avec des architectes pour réhabiliter la grange, aménager le jardin, etc. Des plans ou avant-projets avaient-ils été présentés, desquels il pouvait être légitimement déduit que c'est bien à la location qu'était destinée cette grange/corps de logis ? Qui sont les architectes qui étaient intervenus et quand ? (outre M. D'O. dont il est démontré qu'il avait été mandaté principalement pour la restauration des châssis)

- Quand est-ce que des plans avaient été rédigés ? Par qui ?

- Il était fait état d'un rapport de contrôle de l'installation électrique : sur quelle partie du bâtiment portait ce contrôle qui vise « une unité d'habitation » ?

- Nécessairement, dans le cadre de tels projets, il a été prévu des portes coupe-feu, des canalisations en lien avec l'activité souhaitée (qui se distingue d'une habitation privée), un schéma électrique en adéquation avec le projet vanté, des salles de bains, des dispositions particulières pour le bruit, etc.

Le tribunal ne s'estimait pas suffisamment informé.

Le tribunal a donc souhaité disposer des différents plans établis, un tracé chronologique et une brève présentation des travaux réalisés permettant de comprendre le cheminement du projet. Ce qui doit être démontré, suivant la jurisprudence de la CiUE, c'est l'aptitude spécifique des locaux projetés à l'exploitation commerciale.

Une réouverture des débats a donc été ordonnée par jugement du 15 janvier 2026.

5.Tout en tenant compte du litige ayant opposé la société à leur architecte, de la période Covid et de la difficulté de l'objet de la preuve¹, la conviction du tribunal est emportée sur base des éléments suivants, combinés et concordants, dont il peut être déduit que durant les exercices en cause, l'intention était d'exercer à terme une activité économique au sein du ... ainsi que de l'aptitude spécifique des locaux projetés à l'exploitation commerciale. Certains éléments sont certes postérieurs aux années litigieuses mais ils sont dans le prolongement du projet annoncé

¹ La réalité des travaux n'est pas contestée. II convient de prouver que les travaux qui ont porté sur un embellissement et une mise en conformité d'un château et portant sur des chambres l'ont été en vue d'exercer une activité économique. Or, les travaux réalisés à une chambre occupée à titre privé et ceux portant sur une chambre louée ne sont, en principe, pas différents. Leur nature est identique. Il est demandé à la cie1 de démontrer qu'à certains égards, les travaux réalisés ont une certaine spécificité, laquelle prouve leur intention.

- L'annexe 2 à la demande de subvention d'un monument classé datée du 13 juin 2013 précise que les travaux de restauration sont destinés à donner une nouvelle affectation à l'immeuble étant « ne plus être une ferme mais un logement et activité d'évènements, gites et/ou chambres d'hôtes » (pièce 1 du deuxième dossier de la demanderesse -surligné par le tribunal).

- Chaque chambre est équipée d'une salle de bains tandis qu'il a été précisé qu'il était nécessaire d'isoler, pour une raison acoustique entre les différentes chambres, les différentes descentes d'eaux usées. Dans cet email du 22 avril 2014, Mme M.K. demande un devis pour le gîte afin de pouvoir préparer la phase 2.

- Une fosse septique de 7.000 litres a été placée près du château en 2015 (pièce 6) avec possibilité d'adjonction, pour les autres unités, de fosses septiques indépendantes en fonction de l'évolution des travaux. Une fosse septique de 3000 litres, avec dégraisseur, sera placée pour « desservir » la grange en 2019 (pièce 22 du deuxième dossier de la demanderesse).

- Installation d'un système de chauffage Optimo avec une application Opticube standard destinée, selon la firme, « aux grands consommateurs d'eau chaude qu'elle soit sanitaire ou non. Ceci inclus notamment les hôtels, les logements collectifs, les piscines publiques et privées, etc. » (pièces 10, 10A et 10B du deuxième dossier de la demanderesse).

- Des demandes de compteurs électriques distincts sont sollicités pour la grange et le logis (pièce 12 du deuxième dossier de la demanderesse). Il est à noter que les travaux d'électricité de la grange sont réalisées durant les années 2016 et 2017 (voir pièces 13 à 16 du deuxième dossier de la demanderesse).

- La facture d'électricité du 24 septembre 2019 portant sur la grange prévoit la pose de trois prises triphasées et une alimentation spécifique pour un local chambre froide (à l'emplacement des espaces cuisines de la grange - salle de fête) (pièce 16 du deuxième dossier de la demanderesse).

- Il est précisé au sein du rapport de conformité du système électrique du château que s'il est exploité en gite, la validité du rapport est réduite (pièce 17B du deuxième dossier de la demanderesse).

- Création d'un parking de 200 places en août 2017 et en 2023 (aménagement des terres, canalisations et parking) (pièces 19 à 20 du deuxième dossier de la demanderesse).

- Agréments des services de pompiers en 2022 et 2024 pour le gîte et la salle de réception (avec une démarche auprès des services de la zone en mai 2020).

- Facture des portes coupe-feu de début 2022.

- Premiers loyers perçus en 2021.

- L'impossibilité acttuelle ou la très grande difficulté d'occuper un telle bâtisse notamment en raison des coûts que génère une telle occupation ; la rentabilité du projet reste un argument plausible.

Ce sont ces aménagements spécifiques qui permettent de considérer que le château n'a pas été restauré pour une occupation purement privée.

La demande est fondée.

B. Quant aux frais de réception

6.L'Etat belge a rejeté les frais de réceptions repris au bilan dans leur totalité (montant de 1.760,22 € et 4.268,30 €) en estimant qu'il n'était pas démontré que des réceptions au bénéfice de la société cie1 n'aient été organisées.

La demanderesse soutient que « les frais de réception supportés par la société l'ont été dans le cadre des locations pour des fêtes privées qui ont généré dans le chef de la société des revenus taxables à concurrence de 21.700,00 €. C'est en effet à l'occasion de ces fêtes que les prestations ont été fournies ».

7.Dispositions légales applicables

Outre les conditions reprises à l'article 49 du CIR92 et déjà commentées dans le jugement du 15 janvier 2016, l'article 53, 8° du CIR92 dispose que : « Ne constituent pas des frais professionnels : 8° 50 % de la quotité professionnelle des frais de réception et de cadeaux d'affaires, à l'exclusion toutefois des articles publicitaires portant de manière apparente et durable la dénomination de l'entreprise donatrice ».

8.La position de la demanderesse ne peut être suivie : les bilans internes des exercices d'imposition 2018 et 2019 ne reprennent aucun chiffre d'affaire résultant de l'organisation d'une réception. Concernant l'exercice 2018, le bilan interne reprend en compte 7 un chiffre d'affaire résultant de la gestion administrative de fontaines et de cafés ainsi qu'un chiffre d'affaire provenant de la location d'un espace pour l'entreprise cie2.

Le chiffre d'affaire déclaré en lien avec une activité de réception par la demanderesse est celui repris au bilan de l'exercice d'imposition 2021 (pièces 374 à 382 du dossier de l'Etat belge).

Le moyen est rejeté.

C. Conclusion

9.La demande est dite partiellement fondée.

Le tribunal écarte toute autre argumentation devenue sans pertinence en raison de sa décision.

Succombant très largement dans la présente cause, l'Etat belge est condamné aux entiers frais et dépens dûs à cie1 et liquidés à l'indemnité de procédure de base de 7.848,84 € et à la contribution de 22,00 € due au fonds d'aide juridique de seconde ligne.

Dispositif

DÉCISION DU TRIBUNAL

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Vu les articles 1, 34 à 37, 40 et 41 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, usage de la langue française ayant été fait ;

Statuant contradictoirement,

Écartant toute autre argumentation devenue sans pertinence en raison de sa décision,

Dit la demande largement fondée;

Partant,

Ordonne le dégrèvement, pour les motifs et dans la mesure de la présente décision, des cotisations suivantes :

•la cotisation supplétive à l'impôt des sociétés enrôlée sous l'article de rôle ... de l'exercice d'imposition 2018 ;

•la cotisation supplétive à l'impôt des sociétés enrôlée sous l'article de rôle ... de l'exercice d'imposition 2019 ;

•la cotisation supplétive à l'impôt des sociétés enrôlée sous l'article de rôle ... de l'exercice d'imposition 2019.

Dit que la TVA peut être déduite sur les factures afférentes aux travaux réalisés au ... telles que visées dans le procès-verbal en matière de TVA du 27 octobre 2022 ;

Dit que les accroissements et amendes sont dégrevés en conséquence ;

Déboute les parties de leurs autres demandes et moyens ;

Condamne l'ETAT BELGE aux dépens liquidés dans le chef de la cie1 à la somme totale de 7.870,84 euros représentant l'indemnité de procédure de base de 7.848,84 euros et la contribution de 22,00 euros due au fonds d'aide juridique de seconde ligne ;

Délaisse à la défenderesse ses propres dépens.

AINSI jugé et signé par VANSTECHELMAN EMILIE, Juge, présidant la 14ème chambre civile, du Tribunal de Première Instance du Brabant wallon,

et prononcé en langue française à l'audience publique de la même chambre le lundi 15 juin 2026 par VANSTECHELMAN EMILIE, précitée, assistée de CLOSON JEREMY, Greffier,

Note du SPF Finances

Note de l’administration

Référence: FIN

5460957401